Der
Berliner Senat hatte sich von seinem Angebot, die Ferienwohnungsnutzung bis zum
30. April 2016 zu gestatten, wenn die Vermieter Ihre Wohnungen anmelden,
deutlich mehr versprochen. Nach den Informationen der Bezirke wurden nur 5965
Ferienwohnungen bis zum Ablauf der Anmeldefrist am 31. Juli 2014 angezeigt;
dies dürfte kaum die Hälfte der tatsächlich in Berlin vorhandenen
Ferienwohnungen darstellen. Obwohl einige Bezirksämter die Registrierung der
Anträge noch nicht einmal abgeschlossen haben, soll ab Herbst die Jagd auf die
illegalen Ferienwohnungsbetreiber beginnen.
Auf eine
Anfrage im Abgeordnetenhaus zum Zweckentfremdungsverbot antwortete der
Baustaatssekretär Lütke-Daldrup, dass die meisten Ferienwohnungen in den Bezirken
Mitte (1583) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1013) angemeldet wurden, gefolgt Friedrichshain-Kreuzberg
(960) und Pankow (920). Kaum Anmeldungen gab es in Lichtenberg (62) und Spandau (83). Es werde
jedoch vermutet, dass nur etwa jede zweite Ferienwohnung angemeldet wurde,
diese nunmehr aufzuspüren und deren weitere Nutzung zu anderen als Wohnzwecken
zu unterbinden sei nun Aufgabe der Bezirke. Dafür stünden den Bezirken jedoch
nur 16 Mitarbeiter zur Verfügung: Die meisten Mitarbeiter dafür setzen die
Bezirksämter von Charlottenburg-Wilmersdorf (4), Mitte (3), Pankow (2) und
Steglitz-Zehlendorf (2) ein. In allen anderen Bezirken wird höchstens ein
Mitarbeiter dafür abgestellt. Die Bezirksämter von Marzahn-Hellersdorf und
Reinickendorf haben gar kein Personal, das sich um den Außendienst bei der Kontrolle
des Zweckentfremdungsverbots kümmert.
Tatsächlich
werden sich die Bezirksämter schwer tun, mit dieser knappen Personaldecke, dass
Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen. Die bis 2001 in Berlin geltende alte
Zweckentfremdungsverbotsverordnung wurde immerhin von über 50 Außendienstmitarbeitern
überwacht – mit sehr hoher Effektivität! Heute werden jedoch die Bezirke bei
ihrer Jagd durch die elektronischen Medien unterstützt. Während zweckfremde
Nutzungen vor 15 Jahren meist in Form von Büros vorkamen, die nur durch
detektivische Kleinarbeit zu ermitteln waren, treten die heutigen
Ferienwohnungsbetreiber meist werbend im Internet auf. Aus gut informierten Kreisen
war zu erfahren, dass der Senat eine internetbasierte Such-Software entwickeln
lässt, die automatisch das Netz nach berliner Ferienwohnungen scannt. Dies
würde eine weitgehende Automatisierung der Jagd nach Ferienwohnungen
ermöglichen.
Nicht zu
unterschätzen ist auch die „gute alte“ Denunziation durch Mitbewohner der Häuser,
von denen sich viele durch die Feriengäste gestört fühlen. Unerwartete Hilfe
erhalten die Bezirke auch durch die Mietervereine, die sich von der Bekämpfung
der Ferienwohnungen mittelfristig eine Senkung des Mietniveaus und eine Verbesserung
des Wohnungsangebotes erhoffen und ihre Mitglieder durch Formulare zur Anzeige
möglicher Zweckfremder Wohnungsnutzer auffordern. (siehe http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/meldebogen-zweckentfremdung.pdf
)
Zusammengefasst
bedeutet dies: Wer in den Außenbezirken (außer Sreglitz-Zehlendorf!) eine
Ferienwohnung im eigenen Zweifamilienhaus vermietet und sich auch nicht werbend
im Internet betätigt, wird wenig zu befürchten haben. Wer am Kudamm, in Mitte
oder in Prenzelberg Ferienwohnungen vermietet und diese schillernd auf allen
bekannten Portalen anbietet, der wird in den nächsten Monaten wohl Besuch vom
Bezirksamt bekommen – oder der Bußgeldbescheid kommt direkt. Dann stehen für
jeden Einzelfall und jede einzelne Wohnung, die als Ferienwohnung vermietet
oder gewerblich genutzt wird, Bußgelder von mindestens 500 € bei leichten
Verstößen und im Regelfall 1.500 € im Raum (siehe 22.6. f. der
Ausführungsvorschriften). Für den weiteren Fall der Zuwiderhandlung verdoppelt
sich das Bußgeld, sodass gemäß 22.3. der Ausführungsvorschriften 50.000 €
möglich sind.
Natürlich
gibt es auch hier Mittel und Wege, aber dies erfordert den Gang zum
Spezialisten.
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Donnerstag, 9. Oktober 2014
Donnerstag, 2. Oktober 2014
Wann muss der Verwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung versenden?
Bei der Mitteilung der Beschlüsse
der Eigentümerversammlung bestehen sowohl auf Seiten der vieler Eigentümer als
auch bei einigen Verwaltungen deutliche Fehlvorstellungen. Weder muss der
Verwalter das Protokoll unverzüglich nach der Versammlung an die Eigentümer
schicken, noch kann er sich beliebig lange damit Zeit lassen.
Neben der Verpflichtung zur
Eintragung der verkündeten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung ist der
Verwalter gemäß § 24 Abs. 6 WEG weiter verpflichtet, eine
Versammlungsniederschrift (Protokoll) zu erstellen. Anders als bei der
Abfassung der Beschlusssammlung existiert für die Erstellung und Übersendung
des Protokolls keine gesetzliche Frist, jedoch ist maßgebliche Rechtsprechung
zu beachten, nach der das Protokoll spätestens eine Woche vor Ablauf der
Anfechtungsfrist erstellt sein muss (BayObLG BReg 2Z 67/88, WuM 1989 S. 202;
OLG Frankfurt, 20 W 165/90, WuM 1990 S. 461). In der immer noch unangefochten
gültigen Entscheidung des BayObLG heißt es wörtlich:
„Die Verwalterin hat
pflichtwidrig das Protokoll erst am … gefertigt und abgesandt, also weniger als
eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist … . Dieser Zeitraum muss aber dem
Wohnungseigentümer auch für die unter Umständen erst nach rechtlicher Beratung
zu treffende Entscheidung zur Verfügung stehen, ob er einen Eigentümerbeschluss,
von dessen Existenz er unverschuldet nicht früher Kenntnis erlangt hat, beim
Amtsgericht anfechten soll (vgl. auch BGH NJW 1986, 257/286).“
Soweit der Verwalter auch
Versammlungsleiter ist, fällt ihm grundsätzlich die Aufgabe zu, auch das
Protokoll zu erstellen. Gemäß § 24 Abs.6 S.2 WEG benötigt der Verwalter zur
Ausfertigung der Versammlungsniederschrift im Regelfall die Unterschrift des
Beiratsvorsitzenden und seines Vertreters; wenn kein Beirat bestellt ist, ist
zumindest die Unterschrift eines weiteren Eigentümers erforderlich, der
ebenfalls an der Versammlung teilgenommen hat. Insbesondere bei der
Unterschriftsleistung durch Beiräte trifft der Verwalter oftmals auf deutlich
andere Vorstellungen zum Inhalt des Protokolls.
Hier ist es für den Verwalter ratsam, sich mit den abweichenden
Vorstellungen auseinanderzusetzen – auch um einer ggf. gerichtlichen
Protokollberichtigung zu begegnen. Scheitern die Einigungsbemühungen oder wird
die Unterschrift schlicht verweigert, so muss dies der Verwalter hinnehmen, da
die Unterschrift nicht erzwungen werden kann (Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl.,
§ 24, Rn 127). Fehlende Unterschriften berühren im Allgemeinen nicht die
Gültigkeit des Protokolls oder der Beschlüsse, lediglich der Beweiswert der
Versammlungsniederschrift ist gemindert (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten,
WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 68). Etwas anderes gilt nur dann, wenn in der
Teilungserklärung ausdrücklich die Unterzeichnung des Protokolls durch
bestimmte Personen zum Gültigkeitserfordernis erhoben wurde.
In vielen Veröffentlichungen wird
noch immer ausgeführt, dass der Verwalter Kopien der Versammlungsniederschriften
den Wohnungseigentümern nicht übersenden müsse. Tatsächlich gewährt das Gesetz
dem Eigentümer nur ein Einsichtsrecht, § 24 Abs.6 S.3 WEG. Allerdings ist die
Verpflichtung zur Protokollübersendung heute weit überwiegend in den
Verwalterverträgen geregelt und auch in vielen Teilungserklärungen
niedergelegt. Zumindest entspricht es auch ohne Vereinbarung der gängigen
Praxis in fast allen Eigentümergemeinschaften, dass Protokollabschriften durch
den Verwalter versandt werden. Eine jahrelange Übung führt hier zu einer
stillschweigenden Änderung des Verwaltervertrages; der Verwalter kann dann
nicht mehr einseitig von der Übersendung der Protokolle absehen (Kümmel in
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 73).
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