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Donnerstag, 9. Oktober 2014

Zweckentfremdungsverbot: Die Jagd auf illegale Ferienwohnungen beginnt !

Der Berliner Senat hatte sich von seinem Angebot, die Ferienwohnungsnutzung bis zum 30. April 2016 zu gestatten, wenn die Vermieter Ihre Wohnungen anmelden, deutlich mehr versprochen. Nach den Informationen der Bezirke wurden nur 5965 Ferienwohnungen bis zum Ablauf der Anmeldefrist am 31. Juli 2014 angezeigt; dies dürfte kaum die Hälfte der tatsächlich in Berlin vorhandenen Ferienwohnungen darstellen. Obwohl einige Bezirksämter die Registrierung der Anträge noch nicht einmal abgeschlossen haben, soll ab Herbst die Jagd auf die illegalen Ferienwohnungsbetreiber beginnen.


Auf eine Anfrage im Abgeordnetenhaus zum Zweckentfremdungsverbot antwortete der Baustaatssekretär Lütke-Daldrup, dass die meisten Ferienwohnungen in den Bezirken Mitte (1583) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1013) angemeldet wurden, gefolgt Friedrichshain-Kreuzberg (960) und Pankow (920). Kaum Anmeldungen gab es  in Lichtenberg (62) und Spandau (83). Es werde jedoch vermutet, dass nur etwa jede zweite Ferienwohnung angemeldet wurde, diese nunmehr aufzuspüren und deren weitere Nutzung zu anderen als Wohnzwecken zu unterbinden sei nun Aufgabe der Bezirke. Dafür stünden den Bezirken jedoch nur 16 Mitarbeiter zur Verfügung: Die meisten Mitarbeiter dafür setzen die Bezirksämter von Charlottenburg-Wilmersdorf (4), Mitte (3), Pankow (2) und Steglitz-Zehlendorf (2) ein. In allen anderen Bezirken wird höchstens ein Mitarbeiter dafür abgestellt. Die Bezirksämter von Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf haben gar kein Personal, das sich um den Außendienst bei der Kontrolle des Zweckentfremdungsverbots kümmert.


Tatsächlich werden sich die Bezirksämter schwer tun, mit dieser knappen Personaldecke, dass Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen. Die bis 2001 in Berlin geltende alte Zweckentfremdungsverbotsverordnung wurde immerhin von über 50 Außendienstmitarbeitern überwacht – mit sehr hoher Effektivität! Heute werden jedoch die Bezirke bei ihrer Jagd durch die elektronischen Medien unterstützt. Während zweckfremde Nutzungen vor 15 Jahren meist in Form von Büros vorkamen, die nur durch detektivische Kleinarbeit zu ermitteln waren, treten die heutigen Ferienwohnungsbetreiber meist werbend im Internet auf. Aus gut informierten Kreisen war zu erfahren, dass der Senat eine internetbasierte Such-Software entwickeln lässt, die automatisch das Netz nach berliner Ferienwohnungen scannt. Dies würde eine weitgehende Automatisierung der Jagd nach Ferienwohnungen ermöglichen.


Nicht zu unterschätzen ist auch die „gute alte“ Denunziation durch Mitbewohner der Häuser, von denen sich viele durch die Feriengäste gestört fühlen. Unerwartete Hilfe erhalten die Bezirke auch durch die Mietervereine, die sich von der Bekämpfung der Ferienwohnungen mittelfristig eine Senkung des Mietniveaus und eine Verbesserung des Wohnungsangebotes erhoffen und ihre Mitglieder durch Formulare zur Anzeige möglicher Zweckfremder Wohnungsnutzer auffordern. (siehe http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/meldebogen-zweckentfremdung.pdf )


Zusammengefasst bedeutet dies: Wer in den Außenbezirken (außer Sreglitz-Zehlendorf!) eine Ferienwohnung im eigenen Zweifamilienhaus vermietet und sich auch nicht werbend im Internet betätigt, wird wenig zu befürchten haben. Wer am Kudamm, in Mitte oder in Prenzelberg Ferienwohnungen vermietet und diese schillernd auf allen bekannten Portalen anbietet, der wird in den nächsten Monaten wohl Besuch vom Bezirksamt bekommen – oder der Bußgeldbescheid kommt direkt. Dann stehen für jeden Einzelfall und jede einzelne Wohnung, die als Ferienwohnung vermietet oder gewerblich genutzt wird, Bußgelder von mindestens 500 € bei leichten Verstößen und im Regelfall 1.500 € im Raum (siehe 22.6. f. der Ausführungsvorschriften). Für den weiteren Fall der Zuwiderhandlung verdoppelt sich das Bußgeld, sodass gemäß 22.3. der Ausführungsvorschriften 50.000 € möglich sind.


Natürlich gibt es auch hier Mittel und Wege, aber dies erfordert den Gang zum Spezialisten.


Donnerstag, 2. Oktober 2014

Wann muss der Verwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung versenden?


Bei der Mitteilung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung bestehen sowohl auf Seiten der vieler Eigentümer als auch bei einigen Verwaltungen deutliche Fehlvorstellungen. Weder muss der Verwalter das Protokoll unverzüglich nach der Versammlung an die Eigentümer schicken, noch kann er sich beliebig lange damit Zeit lassen.

Neben der Verpflichtung zur Eintragung der verkündeten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung ist der Verwalter gemäß § 24 Abs. 6 WEG weiter verpflichtet, eine Versammlungsniederschrift (Protokoll) zu erstellen. Anders als bei der Abfassung der Beschlusssammlung existiert für die Erstellung und Übersendung des Protokolls keine gesetzliche Frist, jedoch ist maßgebliche Rechtsprechung zu beachten, nach der das Protokoll spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist erstellt sein muss (BayObLG BReg 2Z 67/88, WuM 1989 S. 202; OLG Frankfurt, 20 W 165/90, WuM 1990 S. 461). In der immer noch unangefochten gültigen Entscheidung des BayObLG heißt es wörtlich:

„Die Verwalterin hat pflichtwidrig das Protokoll erst am … gefertigt und abgesandt, also weniger als eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist … . Dieser Zeitraum muss aber dem Wohnungseigentümer auch für die unter Umständen erst nach rechtlicher Beratung zu treffende Entscheidung zur Verfügung stehen, ob er einen Eigentümerbeschluss, von dessen Existenz er unverschuldet nicht früher Kenntnis erlangt hat, beim Amtsgericht anfechten soll (vgl. auch BGH NJW 1986, 257/286).“

Soweit der Verwalter auch Versammlungsleiter ist, fällt ihm grundsätzlich die Aufgabe zu, auch das Protokoll zu erstellen. Gemäß § 24 Abs.6 S.2 WEG benötigt der Verwalter zur Ausfertigung der Versammlungsniederschrift im Regelfall die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden und seines Vertreters; wenn kein Beirat bestellt ist, ist zumindest die Unterschrift eines weiteren Eigentümers erforderlich, der ebenfalls an der Versammlung teilgenommen hat. Insbesondere bei der Unterschriftsleistung durch Beiräte trifft der Verwalter oftmals auf deutlich andere Vorstellungen zum Inhalt des Protokolls.  Hier ist es für den Verwalter ratsam, sich mit den abweichenden Vorstellungen auseinanderzusetzen – auch um einer ggf. gerichtlichen Protokollberichtigung zu begegnen. Scheitern die Einigungsbemühungen oder wird die Unterschrift schlicht verweigert, so muss dies der Verwalter hinnehmen, da die Unterschrift nicht erzwungen werden kann (Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 24, Rn 127). Fehlende Unterschriften berühren im Allgemeinen nicht die Gültigkeit des Protokolls oder der Beschlüsse, lediglich der Beweiswert der Versammlungsniederschrift ist gemindert (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 68). Etwas anderes gilt nur dann, wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich die Unterzeichnung des Protokolls durch bestimmte Personen zum Gültigkeitserfordernis erhoben wurde.

In vielen Veröffentlichungen wird noch immer ausgeführt, dass der Verwalter Kopien der Versammlungsniederschriften den Wohnungseigentümern nicht übersenden müsse. Tatsächlich gewährt das Gesetz dem Eigentümer nur ein Einsichtsrecht, § 24 Abs.6 S.3 WEG. Allerdings ist die Verpflichtung zur Protokollübersendung heute weit überwiegend in den Verwalterverträgen geregelt und auch in vielen Teilungserklärungen niedergelegt. Zumindest entspricht es auch ohne Vereinbarung der gängigen Praxis in fast allen Eigentümergemeinschaften, dass Protokollabschriften durch den Verwalter versandt werden. Eine jahrelange Übung führt hier zu einer stillschweigenden Änderung des Verwaltervertrages; der Verwalter kann dann nicht mehr einseitig von der Übersendung der Protokolle absehen (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 73).