tag:blogger.com,1999:blog-17974507864261766942023-11-15T07:54:38.261-08:00WEG-Report - Rechtsfragen zum Wohnungseigentumsrechtwenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.comBlogger29125tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-2647387961679253692014-10-09T09:38:00.000-07:002014-10-09T09:38:39.869-07:00Zweckentfremdungsverbot: Die Jagd auf illegale Ferienwohnungen beginnt !
<span style="color: black;">Der
Berliner Senat hatte sich von seinem Angebot, die Ferienwohnungsnutzung bis zum
30. April 2016 zu gestatten, wenn die Vermieter Ihre Wohnungen anmelden,
deutlich mehr versprochen. Nach den Informationen der Bezirke wurden nur 5965
Ferienwohnungen bis zum Ablauf der Anmeldefrist am 31. Juli 2014 angezeigt;
dies dürfte kaum die Hälfte der tatsächlich in Berlin vorhandenen
Ferienwohnungen darstellen. Obwohl einige Bezirksämter die Registrierung der
Anträge noch nicht einmal abgeschlossen haben, soll ab Herbst die Jagd auf die
illegalen Ferienwohnungsbetreiber beginnen.</span><br />
<span style="color: black;"><br /></span><br />
<span style="color: black;">Auf eine
Anfrage im Abgeordnetenhaus zum Zweckentfremdungsverbot antwortete der
Baustaatssekretär Lütke-Daldrup, dass die meisten Ferienwohnungen in den Bezirken
Mitte (1583) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1013) angemeldet wurden, gefolgt Friedrichshain-Kreuzberg
(960) und Pankow (920). Kaum Anmeldungen gab es <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>in Lichtenberg (62) und Spandau (83). Es werde
jedoch vermutet, dass nur etwa jede zweite Ferienwohnung angemeldet wurde,
diese nunmehr aufzuspüren und deren weitere Nutzung zu anderen als Wohnzwecken
zu unterbinden sei nun Aufgabe der Bezirke. Dafür stünden den Bezirken jedoch
nur 16 Mitarbeiter zur Verfügung: Die meisten Mitarbeiter dafür setzen die
Bezirksämter von Charlottenburg-Wilmersdorf (4), Mitte (3), Pankow (2) und
Steglitz-Zehlendorf (2) ein. In allen anderen Bezirken wird höchstens ein
Mitarbeiter dafür abgestellt. Die Bezirksämter von Marzahn-Hellersdorf und
Reinickendorf haben gar kein Personal, das sich um den Außendienst bei der Kontrolle
des Zweckentfremdungsverbots kümmert. </span><br />
<span style="color: black;"><br /></span><br />
<span style="color: black;">Tatsächlich
werden sich die Bezirksämter schwer tun, mit dieser knappen Personaldecke, dass
Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen. Die bis 2001 in Berlin geltende alte
Zweckentfremdungsverbotsverordnung wurde immerhin von über 50 Außendienstmitarbeitern
überwacht – mit sehr hoher Effektivität! Heute werden jedoch die Bezirke bei
ihrer Jagd durch die elektronischen Medien unterstützt. Während zweckfremde
Nutzungen vor 15 Jahren meist in Form von Büros vorkamen, die nur durch
detektivische Kleinarbeit zu ermitteln waren, treten die heutigen
Ferienwohnungsbetreiber meist werbend im Internet auf. Aus gut informierten Kreisen
war zu erfahren, dass der Senat eine internetbasierte Such-Software entwickeln
lässt, die automatisch das Netz nach berliner Ferienwohnungen scannt. Dies
würde eine weitgehende Automatisierung der Jagd nach Ferienwohnungen
ermöglichen.</span><br />
<span style="color: black;"><br /></span><br />
<span style="color: black;">Nicht zu
unterschätzen ist auch die „gute alte“ Denunziation durch Mitbewohner der Häuser,
von denen sich viele durch die Feriengäste gestört fühlen. Unerwartete Hilfe
erhalten die Bezirke auch durch die Mietervereine, die sich von der Bekämpfung
der Ferienwohnungen mittelfristig eine Senkung des Mietniveaus und eine Verbesserung
des Wohnungsangebotes erhoffen und ihre Mitglieder durch Formulare zur Anzeige
möglicher Zweckfremder Wohnungsnutzer auffordern. (siehe <a href="http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/meldebogen-zweckentfremdung.pdf">http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/meldebogen-zweckentfremdung.pdf</a>
) </span><br />
<span style="color: black;"><br /></span><br />
<span style="color: black;">Zusammengefasst
bedeutet dies: Wer in den Außenbezirken (außer Sreglitz-Zehlendorf!) eine
Ferienwohnung im eigenen Zweifamilienhaus vermietet und sich auch nicht werbend
im Internet betätigt, wird wenig zu befürchten haben. Wer am Kudamm, in Mitte
oder in Prenzelberg Ferienwohnungen vermietet und diese schillernd auf allen
bekannten Portalen anbietet, der wird in den nächsten Monaten wohl Besuch vom
Bezirksamt bekommen – oder der Bußgeldbescheid kommt direkt. Dann stehen für
jeden Einzelfall und jede einzelne Wohnung, die als Ferienwohnung vermietet
oder gewerblich genutzt wird, Bußgelder von mindestens 500 € bei leichten
Verstößen und im Regelfall 1.500 € im Raum (siehe 22.6. f. der
Ausführungsvorschriften). Für den weiteren Fall der Zuwiderhandlung verdoppelt
sich das Bußgeld, sodass gemäß 22.3. der Ausführungsvorschriften 50.000 €
möglich sind.</span><br />
<span style="color: black;"><br /></span><br />
<span style="color: black;">Natürlich
gibt es auch hier Mittel und Wege, aber dies erfordert den Gang zum
Spezialisten.</span><br />
<br /><br />
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-42352316549855044572014-10-02T09:16:00.000-07:002014-10-02T09:16:15.474-07:00Wann muss der Verwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung versenden?<br />
<div style="margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">Bei der Mitteilung der Beschlüsse
der Eigentümerversammlung bestehen sowohl auf Seiten der vieler Eigentümer als
auch bei einigen Verwaltungen deutliche Fehlvorstellungen. Weder muss der
Verwalter das Protokoll unverzüglich nach der Versammlung an die Eigentümer
schicken, noch kann er sich beliebig lange damit Zeit lassen.</span></div>
<br />
<div style="margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">Neben der Verpflichtung zur
Eintragung der verkündeten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung ist der
Verwalter gemäß § 24 Abs. 6 WEG weiter verpflichtet, eine
Versammlungsniederschrift (Protokoll) zu erstellen. Anders als bei der
Abfassung der Beschlusssammlung existiert für die Erstellung und Übersendung
des Protokolls keine gesetzliche Frist, jedoch ist maßgebliche Rechtsprechung
zu beachten, nach der das Protokoll spätestens eine Woche vor Ablauf der
Anfechtungsfrist erstellt sein muss (BayObLG BReg 2Z 67/88, WuM 1989 S. 202;
OLG Frankfurt, 20 W 165/90, WuM 1990 S. 461). In der immer noch unangefochten
gültigen Entscheidung des BayObLG heißt es wörtlich:</span></div>
<br />
<div style="margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">„Die Verwalterin hat
pflichtwidrig das Protokoll erst am … gefertigt und abgesandt, also weniger als
eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist … . Dieser Zeitraum muss aber dem
Wohnungseigentümer auch für die unter Umständen erst nach rechtlicher Beratung
zu treffende Entscheidung zur Verfügung stehen, ob er einen Eigentümerbeschluss,
von dessen Existenz er unverschuldet nicht früher Kenntnis erlangt hat, beim
Amtsgericht anfechten soll (vgl. auch BGH NJW 1986, 257/286).“</span></div>
<br />
<div style="margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">Soweit der Verwalter auch
Versammlungsleiter ist, fällt ihm grundsätzlich die Aufgabe zu, auch das
Protokoll zu erstellen. Gemäß § 24 Abs.6 S.2 WEG benötigt der Verwalter zur
Ausfertigung der Versammlungsniederschrift im Regelfall die Unterschrift des
Beiratsvorsitzenden und seines Vertreters; wenn kein Beirat bestellt ist, ist
zumindest die Unterschrift eines weiteren Eigentümers erforderlich, der
ebenfalls an der Versammlung teilgenommen hat. Insbesondere bei der
Unterschriftsleistung durch Beiräte trifft der Verwalter oftmals auf deutlich
andere Vorstellungen zum Inhalt des Protokolls.<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>Hier ist es für den Verwalter ratsam, sich mit den abweichenden
Vorstellungen auseinanderzusetzen – auch um einer ggf. gerichtlichen
Protokollberichtigung zu begegnen. Scheitern die Einigungsbemühungen oder wird
die Unterschrift schlicht verweigert, so muss dies der Verwalter hinnehmen, da
die Unterschrift nicht erzwungen werden kann (Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl.,
§ 24, Rn 127). Fehlende Unterschriften berühren im Allgemeinen nicht die
Gültigkeit des Protokolls oder der Beschlüsse, lediglich der Beweiswert der
Versammlungsniederschrift ist gemindert (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten,
WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 68). Etwas anderes gilt nur dann, wenn in der
Teilungserklärung ausdrücklich die Unterzeichnung des Protokolls durch
bestimmte Personen zum Gültigkeitserfordernis erhoben wurde.</span></div>
<br />
<div style="margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">In vielen Veröffentlichungen wird
noch immer ausgeführt, dass der Verwalter Kopien der Versammlungsniederschriften
den Wohnungseigentümern nicht übersenden müsse. Tatsächlich gewährt das Gesetz
dem Eigentümer nur ein Einsichtsrecht, § 24 Abs.6 S.3 WEG. Allerdings ist die
Verpflichtung zur Protokollübersendung heute weit überwiegend in den
Verwalterverträgen geregelt und auch in vielen Teilungserklärungen
niedergelegt. Zumindest entspricht es auch ohne Vereinbarung der gängigen
Praxis in fast allen Eigentümergemeinschaften, dass Protokollabschriften durch
den Verwalter versandt werden. Eine jahrelange Übung führt hier zu einer
stillschweigenden Änderung des Verwaltervertrages; der Verwalter kann dann
nicht mehr einseitig von der Übersendung der Protokolle absehen (Kümmel in
Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 73).</span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-20428939951486237282014-07-29T09:41:00.000-07:002014-07-29T09:42:36.381-07:00Verbindung von Eigentumswohnungen - Wanddurchbrüche
<br />
<div style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">Selbst nutzende Eigentümer
erhalten oftmals die Möglichkeit eine benachbarte Eigentumswohnung zu erwerben.
Um aus den zwei baulich getrennten – abgeschlossenen - Einheiten eine
einheitliche Wohnung zu schaffen, sind Wand- oder Deckendurchbrüche erforderlich.
Hausverwalter und die anderen Eigentümer lehnen solche Maßnahmen oft ab; dabei
werden folgende Argumente üblicherweise angeführt:</span></div>
<br />
<ul style="direction: ltr; list-style-type: disc;">
<li style="color: black; font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11pt; font-style: normal; font-weight: normal;"><div style="color: black; font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11pt; font-style: normal; font-weight: normal; margin-bottom: 0pt; margin-top: 0cm; mso-list: l0 level1 lfo1;">
Die Teilungserklärung werde dadurch falsch, da
die dort geregelte Abgeschlossenheit der Wohnungen aufgehoben wird.</div>
</li>
<li style="color: black; font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11pt; font-style: normal; font-weight: normal;"><div style="color: black; font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11pt; font-style: normal; font-weight: normal; margin-bottom: 0pt; margin-top: 0cm; mso-list: l0 level1 lfo1;">
Erhöhter Lärm durch intensivere Nutzung der
Räume.</div>
</li>
<li style="color: black; font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11pt; font-style: normal; font-weight: normal;"><div style="color: black; font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11pt; font-style: normal; font-weight: normal; margin-bottom: 0pt; margin-top: 0cm; mso-list: l0 level1 lfo1;">
Befürchtung von nachteiligen Auswirkungen des
Durchbruchs auf die Statik des Gebäudes und dessen Brandsicherheit.</div>
<div style="color: black; font-family: "Calibri","sans-serif"; font-size: 11pt; font-style: normal; font-weight: normal; margin-bottom: 0pt; margin-top: 0cm;">
<span style="color: black;"> </span></div>
</li>
</ul>
<br />
<div style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">Bereits mehrfach hatte
sich die Rechtsprechung mit diesen Themen zu beschäftigen. In diesen Klageverfahren
forderten zumeist einige Eigentümer das Wiederverschließen eines eigenmächtig
erstellten Durchbruchs. In allen Verfahren hatten die Gerichte die Frage zu
beantworten, ob ein Wand- oder Deckendurchbruch für die benachbarten Eigentümer
ein über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1
WEG darstellt, oder als zustimmungspflichtige bauliche Veränderung gemäß § 22
Abs.1 WEG anzusehen ist. Nach vorangegangener divergierender Rechtsprechung der
Land- und Oberlandesgerichte (z.B.</span><span style="font-family: "Arial","sans-serif";">
KG Berlin, 17.02.1993 - 24 W 3563/92 - WuM 1993, 292; <span style="color: black;">OLG
Zweibrücken vom 15.10.1999 - 3 W 149/99 - ZMR 2000, 254, sind die wesentlichen
Fragen durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.12.2000 (Az: V ZB 45/00,
ZMR 2001, 289) ausentschieden worden. Dabei stellte der Bundesgerichtshof fest,
dass nicht jede Veränderung des Gemeinschaftseigentums unzulässig ist; dies
kommt erst in Betracht, wenn Veränderung als <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>„<i style="mso-bidi-font-style: normal;">nicht
hinzunehmende Nachteile im Sinne von §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG“ </i>anzusehen
und die anderen Eigentümer dadurch besonders betroffen sind.<i style="mso-bidi-font-style: normal;"> </i>Veränderungen sind erst dann nicht
hinzunehmen, wenn sie bei objektiver Betrachtung konkrete und nicht ganz
unerhebliche Beeinträchtigung darstellen. Entscheidend ist, ob sich ein
Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt
fühlen kann (siehe auch: BGH vom 19.12.1991 - V ZB 27/90 - BGHZ 116, 392 (396),
NJW 1992, 978). </span></span></div>
<br />
<div style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">Verstoß gegen die
Abgeschlossenheitsregeln der Teilungserklärung:</span></div>
<br />
<div style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">In seinem Urteil vom 21.12.2000
stellt der Bundesgerichtshof (Az: V ZB 45/00, ZMR 2001, 289) klar, dass durch
einen Wanddurchbruch zwischen zwei angrenzenden Sondereigentumseinheiten die
Abgeschlossenheit der Wohnungen im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG entfällt, dies aber
mit keinem Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden ist. Zum einen
lässt die nachträgliche Aufhebung der Abgeschlossenheit den Bestand und den
Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums unberührt
und führt nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Zum anderen ist § 3 Abs. 2
WEG nur als Sollvorschrift ausgestaltet und nur auf den Schutz derjenigen
Wohnungseigentümer gerichtet, deren Wohneinheiten durch die fehlende oder
weggefallene Trennung beeinträchtigt werden. Wenn sich jedoch beide Wohnungen
in der selben Hand befinden, scheidet eine Beeinträchtigung der übrigen
Wohnungseigentümer aus.</span></div>
<br />
<div style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">Nachteile durch
intensivere Nutzung:</span></div>
<br />
<div style="background: white; line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-margin-top-alt: auto; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">Der Bundesgerichtshof </span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">(Az: V ZB 45/00, ZMR 2001, 289) </span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">hält es für möglich, dass ein nicht zu duldender
Nachteil für die übrigen Eigentümer sich einer intensiveren Benutzung der
vergrößerten Räumlichkeiten ergeben könnte. Allein auf Grund der Veränderung
von Anzahl und Größe der in der Anlage vorhandenen Wohnungen besteht eine
solche Gefahr jedoch nicht. <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Erforderlich
seien konkrete Anhaltspunkte dafür, dass durch Verbindung der Wohnungen eine
erheblich vermehrte und störendere Nutzung der Räumlichkeiten erfolgt. Allein durch
einen Wanddurchbruch ist dies nicht gegeben, im<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>Gegenteil entfällt die sonst zulässige Benutzung des <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Treppenhauses, um von einer Wohnung in die
andere zu gelangen. </span></div>
<br />
<div style="background: white; line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-margin-top-alt: auto; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">Dagegen können nicht mehr hinnehmbare Nachteile durch
eine konkret bevorstehende <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>intensive
gewerbliche Nutzung entstehen, zumindest wenn die konkret zu erwartenden Einwirkungen
auf das Gemeinschaftseigentum im Allgemeinen oder andere Wohnungen im
Besonderen deutlich über dem Maß einer normalen Wohnungsnutzung liegen (OLG
Köln vom 27.06.2005 - 16 Wx 58/05 - NZM 2005, 785). Zu beachten ist jedoch,
dass in solchen Fällen nicht der Wanddurchbruch die Ursache der nachteiligen
Veränderung ist, sondern die vom Eigentümer angestrebte neue Nutzung der
Wohnung. Daher beurteilt sich diese Frage nach den von der Rechtsprechung
entwickelten Kriterien der Nutzungsänderung. </span><span style="font-family: "Arial","sans-serif";">Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15. Januar
2010 (Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378) klarstellte, ist ein Wohnungseigentümer im
Allgemeinen nicht verpflichtet, die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu
nutzen. Aus Art.14 GG i.V.m. § 13 Abs.1 WEG folgt das Recht, die Wohnung auch
zu anderen Zwecken zu nutzen.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>So wurde
es von der Rechtsprechung als zulässig angesehen, die Eigentumswohnung als<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Ingenieurbüro (OLG Zweibrücken vom 27.05.1997
- 3 W 81/97 - ZMR 1997, 482) oder als Patentanwaltskanzlei (OLG Köln vom
15.02.2002 - 16 Wx 232/01 - ZMR 2002, 380) oder als Ferienwohnung (BGH vom 15.
Januar 2010 - Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378) zu nutzen, da im Allgemeinen von
diesen Nutzungen keine höheren Störungen ausgehen, als bei einer normalen
Wohnnutzung. Bei Auswertung der Entscheidungsgründe der hierzu ergangenen
Urteile werden zumindest solche Nutzungen allgemein zulässig sein, die keine
höheren Immissionen als eine mehrköpfige Familie verursachen (vergl. OLG Köln
vom 15.02.2002 - 16 Wx 232/01 - ZMR 2002, 380). Die Grenze ist dort zu ziehen,
wo durch die abweichende Nutzung<span style="mso-spacerun: yes;">
</span>Beeinträchtigungen auftreten, die signifikant höher sind als bei einer
Wohnnutzung (BGH vom 15. Januar 2010 - Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378). Das OLG
Frankfurt konkretisierte in seinem Urteil vom 21.07.2005 (Az: 20 W 284/03,</span><span style="font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;"> NZM 2006, 144</span><span style="font-family: "Arial","sans-serif";">)
diese Voraussetzungen: Ob eine gewerbliche Nutzung störender sei, als eine
reine Wohnnutzung sei allein im Rahmen einer typisierenden bzw.
generalisierenden Betrachtung zu entscheiden: Maßgeblich sei der<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Gebrauch nach seiner Art und Durchführung und
die danach zu erwartende Besucherfrequenz bzw. Mitarbeiterzahl sowie die
örtlichen (Umfeld und Lage im Gebäude) und zeitlichen (z.B. Öffnungszeiten)
Verhältnisse zu beziehen.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Sind dagegen
die typischer Weise zu erwartenden Immissionen erheblich stärker, als bei einer
Wohnnutzung, darf dem dies beantragenden Eigentümer eine gewerbliche Nutzung
nicht aus wichtigem Grund versagt werden. Wenn jedoch eine </span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">gewerbliche Nutzung bereits nach der
Teilungserklärung allgemein zulässig ist, oder über eine solche Nutzung bereits
ein bestandskräftiger Beschluss gefasst wurde (so ausdrücklich BGH vom 21.12.2000
- </span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">V ZB 45/00
- ZMR 2001, 289), können sich die anderen Eigentümer nicht einmal die Versagung
auf einen wichtigen Grund stützen.</span></div>
<br />
<div style="background: white; line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-margin-top-alt: auto; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">Nachteilige bautechnische Einwirkungen:</span></div>
<br />
<div style="background: white; line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-margin-top-alt: auto; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">Die größte Praxisrelevanz haben jedoch durch einen Durchbruch
in einer tragenden Wand hervorgerufene nachteilige bautechnische Auswirkungen
auf das Gemeinschaftseigentum. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs,
kann ein Nachteil der anderen Wohnungseigentümer im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG
erst dann ausgeschlossen werden, wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht,
dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums
unterblieben ist, insbesondere zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr
für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit
geschaffen wurde (BGH v. 21.12.2000 - </span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">V ZB 45/00 - ZMR 2001, 289; BGH v.</span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">19.12.1991 - V ZB 27/90 - ZMR 1992, 167). Auch Belange
des Schallschutzes können solche negativen Auswirkungen darstellen (OLG München
v.10.04.2006 - 34 Wx 21/06 - ZMR 2006, 643). Wenn aber der die Veränderung
betreibende Wohnungseigentümer durch ein statisches Gutachten und ein
Brandschutzgutachten nachweist, dass der Durchbruch nicht zu einer Gefährdung
des Gemeinschaftseigentums führt, und widerspricht die Wohnungsverbindung auch
nicht dem Baurecht oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, so
bedarf das Durchbruchsvorhaben der Zustimmung der anderen Eigentümer nicht (BGH.
21.12.2000 - </span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">V
ZB 45/00 - ZMR 2001). Dies gilt jedoch nicht, wenn der äußere Eindruck des
Gebäudes verändert wird, oder die Gefahr zukünftiger Mehrkosten und/oder
Schäden konkret besteht</span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;"> (OLG Celle, 21.05.2002 - 4 W 93/02 - ZWE 2002, 533).</span></div>
<br />
<div style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">Betrifft der Mauerdurchbruch eine nicht
tragenden Wand, bestehen seitens der übrigen Wohnungseigentümern keine beachtlichen
Einwände. Nichttragende Wände sind grundsätzlich dem Sondereigentum
zuzurechnen, sodass sich daraus bereits eine sehr weit gehenden
Alleinverfügungsbefugnis des betreffenden Eigentümers ergibt. Insbesondere sind
bei einer nicht tragenden Wand keine Beeinträchtigung der Gebäudestatik oder
sonstige Nachteile ernsthaft zu befürchten (BGH vom 21.12.2000 - </span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif";">V ZB 45/00 - ZMR 2001, 289).</span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;"> </span></div>
<br />
<div style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">Fazit:</span></div>
<br />
<div style="background: white; line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-margin-top-alt: auto; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">Die recht großzügige Handhabung der Zulässigkeit von
Mauerwerksdurchbrüchen zur Zusammenlegung von zwei Eigentumswohnungen sollte
nicht zu voreiligen Handlungen verleiten.</span><span style="font-family: Calibri;"> </span><span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;">Grundsätzlich ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums eine
bauliche Veränderung worunter auch Eingriffe in das Mauerwerk zählen. Soweit bauliche
Maßnahmen nicht gänzlich unerheblich sind (wie das Versenken eines Dübels),
sind diese zustimmungsbedürftig nach Maßgabe des § 22 WEG. Auf die Zustimmung der
anderen WEG-Eigentümer kann aber nur dann verzichtet werden, wenn der
Durchbruch keine optischen, finanziellen oder technische Auswirkungen hat, die
ohne die Wohnungsverbindung nicht eintreten würden (OLG Celle, 21.05.2002 - 4 W
93/02 - ZWE 2002, 533). Haben die betroffenen anderen Eigentümer jedoch die
Zustimmung erteilt, kann sie nicht mehr widerrufen werden, auch die Erwerber
der Wohnung sind an eine einmal erteilte Zustimmung gebunden (OLG München v.30.03.2007
- 34 Wx 132/06 - <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>ZWE 2007, 318).</span></div>
<br />
<div style="background: white; line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-margin-top-alt: auto; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;"> </span></div>
<br />
<div style="background: white; line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; mso-margin-bottom-alt: auto; mso-margin-top-alt: auto; text-align: justify;">
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;"> </span></div>
<span style="color: black; font-family: "Arial","sans-serif"; font-size: 11pt; line-height: 115%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-language: AR-SA; mso-fareast-font-family: "Times New Roman"; mso-fareast-language: DE;"><br clear="all" style="mso-special-character: line-break; page-break-before: always;" />
</span>wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-19569620252268906802014-04-19T00:37:00.001-07:002014-04-30T03:30:53.132-07:00Berliner Zweckentfremdungsverbot tritt zum 1. Mai 2014 in Kraft: Was ist zu tun?Der Berliner Senat hat am 4. März 2014 die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung-ZwVbVO) erlassen. Diese Verordnung tritt am 1. Mai 2014 in Kraft und damit das Verbot in Berlin künftig Wohnungen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken zu nutzen oder leer stehen zu lassen. Die Verordnung wurde am 27. März 2014 im Berliner Gesetz und Verordnungsblatt veröffentlicht<br />
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum für das gesamte Land Berlin. Andere Nutzungen von Wohnungen bedürfen gemäß § 1 Abs.1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) einer Genehmigung, für die die Bezirke zuständig sind. Das Gesetz nennt als verbotene, zweckfremde Nutzungen in § 2 Abs.1:<br />
•<span class="Apple-tab-span" style="white-space: pre;"> </span>Die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder<br />
zur Beherbergung,<br />
•<span class="Apple-tab-span" style="white-space: pre;"> </span>Die Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche<br />
Zwecke,<br />
•<span class="Apple-tab-span" style="white-space: pre;"> </span>Bauliche Veränderungen von Wohnungen, so dass sie nicht mehr<br />
bewohnt werden können,<br />
•<span class="Apple-tab-span" style="white-space: pre;"> </span>Mehr als sechsmonatiger Leerstand,<br />
•<span class="Apple-tab-span" style="white-space: pre;"> </span>Abriss von Wohnraum.<br />
<br />
Was als Wohnraum gilt, definiert das Gesetz in § 1 Abs. 3 ZwVbG.<br />
„alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.“<br />
<br />
Mit der Genehmigung einer zweckfremden Nutzung wird im Allgemeinen nur unter der Auflage von Ausgleichszahlungen zu rechnen sein. Entweder wird gemäß § 4 Abs.3 ZwVbVO eine laufende Ausgleichszahlung werden 5 Euro monatlich pro Quadratmeter zweckfremd vermieteter Wohnfläche festgesetzt oder eine einmalige Abgabe von bis zu 2000 € pro Quadratmeter.<br />
<br />
In der Praxis wird auch das Negativattest gemäß § 5 der Verordnung große Bedeutung erlangen. Bestehen bei der Vermietung von Räumen Zweifel, ob diese dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen, ist auf Antrag von der Behörde ein Negativattest auszustellen. Gerade hier werden die größten Probleme durch die knappe Personaldecke der Veraltung erwartet.<br />
<br />
In der kurzen verbliebenen Zeit bis zum in Kraft treten, haben viele Vermieter noch eine Chance, Ihre Rechtsposition zu verbessern.<br />
<br />
Wer jetzt noch eine Wohnung zukünftig zu geschäftlichen Zwecken vermieten will, sollte ein noch im April durch den Abschluss entsprechender Verträge regeln. Gemäß § 2 Abs.2 Nr.2 ZwVbG findet das Zweckentfremdungsverbot keine Anwendung für die Dauer eines vor dem 1. Mai 2014 begonnenen Geschäftsraummietverhältnisses. Das bedeutet aber, dass nach einer Kündigung die Räume nur als Wohnung wieder vermietet werden.<br />
<br />
Auch besteht jetzt noch die Möglichkeit eine Wohnung als Ferienwohnung oder Handwerkerwohnung zu vermieten. Diese Nutzung wird jedoch gemäß § 2 Abs.2 Nr.1 ZwVbG nur noch die nächsten 2 Jahre möglich sein, dann endet die Karenzfrist. Entscheidend dafür ist jedoch, dass noch im April 2014 entsprechende Mietverträge geschlossen werden, zumindest müssen Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden können. Ab dem Inkrafttreten werden neue Nutzungen von Wohnungen zu Ferienzwecken oder als Handwerkerpension nicht mehr zulässig sein. Die Beweislast, dass die Nutzung bereits vor dem Stichtag begann, trägt grundsätzlich der Vermieter.<br />
<br />
Werden Geschäftsräume bereits seit einigen Jahren als Wohnung vermietet, oder hat der Mieter seine geschäftliche Nutzung eingestellt und wohnt dort? Hier kann den Vermieter das Zweckentfremdungsverbot treffen! Wer nicht nachweisen kann, dass die Umnutzung nur temporär ist, wird dann die Räume in den nächsten Jahren nicht mehr als Geschäftsräume neu vermieten können, sondern nur noch als Wohnung. Der Nachweis einer nur vorübergehenden Nutzung ist jedoch an recht hohe Voraussetzungen geknüpft, die gegenüber der Behörde nachgewiesen werden müssen.<br />
<br />
Eine kompetente anwaltliche Beratung ist in diesen Fällen unerlässlich. Die Folgen einer Fehleinschätzung können gravierend sein, da Ordnungsgelder von bis zu 50.000 € bereits nach der alten Rechtslage mehrfach von der Behörde gegenüber Vermietern durchgesetzt wurden. Auch können den Vermieter ohne weiteres sechsstellige Schadensersatzbeträge des Mieters treffen. Wenn eine gewerbliche Vermietung auf Grund der Zweckbindung unzulässig war, kann der Mieter kündigen und Schadensersatz für Umzug, höhere Miete etc. verlangen, dies können ohne Weiteres sechsstellige Beträge sein.<br />
<br />
<br />
Weitere Interessante Informationen zu diesem Thema finden Sie unter<br />
<br />
http://www.kanzlei-wenderoth.de/zweckentfremdungsverbotsgesetz/<br />
<br />
Diese Information wurde mit großer Sorgfalt ausgearbeitet. Sie ersetzt keine Fall bezogene Beratung, eine Haftung für den Inhalt kann daher nicht übernommen werden<br />
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wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-37461039292336892522014-04-15T02:27:00.001-07:002014-04-18T00:48:27.238-07:00Eigenbedarf an der vermieteten EigentumswohnungWill der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter kündigen, so ist dies im Allgemeinen nur zulässig, wenn sich der Vermieter auf ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses stützen kann. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt hat oder der Vermieter sich auf einen der Eigenbedarfsgründe stützen kann. Letzteres liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, d.h. der Vermieter muss
• für die im Gesetz genannten Personen (Bedarfspersonen)
• Wohnraum (Bedarfszweck)
• in vernünftiger und nachvollziehbarer Weise benötigen (Bedarfsgrund).<br />
<br />
<b>Bedarfspersonen: </b><br />
Nicht jede, dem Vermieter nahe stehende Person ist eine Bedarfsperson im Sinne des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, sondern nur der Vermieter selbst, seine unmittelbaren Familienangehörigen sowie Haushaltsangehörige. Als Familienangehörige kommt nur das enge Umfeld des Vermieters in Betracht, z.B. Eltern, Kinder, Enkel oder der Ehegatte. Die Rechtsprechung fordert, dass der Vermieter der Bedarfsperson gegenüber rechtlich oder moralisch zur Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist. Zu den im Gesetz genannten Haushaltsangehörigen gehören die Personen, die seit längerer Zeit in enger Hausgemeinschaft mit dem Vermieter wohnen, insbesondere Lebenspartner, Au-Pairs und Pflegepersonen. Je weiter die Bedarfsperson familiär vom Vermieter entfernt ist, um so höher sind die Begründungserfordernisse für den Vermieter (vergl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB, Rn 44 ff.).<br />
<br />
<b>Bedarfszweck:</b><br />
Das Gesetz berechtigt den Vermieter nur zur Kündigung, wenn die Räume als Wohnung verwendet werden sollen. Dies bedeutet, dass die Bedarfsperson in der Wohnung den Mittelpunkt ihrer Lebensverhältnisse begründen muss. Ausgeschlossen ist daher ein Eigenbedarf für eine überwiegend geschäftliche oder freiberufliche Nutzung oder als Ferienwohnung. Selbst eine Nutzung als Pendlerwohnung kann problematisch sein (vergl. LG Hamburg, WuM 1994, 431).
Bedarfsgrund:
§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB schreibt vor, dass die Bedarfsperson die Räume „benötigen“ muss. Daher ist die Kündigung nur dann berechtigt, wenn ein nachvollziehbares, schützenswertes Interesse an der Erlangung der Wohnung besteht. Dies ist nach dem Bundesgerichtshof nicht allein dann gegeben, wenn der Vermieter schlicht in der gekauften Eigentumswohnung wohnen möchte - erforderlich sind weitere schützenswerte Gründe (BGH, 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 - NJW 1988, 904). Die Gerichte haben hier eine umfangreiche Kasuistik entwickelt, sodass jeder Vermieter sich zur Vorbereitung einer Eigenbedarfskündigung mit den relevanten Gründen vorher befassen sollte.<br />
<br />
<b>Ausschlussgründe: </b><br />
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags absehbar waren. In diesem Falle ist ein Vermieter grundsätzlich verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf den möglichen Eigenbedarf hinzuweisen oder einen befristeten Mietvertrag abzuschließen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB, Rn 137 ff.)
Wird die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt (Umwandlung), beträgt die Sperrfrist nach § 577a Abs.1 BGB ab Veräußerung im Regelfall drei Jahre, die in vielen Städten(z.B. Berlin) auf 10 Jahre erweitert werden kann. Innerhalb dieses Zeitraums darf der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen.
Liegt dagegen ein berechtigter Eigenbedarf vor, spielt es keine Rolle, dass die Wohnung bereits vermietet gekauft wurde und der Vermieter unmittelbar nach dem Erwerb kündigt. (BayObLG, vom 14.7.1981 - Allg Reg 32/81 – NJW 1981, 2197).<br />
<br />
<b>Formalien der Kündigung: </b><br />
Viele Vermieter handhaben die vom Gesetz vorgeschriebenen Formalien der Kündigung sehr lax – und haben dann mit den negativen Folgen zu kämpfen. Oft wird nicht beachtet, dass der Erwerber einer Wohnung nicht vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, kündigen darf, da er erst dann formell in die Rechtsstellung als Vermieter einrückt (LG Essen WuM 1990, 27).
Grundsätzlich muss das Kündigungsschreiben von allen Vermietern, also allen, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen Personen unterschrieben sein. Weiterhin muss das Kündigungsschreiben beweisbar dem Mieter zugegangen sein: Ein einfaches Einschreiben beweist den Zugang nicht, nur die Absendung des Schreibens.
Hohe Anforderungen stellt das Gesetz bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung: Gemäß § 573 Abs.3 BGB muss der Vermieter im Kündigungsschreiben das berechtigte Interesse, also Bedarfsperson und Bedarfsgrund, im Kündigungsschreiben erläutern. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht ausreichend begründet und deshalb unwirksam, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben nur angibt, dass er die Wohnung benötigen würde oder in der eigenen Wohnung wohnen möchte (BGH, 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 - NJW 1988, 904). Erforderlich ist die Darlegung eines nachvollziehbaren Sachverhalts (BayObLG, 14.7.1981 – Allg. Reg. 32/81 - NJW 1981, 2197), damit der Mieter Klarheit über die Rechtslage und seine Handlungsmöglichkeiten erhält (BGH, 16.1.2008 – VIII ZR 254/06 - WuM 2008, 233).<br />
<br />
<b>Kündigungsfrist</b>:<br />
Die Kündigungsfrist beträgt bei der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573c Abs.1 BGB drei Monate und verlängert sich nach fünf bzw. acht Jahren ab Mietbeginn um jeweils drei Monate, maximal kann die Kündigungsfrist also neun Monate betragen. Auch ein falsch angegebenes Beendigungsdatum kann für den Vermieter zu erheblichen Nachteilen führen.<br />
<br />
<b>Widerspruchsfrist</b>:<br />
Zwar widerstrebt es den meisten Vermietern, die Mieter auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs gem. § 568 Abs.2 BGB i.V.m. §§ 574 ff. BGB hinzuweisen, jedoch ist es fahrlässig dies zu unterlassen. Der Hinweis ist zwar keine zwingende Voraussetzung, jedoch kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses dann ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt, § 574b Abs.2 BGB. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter den Mieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen hat. Fehlt der Hinweis, kann der Mieter seinen Widerspruch noch während des Räumungsrechtsstreites erklären.
Härtegründe:
Selbst wenn ein Eigenbedarf des Vermieters vorliegt, besteht noch keine Sicherheit, die Wohnung tatsächlich wirksam zu kündigen. Der Mieter kann nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen („Härte - oder Sozialklausel“) und nach § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit verlangen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter geltend macht, dass sein objektives Interesse, die Wohnung zu behalten das objektive Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnung überwiegt. Erforderlich sind aber auf der Mieterseite wirklich schwerwiegende, persönliche Umstände beim Mieter, z.B. fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter des Mieters oder schwere Krankheit (LG Hamburg WuM 1987, 223).<br />
<br />
<b>Fazit</b>:<br />
Die Zulässigkeitsgründe und die notwendigen Formalien der Eigenbedarfskündigung werden von ca. 50 Urteilen des Bundesgerichtshofs und der Berufungsgerichte bestimmt. In Anbetracht der hohen Anforderungen, die die Rechtsprechung bei dieser Materie aufstellt, ist es fahrlässig das Kündigungsschreiben ohne Hilfe eines Profis zu verfassen. Bereits ein einziges vergessenes Wort kann ausreichend sein, dass nach Jahren die Räumungsklage abgewiesen wird und der Eigentümer auf knapp fünfstelligen Kosten hängen bleibt.
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-10414325268732929812014-01-23T08:44:00.001-08:002014-01-23T08:46:24.907-08:00Neues Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen in Berlin eingeführt:Schlechte Nachrichten für vermietende Wohnungseigentümer: Am 12. Dezember 2013 in Berlin ist ein neues Zweckentfremdungsverbotsgesetz in Kraft getreten. Nach 12 Jahren ohne entsprechendes Verbot ist es zukünftig nur noch sehr eingeschränkt möglich, Eigentumswohnungen als Geschäfts- oder Praxisräume zu vermieten oder als Ferienwohnungen zu nutzen. Auch wenn dem einzelnen vermietenden Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft oft das Recht zusteht seine Wohnung als Büro oder Ferienwohnung zu vermieten, ist diese Möglichkeit durch ein staatliches Verbotsgesetz nunmehr stark beschnitten worden. Selbst zurzeit bestehende Nutzungen, werden durch das Gesetz reglementiert. Bis zum Erlass der die Details regelnden Zweckentfremdungsverordnung - etwas Mitte Februar 2014 - wird es jedoch möglich sein, noch zulässige Nutzungsänderungen durchzuführen.
Mit dem am 21. November 2013 verabschiedeten „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“, kurz ZwVbG, beabsichtigt der Senat, die Verknappung insbesondere von mietgünstigem Wohnraum in Berlin zu vermeiden. Neben der Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum geht es vorrangig um eine Einschränkung der Ferienwohnungsnutzung, durch die angeblich bereits ca. 12.000 Wohnungen für dauerhafte Vermietungen nicht mehr zur Verfügung stünden. Daher darf Wohnraum in Berlin zukünftig nur noch mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes zweckfremd genutzt werden; dies gilt gemäß § 2 ZwVbG insbesondere für folgende Fallgestaltungen:
• die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Beherbergung,
• die Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke,
• bauliche Veränderungen von Wohnraum, sodass dieser nicht mehr zum Wohnen geeignet ist,
• mehr als sechsmonatiger Leerstand
• Abriss von Wohnraum.
Die Umsetzung des Gesetzes in der Praxis erfordert jedoch die Veröffentlichung der am 21. Januar 2014 vorgelegten Zweckentfremdungsverbots-Verordnung im Berliner Gesetz- und Verordnungsblatt, die Details des Zweckentfremdungsverbots regelt. Erst mit der Veröffentlichung dieser Verordnung wird der im Gesetz benannte Stichtag festgeschrieben werden, d.h. jetzt noch mögliche Nutzungsänderungen werden dann verboten sein!
Da es in Berlin in den letzten 12 Jahren grundsätzlich möglich war, Wohnungen auch anderweitig zu nutzen, also z.B. nur unter den baurechtlichen Einschränkungen als Geschäftsräume oder Ferienwohnung zu vermieten, oder einfach leer stehen zu lassen, umfasst das neue Gesetz einige wichtige Übergangsregelungen:
• Wenn eine Wohnung bereits als Ferienwohnung genutzt wird, kann diese Nutzung in den nächsten zwei Jahren fortgesetzt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass diese Nutzung in den nächsten drei Monaten beim zuständigen Bezirksamt angezeigt wird.
• Wenn eine Wohnung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung mehr als teilgewerblich als Geschäftsraum oder zu freiberuflichen Zwecken vermietet war, darf bis zum Auslaufen des Vertrages diese Nutzung fortgesetzt werden, es sei denn eine Geschäftsfortführung liegt vor.
Daneben trifft das Gesetz zahlreiche Ausnahmen vom grundsätzlich bestehenden Zweckentfremdungsverbot, z.B. bei Zweitwohnungen, Leerstand durch eine Sanierung/Modernisierung (max. 12 Monate), bei Härtefällen (wirtschaftliche Existenz des Mieters gefährdet), überwiegende öffentliche Interessen (z.B. Soziale-, Bildungs- oder Betreuungseinrichtungen), bei abrissreifen, nicht mehr mit vertretbarem Aufwand wieder herstellbaren Wohnräumen.
Die Ausnahmen hören sich zwar großzügig an, jedoch steht zu erwarten, dass das Land Berlin seine aus den 1980er und 1990er Jahren bekannte Rechtspraxis rigid fortsetzen wird. Genehmigungen für eine zweckfremde Nutzung wird es geben, aber nur zu hohen Ausgleichsabgaben. Es ist kein Geheimnis, dass die Zahlungen auf Grund der ehemaligen Zweckentfremdungsverbotsverordnungen einen erheblichen Anteil an den Einnahmen des Landes Berlin hatten. Wie hoch die Zahlungen auf Grund des neuen Gesetzes sein werden, wird in der in Kürze in Kraft gesetzten Verordnung geregelt werden.
Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz bestimmt umfangreiche Sanktionen und Eingriffsrechte. Wer künftig ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum zweckfremd nutzt, Auflagen oder Meldepflichten missachtet, kann mit einem Ordnungsgeld von bis zu 50.000 € belegt werden. Wird das normwidrige Verhalten dann immer noch fortgesetzt, kann die Verwaltungsbehörde die Wohnnutzung durch Zwangsräumungen durchsetzen, notfalls kann sogar das ganze Haus unter Zwangsverwaltung gestellt werden. Gleiches gilt sinngemäß für die Beseitigung wohnnutzungswidriger baulicher Veränderungen.
Wie bereits in der Vergangenheit, räumt das Gesetz der Behörde umfangreiche Auskunfts- und Zutrittsrechte ein, um wohnzweckwidrige Nutzungen festzustellen. Hier sind nicht nur die Eigentümer verpflichtet, sondern auch die jeweiligen Mieter der betroffenen Wohnungen.
Nicht zuletzt sei auf die zivilrechtlichen Folgen des Zweckentfremdungsverbotes hingewiesen. Wird eine Wohnung wohnzweckwidrig vermietet, kann der Mieter – nicht aber der Vermieter – fristlos kündigen. Dafür ist es nicht einmal notwendig, dass die Behörde die zweckwidrige Nutzung untersagt hat. Der Vermieter schuldet seinem ehemaligen Mieter dann Schadensersatz wegen Umzugs- und Umbaukosten, entgangenem Gewinn oder einer Mietdifferenz. Dies können ohne weiteres sechsstellige Beträge sein.
Gerade für vermietende Wohnungseigentümer wird das neue Zweckentfremdungsverbot eine Vielzahl neuer Probleme schaffen: wie in der Vergangenheit wird jede gewerbliche Neuvermietung von zu Wohnzwecken errichteten Räumen zu einem Glücksspiel: Eine Fehleinschätzung, kann sehr teuer werden – und sogar vor dem Strafrichter enden. Gute Gründe rechtzeitig anwaltlichen Rat einzuholen, vor der Vermietung! Andererseits können Wohnungseigentümergemeinschaften, die von Ferienwohnungsnutzungen geplagt sind, nunmehr hoffen, dass dies ein Ende findet.
Weitere Interessante Informationen zu diesem Thema finden Sie unter
http://www.kanzlei-wenderoth.de/zweckentfremdungsverbotsgesetz/
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-22941962636034768582013-12-04T05:18:00.000-08:002013-12-04T05:18:07.722-08:00Vermietung von Eigentumswohnungen: Welche Unterlagen sollte der Mietbewerber vorlegen?Bei der Vermietung kommt immer wieder die Frage auf, welche Unterlagen von einem Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrages verlangt werden sollten. Bei der Bonitätsprüfung eines Mietinteressenten geht es in erster Linie um die Frage, ob der Bewerber voraussichtlich in der Lage sein wird, seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nachzukommen. Hier einige Anhaltspunkte:
1) Personalausweis,
2a) bei Arbeitnehmernmindestens 3 aktuelle Einkommensbescheinigungen ,
2b) bei Selbständigen die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide und ein Testat des Steuerberaters über das Einkommen des laufenden Jahres,
2c)bei Sozialmietern der Bescheid des Amtes, dass genau diese Wohnung mit genau dieser Miete und Nebenkosten und die Kaution bezahlt wird,
3) Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters.
4) Schufa, Creditreform o.ä.
5) Selbstauskunft des Mieters
zu 1 Personalausweis:
Stellen Sie sicher, mit wem Sie es zu tun haben. Nur wenn sicher ist, dass der Mieter auch der ist, für den er sich ausgibt, können Sie ggf. auch rechtliche Schritte gegen ihn einleiten. Bereits mehr als einmal stellte sich erst im Räumungsprozess heraus, dass der Mieter gar nicht so heißt wie der Vermieter dachte - und dann beginnt das Problem: Ohne richtigen Namen des Mieters kann man ihn nicht verklagen. Theoretisch kann man die Polizei zur Identitätsfeststellung holen - aber wenn der Mieter dann gerade nicht da ist. Wenn der Gerichtsvollzieher Zweifel an der Identität des Räumungsschuldners hat, dann bricht er die Räumung ab. Dies ist einem Mandanten schon einmal passiert, als er sich um einen Buchstaben verschrieben hatte!
Achten Sie aus dem selben Grund darauf, dass der Mieter selbst den Mietvertrag vor Ihren Augen unterschreibt. Gerade in diesem Sommer kam es in meiner Kanzlei vor, dass der Mieter im Prozess behauptete, er habe den Mietvertrag gar nicht unterschrieben (sondern sein Untermieter). Das bereitet dem Vermieter extreme Probleme seine Ansprüche durchzusetzen. Vor Gericht geht es nicht um die Räumung einer Wohnung, sondern um die Verpflichtung einer bestimmten Person, die Wohnung zu räumen!!!
zu 2 Bonitätsnachweise:
Der Mieter MUSS Unterlagen im Original vorlegen, aus denen der Vermieter entnehmen kann, dass der Mieter nach aller Wahrscheinlichkeit in der Lage ist, die Miete und die sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis zu bestreiten.
Erfahrungsgemäß sollten Miete und Nebenkosten 40% des GESICHERTEN Nettoeinkommens (nach allen Steuern und Abzügen) nicht übersteigen. Wenn es für den Mieter schon im Alltag eng wird, dann ist die nicht gezahlte Miete wegen Urlaub und Weihnachten fast sicher.
Gesichert ist ein Einkommen aber nur, wenn zumindest die Probezeit abgelaufen ist, die gemäß § 622 Abs.3 BGB max. 6 Monate beträgt.
Schwieriger ist es bei Selbstständigen. Hier sollte darauf bestanden werden, dass die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide und ein Testat des Steuerberaters über das Einkommen des laufenden Jahres vom Mieter vorgelegt werden. Viele Mieter empfinden das als Eingriff in Ihre persönlichen Belange, aber ein Hausverwalter, der sich jetzt blenden lässt, der kann leicht in die Haftung geraten. Gleichwertige Bonitätsnachweise wie z.B. der Nachweis über freie, unverpfändete Bankguthaben (Aufpassen! Wirklich alleiniges, freies Vermögen des Interessenten???) sind natürlich möglich.
Bei Sozialmietern muss es einen Bescheid des Amtes geben, dass genau diese Wohnung mit genau dieser Miete und Nebenkosten und auch die Kaution bezahlt wird. In Zeiten leerer Kassen sollte man nicht darauf vertrauen, dass das Amt auch wirklich zahlt. Unbedingt darauf achten, dass such die Kaution übernommen wird, die wird sonst nicht gezahlt!
Lassen Sie sich nie darauf ein, dass ja die Frau oder die Eltern vermögend sind. Dann müssen die auch den Mietvertrag mit unterschreiben. Akzeptieren Sie keine Bürgschaften, diese sind laut BGH im Regelfall bei Wohnungen unwirksam!!! (Siehe hierzu mein Fachartikel in diesem Forum!).
zu 3 - Mietschuldenfreiheitsbescheinigung:
Es mag erstaunlich sein, aber Querulanten haben eine Geschichte - und zeichnen sich meist durch Streit mit dem Vorvermieter aus. Aus meiner Praxis kann ich mit Sicherheit sagen, dass eine aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von keinem Mietinteressenten vorlag, den ich später geräumt habe.
Gerade hier wird oft gelogen und gefälscht. Unbedingt auf Originale bestehen, wenn Ihnen etwas komisch vorkommt, dann rufen Sie beim Vorvermieter an.
Ein guter Anhaltspunkt dafür sind aktuelle Einkommensnachweise bei Arbeitnehmern oder Steuerbescheide zusammen mit Steuerberatertestaten bei Selbständigen. Aus diesen Informationen wird das laufende Einkommen belegt.
Zu 4. – Schufa, Creditreform und Co.
Nicht überbewerten sollte man die Aussagen der Schufa, von Creditreform und ähnlichen Wirtschaftsinformationsdiensten: Die beliebte Feststellung dieser Firmen, dass „ausschließlich positive Informationen“ vorlägen, heißt gerade nicht, dass der Bewerber solvent ist. Nur wenn ausdrücklich etwas Negatives in der Auskunft dargestellt ist, dann kann und sollte dies Einfluss auf die Bewerberauswahl haben.
Warum dies so ist wird deutlich, wenn man sich überlegt, welche Daten die Schufa oder Wirtschaftsauskünfte über nicht bilanzpflichtige Personen sammeln. Über normale Berufstätige Kleinunternehmer oder Freiberufler speichern Schufa, Creditreform und Co. Im Allgemeinen nur die Schulden einer Person und Verstöße gegen vertragliche Zahlungspflichten, jedoch keine Angaben zu deren Aktiva und dies auch nur von Geschäftsfällen aus Deutschland. Wer außerhalb Deutschlands tätig ist und keine Schulden in Deutschland hat, wird nicht erfasst.
Die Aussagefähigkeit der Schufa-, Creditreform- und ähnlicher Daten zur Liquidität des Mieters ist also eher gering und sollte auch im Allgemeinen nicht besonders hoch bewertet werden. Im Zuge einer Untersuchung der Stiftung Warentest für deren Zeitschrift „Finanztest“ ergab sich bereits im Jahre 2003, dass ca. 69% der Daten unvollständig, veraltet oder falsch waren (vergl. „Schufa: Dürftiges Ergebnis“, Finanztest 4/2003). Für den Vermieter mögen Schufa, Creditreform und Co. gute Ergänzungen bei der Bewerberauswahl sein, gerade eine „saubere Information“ ohne Einträge macht den Bewerber nicht zu einem guten Mieter.
Zu 5. – Mieterselbstinformation:
Einen guten Überblick biete die Mieterselbstinformation. Bereiten Sie ein Formular vor, in dem Sie den Mieter um Auskunft bitten, wer er ist, wer in die Wohnung mit einziehen soll, ob Haustiere vorhanden sind, wo er Arbeitet, wieviel er verdient, warum er die Wohnung wechseln möchte, wo er vorher gewohnt hat, ob er die Eidesstattliche Versicherung abgegeben hat oder in den letzten Jahren Sozialleistungen bezogen hat. Der Wahrheitsgehalt dieser Information ist oft gering, aber gibt ggf. Anlass für weitere Nachfragen.
Bitte beherzigen Sie diese Hinweise. Wenn der Mieter erst einmal den Schlüssel hat, kann es lange dauern, bis zu einem Räumungstermin! Vertrauen Sie auch nicht darauf, dass bei einer Fäslchung oder einem nachgewiesenen Betrug die Polizei kommt und den Mieter gleich mitnimmt (das ist mir für meinen Vermietermandanten aber ein einziges Mal gelungen).
Beste Grüße aus Berlin
Wenderoth
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Verbandsjurist des bvfi
Dieser Beitrag spiegelt eine private Rechtsauffassung dar, die auf die fast 20jährige Berufserfahrung des Verfassers gestützt wird.
Weitere interessante Informationen zum Mietrecht auf unserem Blog:
http://hausverwaltung-berlin.blogspot.de/
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-81720573358687074042013-10-18T03:36:00.002-07:002013-10-18T03:51:42.847-07:00Der Inhalt und die Berichtigung von Protokollen der Eigentümerversammlung:<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Der Inhalt und die Berichtung von WEG Protokollen der Eigentümerversammlung:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Der Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung ist oftmals Anlass vieler Streitigkeiten. Was muss die Niederschrift enthalten, was darf sie enthalten und können der Beirat oder einzelne Eigentümer rechtmäßig Änderungen einfordern. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält in § 24 Abs.6 nur rudimentäre Regelungen, es heißt dort:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">„Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen.“</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Nach Rechtsprechung und Literatur muss das Protokoll das „ob und wie“ der Beschlussfassung enthalten. Neben dem Wortlaut der Beschlüsse sind auch solche Voraussetzungen zu beurkunden, die für die Beurteilung der Wirksamkeit eines Beschlusses und seines ordnungsgemäßen Zustandekommens von essentieller Bedeutung sind (Elzer in Jennißen, Kommentar zum WEG, 3.Aufl., § 119, Rn 119, 122). Dies bedeutet, dass die Niederschrift zumindest den Ort und den Zeitpunkt der Versammlung, die Feststellungen des Vorsitzenden zur Beschlussfähigkeit, die Beschlüsse im genauen Wortlaut, das exakte Abstimmungsergebnis sowie die Verkündung des Beschlusses enthalten muss (vergl. Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 3.Aufl., S.516; Merle in Bärmann, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 24, Rn 109; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl., § 24, Rn 66). Darüber hinausgehende Protokollinhalte sind zwar grundsätzlich zulässig, stehen aber allein im Ermessen des Versammlungsleiters/Protokollführers (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120). Nach der Teilungserklärung kann jedoch eine umfassendere Verpflichtung zur Protokollierung des Versammlungsablaufs im Einzelfall vereinbart sein (vergl. BayObLG vom 3.12.2003 – 2Z BR 188/03, ZMR 2004, 443). Auch ist es regelmäßig nicht zu beanstanden, wenn der Protokollant über den Mindestinhalt hinausgehende Inhalte in der Niederschrift aufnimmt (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120). </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Nach der Rechtsprechung kann die Änderung des Protokolls nur in Ausnahmefällen von den Versammlungsteilnehmern verlangt werden (OLG Hamm vom 25.4.1989 - 15 W 353/87 - OLGZ 1989, 314 (316)). So ist es regelmäßig nicht ermessenfehlerhaft, wenn nicht alle Redebeiträge in der Niederschrift wiedergegeben werden (BayObLG vom 3.12.2003 – 2Z BR 188/03, ZMR 2004, 443 (444)). Es ist nicht die Aufgabe der WEG-Versammlungsniederschrift, alle nicht anwesenden Eigentümer über alle Diskussionsbeiträge zu unterrichten (BayObLG vom 5.12.1989 – 2Z 121/89 -WuM 1990, 173; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl., § 24, Rn 66). Ausnahmsweise kann eine Ergänzung jedoch im Einzelfall geboten sein, wenn nur mit der Ergänzung die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung erreicht werden, z.B. um eine eindeutig drohende Missdeutung des Beschlussergebnisses zu verhindern (vergl. OLG Hamm vom 25.4.1989 - 15 W 353/87 - OLGZ 1989, 314 (316); Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120). </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Jeglicher Protokollinhalt muss jedoch die Grundsätze der Richtigkeit, Unparteilichkeit und Verhältnismäßigkeit wahren (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 121). Jedoch führt nicht jede nachgewiesene Unrichtigkeit des Protokolls zu einem Korrekturanspruch; dies ist nur dann gegeben, wenn ein Eigentümer dadurch rechtswidrig beeinträchtigt wird oder eine rechtlich erhebliche Willenserklärung falsch beurkundet wurde (KG vom 20.3.1989 – 24 W 3239/88 </span><span style="font-family: 'Arial','sans-serif';">- </span><span style="font-family: Calibri;"><span style="mso-ascii-font-family: Calibri; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-hansi-font-family: Calibri;">MDR 1989, 742</span>; BayObLG vom 5.12.1989 – 2Z 121/89 -WuM 1990, 173; Merle in Bärmann, a.a.O., Rn 125). Insbesondere bei strafrechtlich relevanten falschen Protokollinhalten oder solchen, die das Persönlichkeitsrecht rechtswidrig beinträchtigen wird ein Berichtigungsanspruch daher bejaht (BayObLG, a.a.O.; LG Hamburg vom 18.8.2010 – 318 S 168/09, ZMR 2011, 664).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Weist das Protokoll Fehler auf, können diese ohne Einhaltung von Fristen durch die Unterzeichner des Protokolls gemeinsam berichtigt werden, nicht jedoch vom Verwalter allein oder auf Grund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung (Elzer in Jennißen, a.a.O. Rn 137; BayObLG vom 12.9.2002 – 2Z BR 28/02, ZMR 2002, 951 (952). Enthält das Protokoll nicht den gesetzlichen oder nach der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebenen Mindestinhalt, so sind die getroffenen Beschlüsse im Allgemeinen nur anfechtbar, nicht jedoch nichtig (BGH vom 3.7.1997 - V ZB 2/97 - NJW 1997, 2956); der Mangel kann aber noch im gerichtlichen Verfahren behoben werden (OLG München 07.08.2007 - 34 Wx 3/05 ZMR 2007, 883). In welcher Frist und welcher Form ein Berichtigungsanspruch geltend zu machen ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Teile der Rechtsprechung (OLG Hamm vom 24.1.1985 - 15 W 450/84 – MDR 1985, 502; KG vom 6.6.1990 – 24 W 1227/90 – WuM 1990, 363) halten in einem solchen Fall die Monatsfrist der Anfechtungsklage für maßgeblich während andere (Merle in Bärmann, a.a.O., Rn 130; Sullmann in Jennißen, a.a.O., § 46 WEG, Rn 74f. ) eine einen unbefristeten Berichtigungsanspruch für richtig halten.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Nach der hier vertretenen Ansicht sind Mängel in der Beschlussfassung, also hinsichtlich des Wortlauts oder des Zustandekommens, aus Gründen der Rechtssicherheit und der Bindungswirkung für Dritte (§ 10 Abs.4 WEG) innerhalb der Monatsfrist im Rahmen einer Anfechtungsklage geltend zu machen. Dagegen kann die Berichtigung aller fakultativen Bestandteile des Protokolls, insbesondere ehrverletzende Äußerungen fristfrei verlangt werden. In diesem Falle richtet sich der Anspruch gegen die Unterzeichner des Protokolls; Grundsätzlich hat jede Berichtigung den Eigentümern mitgeteilt zu werden(Kümmel, a.a.O., Rn 74f.). </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Als Fazit ist festzuhalten, dass die Niederschrift grundsätzlich nur der Information über den Inhalt (genauer Wortlaut) und über das Zustandekommens von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vermitteln muss. Hinsichtlich darüber hinausgehender Inhalte wird dem Versammlungsleiter, zumeist der Verwalter, von der Rechtsprechung ein weites Ermessen eingeräumt. Eine Änderung des Protokolls kommt nur in Betracht, wenn dessen Fortbestand zu untragbaren Ergebnissen führt. Wird die Berichtigung eines Beschlusstextes oder der der Beschlussfassung zu Grunde liegenden Formalien verlangt, so sollte aus Sicherheitsgründen die Monatsfrist der Anfechtungsklage eingehalten werden</span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-67324038931553507552013-09-14T04:23:00.000-07:002013-09-14T04:23:26.984-07:00Prozesskostenverteilung in der Jahresabrechnung<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt oder einzelne Eigentümer einen Gerichtsprozess verloren haben, stellt sich zumeist im Folgejahr die Frage, wie die Prozesskosten im Rahmen der Jahresabrechnung zu verteilen sind. Insbesondere wenn die obsiegenden Eigentümer über die Jahresabrechnung an den Kosten des Verfahrens beteiligt werden sollen, ist neuer Streit vorprogrammiert. Leider scheinen viele WEG-Verwalter mit der Verbuchung von Prozesskosten und deren Verteilung in der Jahresabrechnung überfordert zu sein. Dabei hat hierzu bereits im Jahre 2007 der Bundesgerichtshof die Jahrzehnte alte Rechtsprechung der Oberlandesgerichte bestätigt.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Grundsätzlich sind zwei Arten von gerichtlichen Verfahren der WEG zu unterscheiden: </span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l0 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="mso-bidi-font-family: Calibri; mso-bidi-theme-font: minor-latin;"><span style="mso-list: Ignore;"><span style="font-family: Calibri;">1.</span><span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: Calibri;">Gemeinschaft hat ein Verfahren als „WEG“ also als Verband geführt, der Gegner war z.B. ein Dritter (Handwerksfirma, Verwalter u.s.w.).</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin: 0cm 0cm 10pt 36pt; mso-list: l0 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="mso-bidi-font-family: Calibri; mso-bidi-theme-font: minor-latin;"><span style="mso-list: Ignore;"><span style="font-family: Calibri;">2.</span><span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: Calibri;">Die Eigentümer streiten untereinander (Binnenrechtstreit, z.B. eine Anfechtungsklage)</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15.3.2007 (- V ZB 1/06 - NZM 2007, 358) klar gestellt hat, müssen die Kosten eines Rechtsstreits stets so verteilt werden, wie das Gericht es im Urteil oder Beschluss angeordnet hat respektive entsprechend der vereinbarten Kostenquote in einem Vergleich (OLG Köln vom 22.08.2008, Az:16 Wx 228/07, ZMR 2009, 311); dort festgestellte Kostenquoten sind grundsätzlich vorrangig gegenüber dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel, der sich auch § 16 Abs.2 WEG oder der Teilungserklärung ergibt.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Wenn die WEG insgesamt den Prozess geführt hat dann ist sie selber Kläger oder Beklagte und nicht die einzelnen Eigentümer. In diesem Fall werden die Kosten entsprechend § 16 Ans.2 WEG respektive der allgemeinen Anweisung in der Teilungserklärung verteilt. Darunter fallen alle Streitigkeiten mit Dritten, an denen die Eigentümergemeinschaft selbst oder sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam und mit gleichem Ziel beteiligt sind aber auch Streitigkeiten zur Verfolgung von gemeinschaftlichen Hausgeld- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer. Letztere betreffen zwar das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft, fallen aber in den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung (so ausdrücklich BGH vom 15.3.2007 - V ZB 1/06 - NZM 2007, 358). Hierher gehören auch Rechtsstreite gegen den (ehemaligen) Verwalter oder Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Wenn die Eigentümer in einem Binnenrechtsstreit aber untereinander streiten und einige Eigentümer gewinnen während andere verlieren, dann dürfen nur die Verlierer mit den Kosten des Rechtsstreits in der Jahresabrechnung belastet werden. Ausdrücklich fordert der Bundesgerichtshof, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft nie auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden dürfen (BGH vom 15.3.2007 - V ZB 1/06 - NZM 2007, 358). Nach gerichtlichen Kostenregelung im Urteil haben die Kosten des Verfahrens entweder genau benannte Eigentümer zu tragen oder aber die „übrigen Eigentümer der WEG mit Ausnahme des Klägers“. Diese Kostenregelung betrifft zwar in erster Linie <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Streitparteien und nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Soweit allerdings – durch das Gericht eine Kostenerstattung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer bestimmt wird, ist diese Entscheidung bzw. Regelung auch für das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft maßgebend. Die gerichtliche Kostenentscheidung oder eine Prozessparteien im Vergleichswege getroffene Kostenregelung hat deshalb immer Vorrang. Die Kosten eines Verfahrens dürfen nur auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, die nach der gerichtlichen Regelung Kostenregelung zu tragen haben (BGH vom 15.3.2007, Az: V ZB 1/06, NZM 2007, 358 ff). </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Insbesondere wenn der Verwalter im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungsbefugnis nach §27 Abs.2 Nr. 2 WEG einen Rechtsanwalt für die Beklagten Eigentümer eines Anfechtungsprozesses mandatiert (vergl. LG Karlsruhe vom 7.8.2012 - 11 S 180/11 – ZMR 2013, 376) und aus dem Gemeinschaftsvermögen bezahlt, stellt sich die Frage, wie diese Kosten in der Jahresabrechnung zu verbuchen und zu verteilen sind. Nach dem OLG Köln (vom 22.08.2008 - Az:16 Wx 228/07 - ZMR 2009, 311) sind diese Kosten in die Jahresabrechnung und die jeweiligen Einzelabrechnungen einzustellen sind; die Verfahrenskosten dürfen in den Einzelabrechnung jedoch nicht nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umgelegt werden, sondern nur mit einem besonderen Verteilungsschlüssel, der der gerichtlichen Kostenentscheidung entspricht. Wer den Rechtsstreit gewonnen hat und deshalb keine Kosten zu tragen hat, darf auch in der Einzelabrechnung nicht mit Kosten des Rechtsstreits belastet werden. </span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-5280024148906017042013-09-14T02:37:00.000-07:002013-09-14T02:39:29.337-07:00Muss der Bauträger/Verkäufer dem Erwerber Pläne und Bauunterlagen übergeben?<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Der Erwerber einer Eigentumswohnung, insbesondere wenn diese erst auf Grund eines Bauträgervertrages errichtet wurde, meint zumeist auch einen Anspruch auf Herausgabe der Bauunterlagen erworben zu haben. Oftmals weigert sich der Verkäufer jedoch oft z.B. die Gebäudepläne, Ausführungspläne technischer Anlagen, Baugenehmigung, technische Dokumentationen oder Wartungsanweisungen seinem Kunden auszuhändigen. Nach der aktuellen Rechtsprechung sind ohne eine ausdrückliche vertragliche Verpflichtung Verkäufer oder Bauträger nur selten dazu verpflichtet.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="mso-bookmark: _GoBack;"><span style="font-family: Arial;">Nach der heute herrschenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, besteht kein allgemeiner Anspruch auf Herausgabe der Projektunterlagen, weder bei einem Bauträgervertrag über eine Immobilie noch beim Kauf einer Eigentumswohnung. Grundsätzlich ist der Bauträger oder der Verkäufer nur verpflichtet, dem Erwerber solche Unterlagen zu übergeben, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, so können Pläne und technische Dokumentationen nur dann erfolgreich eingefordert werden, wenn ein besonderes, konkret begründetes rechtliches Interesse des Erwerbers besteht (OLG München vom 15.10.1991 – 9 U 2958/91 - BauR 1992,95; OLG Frankfurt vom 26.10.2006 - 26 U 2/06 - NJW-RR 2007, 817). Dies ist für den Fall anerkannt, wenn er zur Beseitigung von Mängeln am Gebäude, zur Wartung technischer Anlagen oder zur Durchführung von Umbauten auf bestimmte Pläne oder sonstige Dokumentationen angewiesen ist. Ohne die Unterlagen muss eine erforderliche Instandsetzung oder ein unmittelbar bevorstehender Umbau erheblich erschwert sein (LG Krefeld vom 11.12.2008 - 2 O 56/08, BauR 2009, 860). Daher begründen theoretischen Möglichkeiten zukünftiger Instandsetzungen am Objekt oder Erleichterungen bei der Verwaltung der Immobilie allein kein berechtigtes Interesse, selbst wenn das Fehlen der Unterlagen für den Eigentümer in einem zukünftigen Schadensfall erhöhte Kosten bedeuten würde oder nach Ablauf der Gewährleistungsfrist überhaupt nicht mehr durchsetzbar wäre (LG München I vom 2.3.2007 - 2 O 23839/06 - BauR 2007, 1431). </span></span></div>
<span style="mso-bookmark: _GoBack;"></span><br />
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Die Rechtsprechung begründet ihre Auffassung mit dem Argument, dass mangels vertraglicher Vereinbarungen zur Übergabe der Projektunterlagen, deren Herausgabe nur als vertragliche Nebenpflicht des Bauträgers oder des Verkäufers nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB in Betracht käme. Danach ist aber eine umfassende Interessenabwägung erforderlich (OLG Frankfurt, a.a.O.; OLG München, a.a.O.), da ohne ein besonderes, konkret begründetes Interesse des Erwerbers, der Bauträger oder Verkäufer bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist unabsehbaren Auskunfts- und Bereithaltungspflichten ausgesetzt wäre (LG München I, a.a.O.). Beschränkt ist die Herausgabepflicht jedoch auf Unterlagen, die aktuell im Besitz des Vertragspartners stehen (OLG Frankfurt, a.a.O. ; OLG Köln Urteil vom 23.02.2005 - 11 U 76/04). Sofern dem Bauträger oder Verkäufer kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, muss er keine Unterlagen nachfertigen.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Eine Herausgabepflicht des Veräußerers auch ohne konkreten Bedarf des Erwerbers sieht die Rechtsprechung jedoch für öffentlich-rechtlich vorgeschriebene Nachweisunterlagen, wie z.B. den Energieausweis eines Gebäudes oder technische Dokumentationen zum Nachweis der Betriebssicherheit oder zur Durchführung erforderlicher Wartungen. Dazu gehören z.B. Revisionspläne hinsichtlich der Wasser- und Abwasserleitungsführung und der Heizungsinstallation, weil diese Unterlagen für den laufenden Betrieb und die Wartung dieser Anlagen benötigt werden (OLG Frankfurt, a.a.O. ; OLG Köln Urteil vom 23.02.2005 - 11 U 76/04). Eine Herausgabepflicht von technischen Dokumentationen kann sich auch aus der<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>DIN 18382 Abs.3.1.6 ergeben, wonach hat der Auftragnehmer alle für den sicheren und wirtschaftlichen Betrieb der Anlage erforderlichen Bedienungs- und Wartungsanleitungen und notwendigen Bestandspläne zu fertigen und dem Auftraggeber auszuhändigen hat. Auch nach DIN VDE 0100-610 muss jede elektrische Großanlage geprüft werden, bevor sie vom Benutzer in Betrieb genommen wird, wobei ein Prüfprotokoll erstellt werden muss. Dies gilt jedoch nicht für Altanlagen. Da die DIN- und VDE-Normen Bestandteil der allgemein anerkannten Regeln der Technik sind und Allgemeingültigkeit besitzen, besteht eine ggf. dort geregelte Herausgabepflicht des Bauträger insoweit auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung mit dem Auftraggeber<span style="color: red;">.</span> Dagegen sind statische Nachweise im Sinne von DIN 18332 zwar durch Auftragnehmer gegenüber der Baubehörde zu erbringen, aber deren Dokumentation z.B. durch Zeichnungen stellt eine Besondere Leistung dar, die vom Auftraggeber besonders zu vergüten ist. Fehlt es an einer entsprechenden Sondervergütungsvereinbarung muss der Bauträger diese Dokumentationen auch nicht herausgeben; eine Herausgabepflicht des Bauträgers hinsichtlich der Baupläne ergibt sich i.d.R. auch nicht aus den Landesbauordnungen (OLG Frankfurt, a.a.O.). </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Eine Ausnahme vom Grundsatz, dass ein Herausgabeanspruch hinsichtlich der Bauunterlagen eine Vereinbarung oder einen konkreten Bedarf voraussetzt hat die Rechtsprechung jedoch anerkannt: War der Bauträger zugleich Verwalter des von ihm errichteten Gebäudes nach den Wohnungseigentumsgesetz, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Überlassung aller Projektunterlagen aus seinem Besitz (BayObLG vom 23.3.2001 - 2Z BR 6/01 - DRsp Nr. 2001/7849). Anspruchsgrundlage hierfür ist aber nicht der Erwerbsvertrag, sondern der Verwaltervertrag. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben die Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gem. §§ 675, 667 BGB einen Anspruch auf Herausgabe aller Unterlagen, die dieser auf Grund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat (BayObLG, NJWE-MietR 1997, 14/ WuM 1996, 661). Dazu gehören alle Papiere, die er anlässlich der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer erlangt hat, insbesondere die Bauunterlagen, da diese für Gewährleistungs- und sonstige Ansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten von Bedeutung sind (OLG Hamm, NJW-RR 1988, 268. BayObLG - 2 Z BR 6/01, NZM 2001, 469). Anders als der Bauträger ist der ehemalige Verwalter i.d.R. zur Ersatzbeschaffung verpflichtet, falls ihm Unterlagen abhanden gekommen sind (OLG Hamm - 15 W 41/07, NZM 2008, 850 und - 15 W 181/06 – ZMR 2007, 982; Niedenführ in Kümmel/Niedenführ/Vandenhouten, 10. Aufl., § 26 WEG, Rn 130). Dagegen ist der Verwalter eines Hauses, der nicht zugleich Bauträger war, nicht verpflichtet, die Projektunterlagen ungefragt zu beschaffen; im Gegenteil müssen die Eigentümer dem Verwalter die zur Verwaltung benötigten Unterlagen zur Verfügung stellen.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Praxistipp:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">In Anbetracht der aktuellen Rechtsprechung, sollte jeder Erwerber einer Immobilie auf eine ausdrückliche Regelung im Notarvertrag bestehen, dass der Verkäufer resp. der Bauträger einen vollständigen Satz aller Bauunterlagen auszuhändigen hat. Ist keine vertragliche Regelung vorhanden so besteht eine entsprechende Verpflichtung des Vertragspartners nur, wenn wegen akutem Instandsetzungsbedarf oder einem konkreten Umbauvorhaben der Eigentümer auf die Pläne angewiesen ist. Mit dem Ablauf der vertraglichen Gewährleistungsfrist – zumeist fünf Jahre bei Neubauten – ist der Anspruch jedoch ausgeschlossen. Bereits bei der Gestaltung der Verträge sollte darauf geachtet werden, dass die dem Erwerber auszuhändigenden Unterlagen im Vertrag so genau wie möglich bezeichnet werden. <i style="mso-bidi-font-style: normal;"><o:p></o:p></i></span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-88699991129822238882013-08-09T02:26:00.000-07:002013-08-09T02:26:21.816-07:00Realteilung des WEG Grundstücks: Nicht ohne die Bank<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">Gerade bei Mehrhausanlagen stellt sich oft die Frage einer Realteilung – was die Eigentümer des einen Hauses wollen, wird von den anderen nicht mitgetragen. Gerade vor dem Hintergrund, dass der Bundesgerichtshof die Verwaltung durch Untergemeinschaften in seiner Entscheidung vom 20. Juli 2012 zu Az. V ZR 231/11 (veröffentlich in NJW-RR 2012, 1291 bzw. NZM 2012, 766) stark eingeschränkt hat, wird für jedes Haus die volle rechtliche Selbständigkeit angestrebt. Wenn trotz der hohen Kosten für Neuvermessung der Grundstücke, Grundbuchamt etc. alle Eigentümer beider Häuser eine Teilungsvereinbarung bejahen (ein Beschluss ist hier nicht möglich), müssen die finanzierenden Banken beteiligt werde. Gleiches gilt, wenn die Gemeinschaft einen Teil des WEG-Grundstücks verkaufen will.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">Nach übereinstimmender Rechtsprechung muss jede Veränderung, die zu einer Veränderung des Miteigentums am Gemeinschaftseigentum führt von den finanzierenden Banken genehmigt werden. Notwendig ist die Pfandhaftentlassung (Löschungsbewilligung) <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>des abzuschreibenden Anteils am Gemeinschaftseigentums durch die Grundpfandrechtsgläubiger (Banken). Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer, dessen Wohnung noch für einen Kredit als Sicherheit haftet, nicht ohne Zustimmung seiner Bank seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum verändern darf. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">Die Wohnungseigentümer können zwar den ihrem Sondereigentum zugrunde liegenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum durch Änderungsvereinbarung und Auflassungserklärung für sich vergrößern/verkleinern. Da der Miteigentumsanteil nicht dem Wert des Sondereigentumsbereichs entsprechen muss, bedarf es nicht der gleichzeitigen Anpassung der Sondereigentumsrechte (BGH vom 18.06.1976 - V ZR 156/75 - NJW 1976, 1976). Von dieser Änderung rechtlich betroffen sind die am Sondereigentum berechtigten dinglichen Gläubiger (die Banken), weil sich der zum Sondereigentum gehörende <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Miteigentumsanteil verkleinert (die Belastungen am abgespaltenen Anteil, also am anderen Grundstück, sollen ja erlöschen). Ausdrücklich tenorierte bereits 1993 das Bayerische Oberste Landesgericht (vom 16.04.1993 - 2Z BR 34/93, NJW-RR 1993, 1043):<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNoSpacing" style="margin: 0cm 0cm 0pt 35.4pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;"><i style="mso-bidi-font-style: normal;">„</i><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="mso-bidi-font-size: 11.5pt;">Wird die Größe der Miteigentumsanteile sämtlicher Wohnungseigentumsrechte ohne Änderung des zugehörigen Sondereigentums verändert, so sind hierzu entsprechende Rechtsänderungs- und Auflassungserklärungen aller Wohnungseigentümer erforderlich und die Zustimmung der dinglich Berechtigten an den Wohnungseigentumsrechten, deren </span>Miteigentumsanteil kleiner wird,</i> <i style="mso-bidi-font-style: normal;">ferner eine Pfandunterstellung seitens der Wohnungseigentümer, deren Miteigentumsanteil sich vergrößert.“</i><i style="mso-bidi-font-style: normal;"><span style="mso-bidi-font-size: 11.5pt;"> </span><o:p></o:p></i></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">Daher ist es notwendig, dass die Banken der Grundstücksteilung zustimmen und damit die Pfandfreigabe (Löschungsbewilligung) für den abgespaltenen Anteil erklären (OLG Hamm vom 28.05.1998 - 15 W 411/97 - ZMR 1999, 197 ; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 6 Rn 9 ; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5, Rn 13). </span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 10pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Calibri;">Da eine Grundstückteilung zumeist dazu führt, dass die neu geschaffenen Grundstücksteile nie gleich groß sind, sind Genehmigungsprobleme mit der finanzierenden Bank vorprogrammiert. Ein <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Rechtsanspruch gegen die Bank auf Zustimmung zur Pfandhaftentlassung hinsichtlich des abzutrennenden Grundstücksteils wird überwiegend abgelehnt, selbst wenn sich die Haftungsmasse der Bank dadurch kaum verringert. Wenn eine Realteilung des WEG-Grundstücks im Raume steht, sollte jeder Eigentümer sollte vorher klären, ob seine Bank bei einer Realteilung mitspielt.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-17161978512080655332013-07-17T03:20:00.000-07:002013-07-17T03:20:27.487-07:00Balkone in der WEG: Instandsetzungskosten und Nutzungsrecht<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Gerade im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen geht es immer wieder um die Sanierungskosten von Balkonen: Eigentümer ohne Balkon wollen die Sanierung, die zumeist nur wenigen anderen Eigentümern zu Gute kommt, nicht mittragen. In den meisten Fällen werden aber alle Eigentümer die Sanierung eines Balkons oder Teilen davon mittragen müssen.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Grundsätzlich sind Balkone als Bestandteile der äußeren Hülle des Gebäudes und insbesondere wegen Ihrer tragenden uns abdichtenden Elemente dem Gemeinschaftseigentum zuzuorden. Wenn also nichts abweichendes in der Teilungserklärung vereinbart ist, dann gehören die Balkone zum Gemeinschaftseigentum und sind grundsätzlich dann auch von der Gemeinschaft auf deren Kosten in Stand zu halten. Balkone sind aber grundsätzlich sondereigentumsfähig, d.h. die Teilungserklärung kann die Balkone durch eine Bestimmung auch dem Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zuordnen. Eine solche Regelung ist für Balkone üblich und wichtig, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschafseigentum ja an einem Balkon von anderen Eigentümern nicht durchgesetzt werden kann (vergl. BayObLG v. 17.09.2003 - 2Z BR 179/03 - ZMR 2004, 132; OLG Düsseldorf v. 21.12.1998 - 3 Wx 418/98 - ZMR 1999, 350; OLG Frankfurt v. 3.4.1997 - 20 W 90/97 - ZMR 1997, 367). Fehlt eine solche Regelung in der Teilungserklärung muss der Eigentümer der an den Balkon angrenzenden Wohnung dennoch nicht die Mitbenutzung der anderen WEG-Eigentümer dulden – es besteht dann ein faktisches Sondernutzungsrecht am Balkon (Armbrüster in Bärmann, 12. Auflage, § 5 Rn 58).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Mit der Zuordnung des Balkons zum Sondereigentum, wird aber keine Aussage darüber getroffen, dass auch die konstruktiven und optisch die Fassade prägenden Bestandteile des Balkons dem Sondereigentum unterfallen. Dies mit dem Bundesgerichtshof zu verneinen </span><span style="font-family: Arial;">(</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">BGH v.25.01.2001 - VII ZR 193/99 – NJW-RR 2001, 800).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Wie sich zumeist aus der Teilungserklärung ergibt, sind die Balkone in einem inhaltlichen Kontext typischer Sondereigentumsbestandteile wie Putz, Fußbodenbelag und Verkleidungen genannt. Bereits daraus ergibt sich, dass das Sondereigentum am Balkon in erster Linie nur die Nutzung des Eigentümers der angrenzenden Wohnung sichern soll und sachlich nur Wandfarbe, Putz und Bodenbelag umfasst. Alle konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile eines Balkons, stehen diese Balkonteile zwingend im Gemeinschaftseigentum (BayObLG vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, WE 1994, 314, dort zur Dachterrasse). Im Wesentlichen ist entschieden, dass die folgenden Elemente zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">alle konstruktiv tragenden Elemente (OLG Hamm v.16.09.1988 - 26 U57/88 - ZMR 1989, 99),<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">alle Absturzsicherungen wie Geländer (OLG Düsseldorf v.9.08.1991 - 22 U20/91 - ZMR 91, 486; BayObLG v.25.09.1996 - 2Z BR79/96 - WuM 1997, 188),<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">die Balkonbrüstung einschließlich Deck- und Kronenbleche (BayObLG v.30.03.1990 - 2Z BR 31/90 - WE 1990, 138),<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">die Feuchtigkeitsisolierungsschichten auf der Balkonplatte</span><span style="font-family: Arial;"> (</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">BGH v.25.01.2001 - VII ZR 193/99 – NJW-RR 2001, 800)<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">Trennwände zwischen Balkonen verschiedener Wohnungen (BayObLG v.1.2.2001 – 2 Z BR 68/00 – GE 2001, 775).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">die tragenden Bestandteile der Balkondecke (OLG Zweibrücken v.21.9.1999 - 3 W 141/99 - NZM 2000, 294)<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">die Balkontüren (Armbrüster in Bärmann, 11.Aufl., § 5 Rn 59)<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">die Wärmedämmschicht </span><span style="font-family: Arial;">(</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">OLG Hamm, 20.11.2006 - 15 W 166/06</span><span style="font-family: Arial;"> - </span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">ZMR 2007, 296).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l1 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">der Estrich</span><span style="font-family: Arial;"> (</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">OLG Hamm, 20.11.2006 - 15 W 166/06</span><span style="font-family: Arial;"> - </span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">ZMR 2007, 296).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">Gemeinschaftseigentum gehörenden Bestandteile dürfen auch nicht von den betroffenen Sondereigentümern verändert oder beseitigt werden (BayObLG v.1.2.2001 – 2 Z BR 68/00 – GE 2001, 775). Trifft die Gemeinschaftsordnung zweideutige Regelungen zum Umfang des Sondereigentums, so ist im Zweifel durch Auslegung zu ermitteln, dass nur die nachfolgenden Sondereigentumsfähigen Bestandteile gemeint sind (zu „Balkonboden“: OLG München v.30.6.2007 -</span><span style="font-family: Arial;"> </span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">34 Wx 116/06 - NZM 2007, 369)<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l0 level1 lfo2; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">der begehbare Boden-/Plattenbelag</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"> z.B. Fliesen</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"> (BayObLG, Beschluss v. 17.12.1993 - 2Z BR 105/93 - WE 1994, 314; BayObLG, ZWE 2004, 93).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l0 level1 lfo2; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">der Innenputz und Innenanstrich, nicht jedoch wenn von außen sichtbar (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 5 Rn 29).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">In diesen dem Sondereigentum unterfallenden Bereichen fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft sogar die Beschlusskompetenz: Gegen den Willen des betroffenen Eigentümers darf die Gemeinschaft keine Entscheidungen über die Gestaltung des Sondereigentums treffen, z.B. nicht über die Art der Balkonfliesen (OLG Köln vom 5.12.2000 – 16 Wx 121/00 – ZMR 2001, 568).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Werden die o.g. Bestandteile, die sonst in Ordnung waren nur deshalb beschädigt, weil das darunter liegende Gemeinschaftseigentum in Stand gesetzt wird, so trägt gemäß § 14 Nr.4 WEG die Gemeinschaft auch der Wiederherstellungskosten des durch die Arbeiten beschädigten Sondereigentums</span><span style="font-family: Arial;"> (</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">BayObLG<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>v.6.2.1987 - 2 Z 93/86 - ZMR 1987, 227; OLG Düsseldorf v.22.11.2005 – 3 Wx 140/05 – ZMR 2006, 459, GE 2006, 94). Allerdings kann ein Mitverschulden zu einer Reduzierung des Anspruchs führen</span><span style="font-family: Arial;"> (</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: Calibri; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">OLG Schleswig v.13.07.2006 - 2 W 32/06 - NJW-RR 2007, 448).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Grundsätzlich muss das Gemeinschaftseigentum auf Kosten der Gemeinschaft in Stand gesetzt werden. Es ist jedoch möglich, dass abweichende Regelungen bestehen. In dem am 16. November 2012 vom Bundesgerichtshof ( Az: V ZR 9/12 -</span><span style="font-family: Arial;"> </span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">NJW 2013, 681</span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">) entschiedenen Fall war in der Teilungserklärung eine ausdrückliche Anordnung zur Kostentragung für die Balkone enthalten. Dies hatte die Folge, dass der betroffene Sondereigentümer auch für die Kosten der Instandsetzung der tragenden Teile (obwohl im Gemeinschaftseigentum stehend) alleine aufzukommen hatte. Auch wenn in der Teilungserklärung z.B. die Isolierschicht dem Sondereigentum zugewiesen ist und aus diesem Grund diese Klausel nichtig ist, kann dies u.U. aber in eine Kostentragungslast hinsichtlich der Sanierungskosten des betroffenen Sondereigentümers umgedeutet werden (OLG Hamm v.13.08.1996 - 15 W 115/96, </span><span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-bidi-font-family: Calibri;">ZMR 1997, 193).<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Die Kostentragungslast der betroffenen Balkon-Sondereigentümer für Sanierungskosten am Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich auch auf dem Beschlusswege nach § 16 Abs.4 WEG herbeigeführt werden. Auf Grund der daraus folgenden hohen Kosten für den einzelnen Eigentümer stellt die Rechtsprechung hieran jedoch erhebliche Anforderungen, sowohl in formeller, als auch in materieller Hinsicht. Eine Beschlussfassung, in der die Mehrheit der Gemeinschaft, den betroffenen Balkonnutzern gegen deren Willen die Sanierungskosten der Balkone auferlegt wird mit hoher Wahrscheinlichkeit im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gerichtlich geprüft werden. Daher ist es für die Verwaltung unumgänglich, eine solche Beschlussfassung sehr gründlich vorzubereiten und auszuformulieren. Auf Grund dieser Anforderungen sollte dabei anwaltlicher Beistand eingeholt werden. <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Wenderoth<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Rechtsanwalt<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;">Weitere interessante Veröffentlichungen zum Wohnungseigentum finden Sie auf<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: 'Calibri','sans-serif'; mso-ascii-theme-font: minor-latin; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-hansi-theme-font: minor-latin;"><a href="http://www.kanzlei-wenderoth.de/wohnungseigentumsrecht/"><span style="color: purple;">http://www.kanzlei-wenderoth.de/wohnungseigentumsrecht/</span></a><o:p></o:p></span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-50411563439819042422013-05-10T04:25:00.001-07:002013-05-10T04:25:59.340-07:00Die Entstehung von Wohnungs- und Teileigentum<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Für die meisten Menschen ist eine Eigentumswohnung einfach nur das Eigentum an einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Tatsächlich umfasst das Wohnungseigentum wesentlich mehr:</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpFirst" style="line-height: normal; margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l0 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: Calibri;">das Sondereigentum an den Räumen der jeweiligen Wohnung,</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpMiddle" style="line-height: normal; margin: 0cm 0cm 0pt 36pt; mso-list: l0 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: Calibri;">den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (z.B. dem Grundstück)</span></div>
<div class="MsoListParagraphCxSpLast" style="line-height: normal; margin: 0cm 0cm 10pt 36pt; mso-list: l0 level1 lfo1; text-indent: -18pt;">
<span style="font-family: Symbol; mso-bidi-font-family: Symbol; mso-fareast-font-family: Symbol;"><span style="mso-list: Ignore;">·<span style="font: 7pt 'Times New Roman';"> </span></span></span><span style="font-family: Calibri;">die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Die Begründung von eigenständigem Eigentum an einer Wohnung in einem Gebäude wird durch das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht. Nach den allgemeinen Regelungen des BGB (§§ 93, 94 BGB) ist ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude und mithin alle Wohnungen darin ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks mit der Folge, dass grundsätzlich daran auch eine gesonderten Eigentumsrechte bestehen können: Der Eigentümer des Grundstücks ist danach auch immer der Eigentümer aller darauf errichteten Wohnungen. Nur wenn die besonderen Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes eingehalten werden, ist es überhaupt möglich, Sondereigentum an einzelnen Wohnungen zu begründen. Das erst im Jahre 1951 erlassene und zuletzt im Jahre 2007 reformierte Wohnungseigentumsgesetz enthält neben Begründung von Wohnungseigentum auch Regelungen über die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verwaltung sowie über gerichtliche Verfahren. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Die Teilungserklärung:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Die Teilungserklärung (auch Miteigentumsordnung oder Satzung genannt) ist eine notarielle Urkunde, die die vertragliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft bildet und die Begründung von Sondereigentum an einzelnen Wohnungen überhaupt erst ermöglicht. Die Teilungserklärung ist daher durchaus mit dem Gesellschaftsvertrag bei der Gründung einer GmbH vergleichbar. Die Teilungserklärung ist bei Amtsgericht, dass das Grundbuch führt hinterlegt. Änderungen bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer, die nur in notarieller Form möglich sind.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Zur Begründung des Sondereigentums enthält die Teilungserklärung eine Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne (Aufteilungsplan) des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes nummeriert sind, sodass sie eindeutig einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet werden können.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Verbunden mit dem Sondereigentum ist stets auch ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Im Allgemeinen korrespondiert dieser Miteigentumsanteil mit der Größe des Sondereigentums, zwingend ist dies jedoch nicht. Nach vielen Teilungserklärungen entscheidet der Miteigentumsanteil über den Anteil an den Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs.2 WEG) und teilweise auch über das Gewicht der Stimme bei der Fassung von Beschlüssen in den Eigentümerversammlungen.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Weiterhin regelt die Teilungserklärung das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Zumeist sind Umlageschlüssel für Betriebs- und Heizkosten sowie Reparaturen dort vereinbart. Weiterhin sind Regelungen durch die Durchführung der Eigentümerversammlung, insbesondere zu Ladung, Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung sowie zur Vertretung zumeist enthalten.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<o:p><span style="font-family: Calibri;"> </span></o:p><span style="font-family: Calibri;">Die Abgeschlossenheitsbescheinigung:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Zusätzlich zur Teilungserklärung bedarf die tatsächliche Aufteilung in einzelne Sondereigentums-einheiten noch der behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dazu muss die zuständige Baubehörde bestätigen, dass die einzelnen Sondereigentumseinheiten baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind (§ 3 Abs.2 i.V.m. § 7 Abs.4 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die ausreichenden Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein sowie eigene Sanitärräume.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Die grundbuchliche Aufteilung:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Wenn Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, werden vom sog. Stammgrundstück, also vom ursprünglichen Hausgrundstück, die Sondereigentums-einheiten (also die Wohnungen oder Geschäftseinheiten (Teileigentumseinheiten)) abgeteilt. Dazu legt das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt für jede Wohnung an und ordnet jeder den in der Teilungserklärung vorgesehenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu. Das so entstandene Wohnungseigentum ist rechtlich eine eigenständige Immobilie, die selbständig von den anderen Wohnungseigentumen auf dem Grundstück existiert. Das Wohnungseigentum kann separat veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine direkten Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer. In den meisten Fällen wird Wohnungseigentum durch die Aufteilung geschaffen, d.h. aus einem Hausgrundstück entsteht eine Mehrzahl von Wohnungseigentumseinheiten, die alle in sich abgeschlossen sind. Wenn jedoch Gewerbeeinheiten oder andere nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten von einer solchen Aufteilung betroffen sind, so spricht man in diesen Fällen von Teileigentum, rechtlich besteht jedoch kein Unterschied zum Wohnungseigentum.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Oftmals werden Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten bereits veräußert, bevor das Aufteilungsverfahren abgeschlossen ist. Dies ist rechtlich zulässig. In diesen Fällen erwirbt der Käufer keine Immobilie, sondern nur ein Anrecht auf die erst in der Zukunft rechtlich entstehende Eigentumswohnung. Ein solcher Kauf ist nicht ohne Risiko, insbesondere wenn der Verkäufer bereits den Kaufpreis erhalten hat, der Käufer aber noch nicht als Eigentümer der lastenfreien Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Atypische Wohnungseigentumsanlagen:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Calibri;">Die rechtliche Selbstständigkeit von Wohnungs- oder Teileigentum ist jedoch nicht beschränkt auf Räumlichkeiten, die innerhalb eines Gebäudes liegen. Anerkannt sind auch sog. „Atypische Wohnungseigentumsanlagen“: Dies sind zumeist Reihen- oder Doppelhausareale, die sich gemeinsame Anlagen, wie z.B. Wege, Heizung, Garagen teilen. In diesen Fällen besteht das Sondereigentum i.d.R. aus den Räumen jedes einzelnen Hauses während die gemeinschaftlichen Anlagen und Freiflächen aber auch die Dach und Außenwände der Häuser das Gemeinschaftseigentum darstellen. Da das Wohnungseigentumsgesetz für diese „Atypischen Wohnungseigentumsanlagen“ keine besonderen Regelungen bereithält, sind hier erhöhte Anforderungen an die betreffende Teilungserklärung gestellt.</span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-76427042792182617742013-04-23T03:33:00.000-07:002013-04-23T03:41:32.085-07:00Veräußerungszustimmung 2: Haftungsfallen für den Verwalter.<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Nach dem im 1. Teil dieses Beitrages (veröffentlicht am 3.4.2013) die Voraussetzungen der Zustimmungserteilung nach § 12 WEG dargestellt wurden, geht es nunmehr um die Haftung des Verwalters wegen unberechtigter Zustimmungsverweigerung und gegenüber der Gemeinschafts wegen unrechtmäßiger Erteilung der Zustimmung. </span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Die Form der Zustimmungserteilung:</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Da das Grundbuchamt das Vorliegen der Zustimmung als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung prüft, muss die Zustimmungserklärung in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO nachgewiesen werden. Der Verwalter muss daher seine Veräußerungszustimmung vor einem Notar erteilen, nicht notwendigerweise der selbe Notar, der auch den Kaufvertrag geschlossen hat. Dabei hat der Verwalter auch seine Verwalterbestellung in öffentlicher Form nachzuweisen. Sofern die Verwalter-eigenschaft nicht bereits durch ein früheres Erwerbsgeschäft dem Grundbuchamt nachgewiesen wurde, muss der Verwalter das Versammlungsprotokoll vorlegen, wobei auch die weiteren Unterzeichner des Protokolls (siehe § 24 Abs.6) vor dem Notar ihre Unterschrift beglaubigen lassen müssen. Maßgeblich ist, dass der Verwalter zum Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmung ordnungsgemäß bestellt war; läuft seine Bestellung noch vor der Umschreibung des Grundbuchs ab, so ist dies unschädlich (BGH vom 11.10.2012 - V ZB 2/12 - NJW 2013, 299).</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Erzwingung der Zustimmung:</span><br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><br />Ein Kaufvertrag über das Wohnungseigentum ist bis zur Erteilung der Zustimmung in der erforderlichen Form schwebend unwirksam (BGH vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 - NJW 2012, 3232). Wird die Zustimmung verweigert, hat der veräußernde Eigentümer die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich zu erstreiten; der Erwerber hat dieses Recht nicht. Der Zustimmungsberechtigte ist für das Vorliegen eines wichtigen Grundes darlegungs- und beweispflichtig (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55). </span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Die Klage richtet sich dabei gegen den Zustimmungsberechtigten, also im Allgemeinen gegen den Verwalter; beruht die Verweigerung jedoch auf einem Beschluss der Gemeinschaft, so ist diese Beklagte (BGH vom 13.5.2011 - V ZR 166/10 - NJW-RR 2011, 1453). Wird durch das Gericht festgestellt, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde, wird der Zustimmungsberechtigte zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55).<br />Entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss, so ist umstritten, ob die rechtswidrige Versagung der Veräußerungszustimmung nichtig oder nur anfechtbar ist. Eine auf sachfremden Erwägungen basierende Zustimmungsversagung soll nichtig sein (OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2009, 16 Wx 133/08). Dagegen ist nach dem Bundesgerichtshof die Anfechtungsfrist zu wahren, wenn der Versagung der Zustimmung lediglich auf einer fehlerhaften Wertung der vorliegenden Informationen über den Erwerber beruht (BGH vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 - NJW 2012, 3232).</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Schadensersatzansprüche:</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Sowohl die unberechtigte Verweigerung der Zustimmung, als auch deren verspätete Erteilung können Schadensersatzansprüche des ausscheidenden Eigentümers gegen die Gemeinschaft als auch gegen den Verwalter begründen. Da die Rechtsprechung mittlerweile hohe Anforderungen an die Rechtskenntnisse des Verwalters stellt, sollte er sich nicht darauf verlassen, dass die Berufung auf einen Rechtsirrtum die Haftung entfallen lässt (so aber noch BGH vom 21.12.1995 – V ZB 4/94 - NJW 1996, 1216 (1218) Zustimmung zu baulicher Veränderung). Grundsätzlich ist die Zustimmung unverzüglich zu erteilen, d.h. in der Regel innerhalb von 14 Tagen; innerhalb dieser Frist hat der Verwalter auch seine Bestellung in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen (OLG Düsseldorf vom 13.08.2003 - I-3 Wx 176/03 - ZMR 2003, 956; Grziwotz in Jennißen, 3. Aufl., § 12 WEG, Rn 32). Werden keine Informationen z.B. zur finanziellen Lage des Erwerbers vorgelegt, so muss der Verwalter diese Informationen unverzüglich anfordern. Der Verwalter ist jedoch nicht verpflichtet aber berechtigt, eigene Ermittlungen durchzuführen. Ist sich der Verwalter unsicher, ob ein Versagungsgrund vorliegt, entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die Frage durch die Eigentümerversammlung entscheiden zu lassen (OLG Düsseldorf vom 10.5.2005 - I-3 Wx 321/04 - NJW-RR 2005, 1254), vollzieht der Verwalter nur den Gemeinschafts-beschluss, haftet er nicht (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 21). Die Gemeinschaft ist verpflichtet, auch einem gewerblich tätigen Verwalter Weisungen in unklaren Situationen zu erteilen (BGH vom 21.12.1995 – V ZB 4/94 - NJW 1996, 1216).</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Die unberechtigte Verweigerung oder Verzögerung der Zustimmung verletzt nur gegenüber dem veräußernden Eigentümer Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis und kann daher nur ihm gegenüber einen Schadensersatzanspruch begründen (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703). In Betracht kommen dabei neben weiter laufenden Kreditzinsen oder entgangenen Festgeldzinsen, Notarkosten insbesondere bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages aber auch Rechtsanwalts-kosten des Veräußerers (vergl. OLG Düsseldorf, 10.05.2005 - I-3 Wx 321/04 - NJW-RR 2005, 1254). Sofern ein Kaufvertrag wegen einer unberechtigt verweigerten Zustimmung rückabgewickelt wird und ein neuer Kaufvertrag über die Wohnung nur mit einem geringeren Kaufpreis zustande kommt, kann auch die Kaufpreisdifferenz als Schadensersatz gefordert werden.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Umgekehrt haftet der Verwalter der Gemeinschaft auf Schadensersatz, wenn er die Solvenz des Erwerbers nicht oder nur unzureichend prüft und der WEG dadurch Wohngelder entgehen (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850). Der Verwalter muss jedoch nicht für zukünftige Verschlechterungen einstehen, wenn er sich zum Zeitpunkt des Erwerbs die finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers hat glaubhaft machen lassen.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Zu beachten ist allerdings, dass ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss im Regelfall auch dann bestandskräftig wird, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11). Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen.</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Ist nach der Teilungserklärung die Zustimmung durch den Verwalter zu erteilen, so ist die Klage gegen den Verwalter zu richten, die übrigen Wohnungseigentümer sind an dem Verfahren jedoch formell zu beteiligen (BayObLG, Beschluss v. 25.6.1997, 2Z BR 50/97). Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10; OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2009, 16 Wx 133/08). Wird durch das Gericht festgestellt, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde, wird der Zustimmungsberechtigte zur Erteilung der Zustimmung verurteilt (BayObLG, Beschluss v. 9.3.1977, 2Z 79/76).</span><br />
<br />
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Die Anforderungen des § 12 WEG an den Verwalter sind hoch. Eine Fehleinschätzung der rechtlichen Voraussetzungen kann aber leicht für den Verwalter Schadensersatzansprüche in fünfstelliger Höhe zur Folge haben.</span>wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-20824828954003129552013-04-03T09:28:00.000-07:002013-04-03T09:28:23.006-07:00Die Veräußerungszustimmung des WEG-Verwalters 1: Voraussetzungen und Prüfung:<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Durch Erwerbsvorgänge und Erbfälle treten regelmäßig neue Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. § 12 WEG gibt der Gemeinschaft die Möglichkeit, in der Gemeinschaftsordnung festzulegen, dass der Erwerb einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Viele Verwalter sind sich im Unklaren, wann die Zustimmung erteilt werden muss und welche Informationen dafür von wem gefordert werden dürfen. Da der Verwalter dabei sowohl gegenüber der Gemeinschaft als auch gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatz haften kann, darf die Zustimmung weder leichtfertig erteilt, noch verweigert werden.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Nicht jeder Eintritt von neuen Eigentümern in die Gemeinschaft bedarf einer Veräußerungszustimmung, sie ist nur erforderlich, wenn die Gemeinschaftsordnung dies z.B. für den Fall der Veräußerung bestimmt. Unter einer Veräußerung versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Nicht zustimmungsbedürftig ist daher ein Eigentumsübergang kraft Gesetzes, z. B. im Wege der Erbfolge gemäß § 1922 BGB (vergl. OLG Karlsruhe vom 25.06.2012 - 14 Wx 30/11 - FGPrax 2012, 246). Dagegen ist der Eigentumserwerb auf Grund einer Zwangsvollstreckung gemäß § 12 Abs.3 zustimmungsbedürftig. Primär zuständig für die Erteilung der Zustimmung ist die Eigentümerversammlung, die darüber durch Beschluss zu entscheiden hat. Zumeist wird in der Teilungserklärung der WEG-Verwalter ermächtigt, die Zustimmung zu erteilen, was aber die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht ausschließt (BGH vom 13.5.2011 - V ZR 166/10 - NJW-RR 2011, 1453). Seit der WEG-Novelle 2007 kann ein in der Gemeinschaftsordnung vereinbartes Zustimmungserfordernis durch Beschluss mit einfacher Mehrheit aufgehoben oder eingeschränkt werden, § 12 Abs.4. Die Begründung einer Veräußerungszustimmung ist aber nur durch eine Vereinbarung, nicht durch Beschluss, möglich.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Voraussetzungen der Veräußerungszustimmung:<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Ziel der Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist, dass der <i style="mso-bidi-font-style: normal;">Eintritt</i> ungeeigneter Personen in die Gemeinschaft verhindert werden soll. Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung gegeben ist, kommt es allein auf die objektiven Eigenschaften des <i style="mso-bidi-font-style: normal;">Erwerbers</i> an. (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850). Die Zustimmung kann daher nicht mit der Begründung verweigert, werden, dass der Veräußerer zunächst seine Schulden gegenüber der Gemeinschaft zu tilgen habe (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703 (705)).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Sowohl die Erteilung der Zustimmung als auch deren Verweigerung muss auf Fakten gestützt werden, die der Verwalter sorgfältig zu prüfen hat. Der <i style="mso-bidi-font-style: normal;">Veräußerer</i> ist verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu übermitteln oder diesen zu einer Selbstauskunft zu veranlassen; die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht werden. (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850; </span><span style="font-family: 'Helvetica','sans-serif'; letter-spacing: 0.1pt;">OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1997, 336</span><span style="font-family: Arial;">). Falls die Informationen über den Erwerber unzureichend sind, müssen weitere Daten gezielt abgefragt werden. Für den Verwalter folgt diese Pflicht zur Informationsbeschaffung aus dem Verwaltervertrag (</span><span style="font-family: 'Helvetica','sans-serif'; letter-spacing: 0.1pt;">KG vom 11.10.1989 – 24 W 4478/88 - ZMR 1990, 68).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Die Gründe zur Versagung der Veräußerungszustimmung müssen erheblich sein, jedoch ist es nicht erforderlich, dass die hohen Voraussetzungen des § 18 zur Entziehung des Wohnungseigentums vorliegen; die Anforderungen nach § 12 Abs.2 sind deutlich geringer (BayObLG vom 31.10.2001 - 2Z BR 37/01 - ZMR 2002, 289; LG Köln vom 19.3.2009 - 29 S 45/08 - ZMR 2009, 552). Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung liegt vor, wenn vom Erwerber eine gemeinschaftswidrige Gefahr ausgeht, wobei es nicht auf dessen Verschulden ankommt (OLG Frankfurt vom 27.07.2005 - 20 W 493/04 - NZM 2006, 380). In der Person des Erwerbers müssen gewichtige Gründe vorliegen, die befürchten lassen, schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar gefährdet werden (OLG Zweibrücken vom 8.11.2005 - 3 W 142/05 - ZMR 2006, 219). Die Rechtsprechung unterscheidet zwei Fallgruppen, auf die eine Zustimmungsversagung gestützt werden kann, finanzielle Gründe und verhaltensbedingte Gründe:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Finanzielle Versagungsgründe:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Der in der Praxis bedeutsamste Grund für die Versagung der Veräußerungszustimmung ist die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers. Dies liegt vor, wenn </span><span style="font-family: 'Helvetica','sans-serif'; letter-spacing: 0.1pt;">begründete Zweifel bestenden, dass der Käufer seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft ordnungsgemäß erfüllen werde (OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1997, 336). Anhaltspunkte dafür bestehen, wenn das nachgewiesene Nettoeinkommen des Erwerbers nicht ausreichend ist, um die aus dem Wohnungseigentum erwachsenen Verpflichtungen zu tragen, wobei Sonderumlagen auf Grund absehbarer Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum aber auch die Kreditrate zur Finanzierung der Wohnung einzubeziehen sind. Das Einkommen naher Angehöriger (Ehegatte, Eltern etc.) ist grundsätzlich nicht anzurechnen, wenn diese nicht mithaften (LG Köln vom 29.02.2000 - 29 T 239/99 – ZMR 2000, 704). Dagegen kann Wert der Wohnung allenfalls berücksichtigt werden, wenn diese weitgehend lastenfrei ist (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 21). Ist der Erwerber Mieter der zu verkaufenden Wohnung, kann die Versagung der Zustimmung auch auf die Unregelmäßigkeit der Mietzahlungen gestützt werden (OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1996, 1296</span><span style="font-family: Arial;">). Gleiches gilt, wenn der Erwerber bereits für eine andere Wohnung in der Gemeinschaft über einen längeren Zeitraum erhebliche unberechtigte Wohngeldrückstände hat auflaufen lassen, es sei denn es bestehen Anhaltspunkte für eine Änderung des Verhaltens (LG Köln vom 19. März 2009 - 29 S 45/08 – ZMR 2009, 552). Nicht ausreichend für eine Zustimmungsversagung ist dagegen, dass der Erwerber nur beschränkt haftet (z.B. GmbH), selbst wenn die Firma ihren Sitz im Ausland hat und eine Rechtsverfolgung dadurch erschwert wäre (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Verhaltensbedingte Versagungsgründe:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Sofern konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Erwerber Belange der Gemeinschaft im Allgemeinen und den Hausfrieden im Besonderen stören könnte, sollte die Verweigerung der Zustimmung gründlich abgewogen werden. Anders als die finanzielle Leistungsfähigkeit kann ein potentieller Störer selten an Hand objektiver Maßstäbe festgestellt werden. Dennoch hat die Rechtsprechung in einigen wenigen Ausnahmen die Verweigerung der Zustimmung für rechtmäßig erachtet. So entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (vom 31.10.2001, 2 Z BR 37/01, NZM 2002, 255), dass die Zustimmung dann verweigert werden könne, wenn der Erwerber bereits in Haus wohnhaft war und durch ständig provozierendes Verhalten, Ruhestörungen und Streitigkeiten mit den Wohnungseigentümern aufgefallen ist (vergl. auch OLG Frankfurt vom 27.07.2005 - 20 W 493/04 – NZM 2006, 380). Erforderlich sind jedoch erhebliche Übergriffe, wie Tätlichkeiten oder Beleidigungen, eine schlichte Antipathie reicht dagegen nicht aus (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55). Auch die Durchführung rechtswidriger baulicher Veränderungen kann ein Versagensgrund sein (LG Köln vom 19.3.2009 - 29 S 45/08 – ZMR 2009, 552). Beabsichtigt der Erwerber das Sondereigentum<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>gemeinschaftsordnungswidrig zu nutzen, z.B. Wohneigentum zu nicht duldungspflichtigen geschäftlichen Zwecken (z.B. wenn nicht hinnehmbare Lärmemissionen wahrscheinlich sind) oder als Bordell, so kann auch dann die Zustimmung verweigert werden (vergl. OLG Frankfurt vom 19.11.1993, 20 W 376/92 – ZMR 1994, 124; OLG Düsseldorf vom 2.10.1996 - 3 Wx 240/96 - ZMR 1997, 88).<span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Eine generelle Zustimmungsverweigerung gegenüber bestimmten Gruppen (z.B. Ausländer, Lebenspartnerschaften, kinderreiche Familien etc.) kann weder beschlossen noch vereinbart werden, da ein solcher Ausschluss willkürlich wäre (BayObLG vom 27.3.1984, BReg 2 Z 25/84; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 47). <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Auch wenn sich durch den Eigentumserwerb die Mehrheitsverhältnisse verändern, selbst wenn ein Eigentümer dann alle anderen Eigentümer überstimmen kann, darf die Veräußerungszustimmung nicht verweigert werden; etwas anderes gilt nur dann, wenn eine missbräuchliche Nutzung der Majorität konkret zu erwarten ist (LG Braunschweig vom 21.09.2010 - 6 S 113/10 – ZMR 2011, 159).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Folgen:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Im 2. Teil dieser Veröffentlichung geht es um die Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter und die Möglichkeiten des Veräußerers, die Zustimmung zu erzwingen oder Schadensersatz zu fordern.</span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-80737991101830770862013-03-25T10:14:00.000-07:002013-03-25T10:14:51.234-07:00Wann haftet der Erbe für Gemeinschaftsschulden des verstorbenen Wohnungseigentümers?<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<a href="http://www.blogger.com/null" name="_GoBack"></a><span style="font-family: Arial;">Der Erbe, der das Wohnungseigentum erbt, hat gemäß § 1922 BGB auch alle daraus entstehenden Verbindlichkeiten zu tragen. Immer öfter stellt sich jedoch heraus, dass der Nachlass einschließlich der Wohnung überschuldet ist. Dann kann der Erbe seine Haftung für offene Wohngelder, Sonderumlagen und Abrechnungsspitzen aus Wohngeldabrechnungen, auf das Erbe beschränken, was bedeutet, dass die WEG leer ausgehen kann. Hiergehen bestehen zugunsten der WEG jedoch Handlungsmöglichkeiten.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Bereits im Jahre 1999 entschied das Bayrische Oberste Landesgericht (07.10.1999 - 2Z BR 73/99 - NJW-RR 2000, 306), das Wohngeldschulden, die aus der Verwaltung der Eigentums-wohnung und des gemeinschaftlichen Eigentums herrühren, aber auch nach dem Erbfall gefasste Eigentümerbeschlüsse, die Abrechnungsperioden aus den Lebzeiten des Erblassers betreffen, als Nachlassverbindlichkeiten gelten. Diese Rechtsprechung wurde vom Bundegerichtshof in seinem Urteil vom 23. Januar 2013 (Az. VIII ZR 68/12, GE 2013, 347) sinngemäß bestätigt. Der BGH entschied in dem vorgenannten Urteil, dass ein Erbe für Nachlassverbindlichkeiten gemäß § 1922 in vollem Umfang haftet. Der Erbe kann jedoch selbst nach Ablauf der Erbausschlagungsfrist die sog. Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB erheben. Dies ist stets möglich, wenn das Nachlassvermögen noch nicht einmal für die Kosten der Anordnung einer Nachlassverwaltung oder der Eröffnung eines Nachlassinsolvenz-verfahrens ausreicht. In diesen Fällen tritt keine persönliche Erbenhaftung ein. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Der Erbe ist jedoch auch nach dieser Rechtsprechung nicht von jeglicher persönlicher Inanspruchnahme der Gemeinschaft ausgeschlossen; er haftet der WEG weiterhin für die sog. Nachlasserbenschulden. Darunter versteht man solche Verbindlichkeiten, die durch den des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses entstehen und die deshalb auch Eigenverbindlich-keiten des Erben sind (vergl. BGH vom 31.01.1990 - IV ZR 326/88 -NJW 1990, 1237). Haften muss der Erbe des Wohnungseigentümers grundsätzlich nur, wenn er sich entschlossen hat, die Wohnung zu behalten (BayObLG vom 07.10.1999 - 2Z BR 73/99 - NJW-RR 2000, 306) oder wenn die Ansprüche gerade aus der eigenen Nutzung durch den Erben resultieren.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Für alle anderen Ansprüche muss es nunmehr als entschieden gelten, dass der Erbe sich auf die Dürftigkeit des Nachlasses berufen darf, mit der Folge, dass die Gemeinschaft leer ausgeht was sogar vom Erben gezielt gesteuert werden kann. Gemäß § 1990 Abs.1 BGB kann der Erbe die Befriedigung eines Gläubigers verweigern, wenn die Nachlassaktiva so geringwertig sind, dass die Kosten einer Nachlassverwaltung oder des Nachlassinsolvenz-verfahrens nicht gedeckt sind (vgl. Palandt/Edenhofer, § 1990 BGB, Rn 2).<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Die pragmatischste Lösung für den Erben ist, dass er kurzfristig nach dem Erbfall den Nachlass von allen Wertsachen „befreit“ und sich sodann auf die Unzulänglichkeitseinrede gemäß beruft. Es mutet befremdlich an, aber dazu ist der Erbe als Eigentümer des Nachlasses berechtigt; insbesondere weil der für die Feststellung der Dürftigkeit maßgebliche Zeitpunkt die Geltend-machung der Einrede ist, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls (vergl. BGH vom 9.2.2011 - IV ZR 228/08 – ZVE 2011, 189). Der Erbe ist sogar ganz legal berechtigt, sich ersatzfähige Aufwendungen nach § 1978 Abs.3 BGB aus dem Nachlass zu entnehmen und sich vorrangig zu berücksichtigen (BGH vom 10.11.1982 – IVa ZR 29/81 - NJW 1983, 1485; Roth/Pfeuffer, Praxishandbuch für Nachlassinsolvenzverfahren, S.387). Die Rechtsprechung akzeptiert sogar das Ergebnis, dass der Erbe durch seine Selbstbegünstigung die Dürftigkeit des Nachlasses überhaupt herbeiführt (LG Düsseldorf vom 06.10.2008 - 15 O 314/06 – Rechtsprechungs-datenbank NRW). Selbst an die Gemeinschaft durch den Erben gezahlte Wohngelder darf der Erbe sich durch Verrechnung mit Nachlassaktiva wieder gutschreiben (BayObLG vom 07.10.1999 - 2Z BR 73/99 - NJW-RR 2000, 306).<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Steht die Dürftigkeit des Nachlasses fest, weist das Gericht die Klage der Gemeinschaft gegen den Erben ab (BGH vom 23. 11.2013 - VIII ZR 68/12 - GE 2013,347).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Soweit die Gemeinschaft oder deren Verwaltung rechtzeitig Kenntnis davon erlangt, dass der Erbe dabei ist, den Nachlass zu schmälern, kommt die gerichtliche Beantragung einer Nachlassverwaltung in Betracht. Voraussetzung dafür ist eine Gefährdung des Nachlasses, die bereits dann vorliegen kann, wenn sich das Verhalten der Erben unmittelbar oder mittelbar mindernd auf den Nachlassbestand auswirkt, insbesondere eine unwirtschaftliche Vermögens-verwaltung vorliegt (KG vom 28.09.2004 - 1 W 99/04 - NJW-RR 2005, 378).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Selbst wenn der Erbe sich auf die Dürftigkeit des Nachlasses beruft, ist die WEG nicht<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>völlig schutzlos. Zum einen kann er den Erben auf Schadensersatz in Anspruch nehmen und zum anderen eine unbegrenzte Haftung des Erben herbeiführen.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Nach der Rechtsprechung des BGH hat der gemäß §§ 1991, 1978 BGB beschränkt haftende Erbe zu persönlichen Zwecken entnommene Gelder gemäß § 667 BGB ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen und herauszugeben (BGH vom 02.07.1992 - IX ZR 256/91 - NJW 1992, 2694).<span style="mso-tab-count: 1;"> </span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Gemäß § 1994 ff. BGB ist es möglich, dass der Erbe unbeschränkt haftet. Voraussetzung ist dafür, dass die Gemeinschaft (nicht ein einzelner Eigentümer) beim zuständigen Nachlass-gericht (abweichende Zuständigkeitsregelungen in verschiedenen Bundesländern) beantragt, dem Erben eine Frist zur Errichtung eines Nachlassverzeichnisses (Inventar) zu setzen. Die WEG muss dazu ihre eigenen Ansprüche gegenüber dem Nachlassgericht glaubhaft machen. Legt der Erbe kein Inventar vor, oder kann nachgewiesen werden, dass dieses vorsätzlich unvollständig ist, so haftet der Erbe gemäß § 1994, 2005 BGB unbeschränkt. Der Antrag auf Errichtung des Inventars ist selbst dann noch zulässig, wenn sich der Erbe auf bereits auf die Dürftigkeit des Nachlasses i.S.v. § 1990 BGB berufen hat (BGH vom 02.07.1992 – IX ZR 256/91 – NJW 1992, 2694). Bestehen Zweifel an der Richtigkeit des Inventars, kann das Gericht dessen Bestätigung durch eine Eidesstattliche Versicherung des Erben anordnen. Verweigert der Erbe dies, so haftet er auch dann unbeschränkt.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">In Anbetracht der für die Gemeinschaft sehr nachteiligen Rechtslage ist schnelles Handeln erforderlich, wenn sich Anzeichen ergeben, dass die Erben des Eigentümers den Nachlass verringern. Die dafür erforderlichen gerichtlichen Verfahren sind von Laien fast gar nicht und selbst von kompetenten Hausverwaltungen kaum zu bewältigen, sodass sich die rechtzeitige Einschaltung eines Anwaltes empfiehlt.</span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-71063312730046386702013-03-21T10:33:00.001-07:002013-03-21T10:36:30.437-07:00Maklerrecht für Wohnungseigentümer 2: Provision auch bei Möngeln an der Wohnung?<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="color: windowtext; line-height: 150%;"><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">So mancher Makler vergisst leichtfertig, wer sein Kunde ist: Oftmals ist es nicht der verkaufende Eigentümer, der seine Wohnung veräußern will, sondern der Kaufinteressent. Letzterem schuldet der Makler seine volle Loyalität; der Bundesgerichtshof spricht hierbei von einem besonderen Treueverhältnis, dass der Kunde von seinem Makler erwarten kann. Verstößt der Makler hier gegen, haftet er nicht nur auf Schadensersatz, sondern verwirkt seinen Provisionsanspruch.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><span style="color: windowtext; line-height: 150%;">Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn eine Fülle von Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteile vom 18.1.2007, Az: III ZR 146/06; vom <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>8.7.1981, Az: IVa ZR 244/80 (NJW 1981, 2685) und vom 28.9.2000, Az: III ZR 43/99 (NJW 2000, 3642)). Nach diesen Entscheidungen </span><span style="line-height: 150%;">verletzt der Makler dann seine Pflichten gegenüber seinem Auftraggeber, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Zwar trifft den Makler in der Regel keine Nachprüfungs- oder Erkundigungspflicht, wenn er auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen durfte. (vgl. auch BGH NJW 1982, 1147; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996,1525;</span> <span style="line-height: 150%;">OLG Frankfurt/M., Urteil vom 26. September 2001, Az. 7 U 3/01 NJW-RR 2002, 778). Der Makler ist nach der Rechtsprechung Wissensvermittler und schuldet grundsätzlich dem Auftraggeber nicht die Vornahme von Ermittlungen, sondern nur dir richtige Weitergabe der erhaltenen Information (vgl. OLG München, NJW 1956, 1760, OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 1524, (1525)). Doch der Makler muss nicht nur eigenes Wissen weiter geben, sondern muss sich auch das Wissen seiner Kollegen oder gar der Firmenmutter zurechnen lassen – all dies ist dem Kunden zu offenbaren (vergl. AG Mannheim Urteil, vom 13.1.2012, 3 C 273/11). <o:p></o:p></span></span></div>
<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><span style="line-height: 150%;">Zunehmend höhlt die Rechtsprechung diesen Grundsatz aus. Sind die Angaben des Verkäufers widersprüchlich (BGH, Urteil vom 2.2.1983, NJW 1983, 1730 (1731)) oder hätten sich für den Makler Zweifel daran aufdrängen müssen, dann muss der Makler weitere Erkundigungen selbständig durchführen. Kann der Makler den Sachverhalt nicht aufklären, so muss er darüber seinen Kunden nachweisbar aufklären (B</span><span style="color: windowtext; line-height: 150%;">GH, Urteile vom 18.1.2007, Az: III ZR 146/06; vom<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>8.7.1981 und vom 28.9.2000, Az: III ZR 43/99 (NJW 2000, 3642)).</span><span style="line-height: 150%;"> Verwendet der Makler Informationen des Verkäufers in einem eigenen Exposé über das Objekt, muss er alle Informationen sorgfältig auf Widersprüche prüfen und auch das Objekt sondieren. Der Makler darf sich nämlich dann nicht auf die Informationen des Verkäufers verlassen, wenn diese „…nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind…“ (so ausdrücklich der BGH in seinem </span><span style="color: windowtext; line-height: 150%;">Urteil vom 18.1.2007, Az: III ZR 146/06). Diese Rechtsprechung eröffnet jedoch den Landgerichten ein weites Feld um berechtigte Provisionen der Makler abzuschmettern: Der Makler hätte an der Bemoosung des Dachs dessen Alter erkennen müssen, oder fehlenden Anschluss des Hauses an die öffentliche Wasserversorgung am Druck des Leitungswasser erkennen müssen. Auch laienhafte Aus- und Anbauten sollen grundsätzlich Zweifel des Maklers am Vorhandensein einer Baugenehmigung begründen. Nur wenn der Kunde nachweisbar (!) das Abweichen der Exposeangaben von der Realität erkennen konnte, dann entfallen für den Makler weiter gehende Plichten.</span></span></div>
<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;"><span style="color: windowtext; line-height: 150%;"></span></span><span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Ist das Gericht der Auffassung, dass der Makler sein Wissen nicht weiter gegeben hat, oder bei leichten Zweifeln zumutbare Erkundigungen nicht angestellt hat, so verwirkt er seine Provision, auch eine bereits bezahlte Provision kann vom Kunden zurückgefordert werden. Dabei kommt es nicht einmal darauf an, dass der Maklerkunde durch den Kauf des Objekts einen Schaden in Höhe der Provision erlitten hat (Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Auflage, Rn 719). </span></div>
<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="Default" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: Arial, Helvetica, sans-serif;">Auffällig ist, dass sich viele Makler gerade in der Phase der ersten Inanspruchnahme durch den Kunden sich in viele Widersprüche verstricken, die dann erst recht zur Verwirkung der Provision führen. Das rechtzeitige Einschalten eines kompetenten Anwaltes kann über die Provision entscheiden. Auf das Maklerrecht spezialisierte Anwälte sind oft unter den Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu finden, da diese Fachanwaltsausbildung auch das Maklerrecht beinhaltet.</span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-58215110629214798032013-03-12T10:52:00.000-07:002013-03-12T10:52:24.685-07:00Maklerrecht für Wohnungseigentümer: Der Maklervertrag<a href="http://www.blogger.com/null" name="_GoBack"></a><span style="font-family: Arial;">
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<a href="http://www.blogger.com/null" name="_GoBack"></a>Bei vielen Verkäufen von Eigentumswohnungen sind Makler beteiligt; die Maklerprovision stellt für den Wohnungseigentümer oftmals den „zweiten Kaufpreis“ dar. Grund genug sich genauer mit der Berechtigung von Maklerprovisionen beim Kauf von Eigentumswohnungen zu beschäftigen</div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Der Maklervertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Für die Vermittlung von Eigentumswohnungen ist eine bestimmte Form nicht gesetzlich vorgeschrieben, wodurch Maklerverträge auch durch mündliche Vereinbarungen oder sogar durch konkludentes Handeln (stillschweigend) zustande kommen können. Gerade bei nicht schriftlich geschlossenen Verträgen ergibt sich oft die Schwierigkeit, dass nicht klar ist, wer die Provision bezahlen muss. Anders als im Dienstvertragsrecht, wo es im Allgemeinen für einen Vertragsabschluss ausreichend ist, dass der Auftraggeber Leistungen seines Gegenübers in Anspruch nimmt, wird ein Maklervertrag nur dann geschlossen, wenn Makler und Interessent eine Vereinbarung über die Provision schließen. Da der Makler entweder vom verkaufenden Eigentümer oder vom Kaufinteressenten bezahlt werden kann, muss der Makler mit seinem Vertragspartner eine nachweisbare (!) Einigung über seine Bezahlung treffen. </div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Bereits mehrfach hatte sich der Bundesgerichtshof mit Problemen im Zusammenhang mit nicht schriftlich geschlossenen Maklerverträgen beschäftigt und dabei bestätigt, dass ein solches Vertragsverhältnis auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten begründet<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>werden kann, wofür jedoch der Makler grundsätzlich eine Einigung über die Provision nachweisen muss (BGH vom 3.5.2012, Az: III ZR 62/11, NJW 2012, 2268). Der Interessent, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm nicht eindeutig etwas Gegenteiliges bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler im Interesse und auf Kosten des Verkäufers der Wohnung handelt. Ohne Weiteres braucht der Interessent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler von ihm eine Provision erwartet (BGH vom 22.09.2005 zu Az. III ZR 393/04, NJW 2005, 3779, m.w.N.). </div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Nur wenn der Makler also deutlich macht, dass seine Tätigkeit für den Kunden provisionspflichtig ist, kann das Erbringen weiterer Leistungen für den Kunden den rechtlich verbindlichen Abschluss eines Maklervertrages begründen. Für einen solchen Fall hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 16. November 2006 (Az: III ZR 57/06) ausgeführt:</div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin: 0cm 0cm 10pt 35.4pt;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">„Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.“<o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Ein solches Provisionsverlangen gegenüber dem Interessenten kann in der Zeitungsannonce oder dem Internetauftritt des Maklers enthalten sein, wo ausdrücklich auf eine Zahlungspflicht des Interessenten bei erfolgreicher Vermittlung hingewiesen wird (BGH vom 11.04.2002, Az: III ZR 37/01, NJW 2002, 1945). Die Bezugnahme des Interessenten auf die Anzeige mit Klarstellung der Provisionspflicht ist rechtlich als Nachweis- oder Vermittlungsersuchen anzusehen, wobei es für den Vertragsschluss unschädlich ist, dass der Makler die Details des angefragten Objekts noch nicht konkretisiert hat (BGH vom 3.5.2012, Az: III ZR 62/11, NJW 2012, 2268). Händigt dagegen der Makler sein Exposé mit dem Provisionsverlangen erst anlässlich einer Besichtigung des Objekts aus und liest es der Kunde dann nicht durch, kann sich der Kunde immer noch darauf berufen, dass ihm die Provisionsforderung nicht bekannt war. Der Makler muss daher dafür Sorge tragen, dass der Kunde beweisbar (!) das Exposé und die Provisionspflicht zur Kenntnis nimmt, bevor eine Besichtigung erfolgt. Nur dann kann seine Tätigkeit als provisionspflichtig für den Interessenten angesehen werden.</div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Erforderlich für den Abschluss des Maklervertrages ist nur eine Klarstellung der Provisionspflicht für den Interessenten an sich, nicht aber eine Regelung über deren genaue Höhe. So reicht grundsätzlich der Hinweis auf die Provisionspflicht des Käufers in der Maklerannonce (BGH vom 3.5.2012, Az: III ZR 62/11, NJW 2012, 2268). Fehlt eine Vereinbarung über die Provisionshöhe, so gilt die übliche Provision im Erfolgsfalle als geschuldet (BGH vom 6.12.2001, Az: III ZR 296/00, NJW 2002, 817).</div>
<h2 style="margin: 10pt 0cm 0pt;">
<o:p><span style="text-decoration: none;"><u><span style="font-size: small;"></span></u></span></o:p></h2>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Ein stillschweigender Vertragsschluss scheidet aber dann aus, wenn der Maklerkunde ausdrücklich die Provisionszahlung ablehnt (BGH, vom 4.10.1995, Az: IV ZR 163/94, NJW-RR 1996, 114 (115)). <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Gleiches gilt, wenn der Maklerkunde nach Zugang des Exposés keine Dienste des Maklers in Anspruch nimmt oder er eine weitere Tätigkeit des Maklers ausdrücklich ablehnt. Ein „Aufdrängen“ von Informationen durch den Makler führt dann nicht zum Abschluss eines Maklervertrages, selbst wenn der Interessent diese Kenntnisse zum Abschluss des Kaufvertrages verwendet (BGH vom 25.09.1985, I a ZR 22/84, NJW 1986, 177). Erbringt der Makler trotz der Ablehnung weitere Leistungen, selbst Verkaufsverhandlungen, für dem Interessenten, so kann selbst dann noch die Provisionspflicht entfallen, weil nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dann immer noch die Möglichkeit bestünde, dass der Makler vom Veräußerer bezahlt würde (BGH vom 2.7.1986, Az: IVa ZR 246/84, NJW-RR 1986, 1496 (1497)).</div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span class="berschrift2Zchn"><o:p><span style="text-decoration: none;"><u></u></span></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Der vom Makler zu beweisende Abschluss eines Maklervertrages ist von zentraler Bedeutung für den Provisionsanspruch. Ist kein Vertrag wirksam zu Stande gekommen, so wird der Makler nur schwerlich einen Anspruch durchsetzen können, selbst wenn der Vertrag über die Eigentumswohnung auf Grund des von ihm vermittelten Wissens zu Stande gekommen ist. In seinem Urteil vom 7. Juli 2005 (Az: III ZR 397/04, NJW-RR 2005, 1572) tenorierte der BGH:</div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: normal; margin: 0cm 0cm 10pt 35.4pt;">
<i style="mso-bidi-font-style: normal;">„Wenn es an einem wirksamen Maklervertrag fehlt, vermag allein der Umstand, dass der Vertragsinteressent durch den Nachweis oder die Vermittlung eines Maklers zum Vertragsschluss gelangt ist, einen Bereicherungsanspruch desselben gegen den Interessenten auf Zahlung einer Provision nicht zu begründen.“<o:p></o:p></i></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Begründet wird dies mit dem Argument, dass die Rechtsordnung keine Pflicht zur Vergütung ungefragt überlassener Informationen kenne; nur auf vertraglicher Grundlage könne ein Entgelt verlangt werden (So auch BGH vom 23.09.1999, Az: III ZR 322/98, NJW 2000, 72 (73) Fall eines Erbenermittlers). Selbst wenn der Interessent eine Besichtigung de der Eigentumswohnung vereinbart, und zusammen mit dem Makler durchführt<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>oder der Interessent auf Grund der vom Makler preisgegebenen Informationen in die Lage versetzt wird, mit dem Eigentümer einen Kaufvertrag abzuschließen, reicht dies – ohne dass zuvor ein Maklervertrag geschlossen wurde - weder für einen schlüssigen Vertragsschluss aus, noch für einen Schadensersatzanspruch wegen treuwidrigem Verhalten (BGH vom 25.09.1985, IV a ZR 22/84, NJW 1986, 177). Benennt der Makler, ohne vorherige Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten das Objekt, so handelt er, soweit ihn die Erwartung einer späteren Provisionszusage leitet, auf eigenes Risiko. Verwirklicht sich dieses Risiko, so können dessen nachteilige Folgen dem Makler nicht mit dem Hinweis auf das Gebot von Treu und Glauben abgenommen werden (BGH vom 25.09.1985, IV a ZR 22/84, NJW 1986, 177). Im Gegenteil wird die ungefragte Übermittlung von Informationen durch den Makler nie ausreichend sein, um einen Zahlungsanspruch gegen den Interessenten zu begründen (Vergl. Hamm/Schwerdner, Maklerrecht, 6.Aufl., Rn 120).</div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Fazit:</div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Auch der Maklervertrag kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, die Gerichte stellen daran jedoch hohe Anforderungen, insbesondere an die Vereinbarung der Provision. Oftmals benennen Makler im Exposé ihr Provisionsverlangen gleichzeitig mit dem Nachweis des Objekts. Nutzt der Interessent - ohne einen Maklervertrag geschlossen zu haben - die Information aus, kann der Makler gegen den Interessenten grundsätzlich keine Ansprüche geltend machen, weder hinsichtlich der Provision noch auf Schadens- oder Wertersatz. Kann der Makler also keinen Vertrag mit seinem Kunden beweisen, dann besteht auch seine Provisionsforderung nicht zu Recht. Selbst eine bereits vom Kunden gezahlte Provision kann im Allgemeinen erfolgreich zurückgefordert werden.</div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
</div>
</span>wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-3663041477116634702013-02-20T06:21:00.000-08:002013-02-20T06:26:55.619-08:00Verwalter und Wirtschaftsplan:<br />
<div class="MsoNormal">
Insbesondere wenn die Wohnungseigentümer anlässlich der
Beschlussfassung über die Jahresabrechnung mit Nachzahlungen konfrontiert
werden, stellt sich für viele die Frage, ob der Verwalter wirklich mehr Geld
ausgeben durfte, als ihm nach dem Wirtschaftsplan bewilligt wurde. Diese Frage
ist klar zu beantworten: Der Verwalter muss sogar mehr Geld ausgeben, wenn es
den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<div class="MsoNormal">
Zweck des Wirtschaftsplans ist es, aufgrund einer
vorläufigen Schätzung festzustellen, welchen Gesamtbetrag die Gemeinschaft zur
Lasten- und Kostenbestreitung im laufenden Wirtschaftsjahr benötigt. Durch die
regelmäßige Zahlung sollen dem Verwalter die für die Erfüllung seiner Aufgaben
notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen (OLG Hamm vom 3.1.2008,
Az. 15 W 240/07, ZMR 2009, 61). Demgegenüber werden in der Jahresabrechnung die
tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und geleisteten
Gesamtausgaben erfasst und gegenübergestellt; erst die Jahresabrechnung legt
bindend fest, welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft zu
behandeln sind (BGH vom 30.11.95, Az: V ZB 16/95, NJW 1996, 725). Der
Wirtschaftsplan beschränkt also nicht die zukünftigen Ausgaben der
Gemeinschaft, er greift dem Beschluss über die Jahresabrechnung des
entsprechenden Jahres auch nicht vor (Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 28 WEG, Rn
36). <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<div class="MsoNormal">
Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, wann und in
wie weit der Verwalter von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans abweichen
darf. Nach dem OLG Hamm (10.2.1997, Az: 15 W 197/96) handelt er Verwalter
zumindest dann ordnungsgemäß, wenn der beschlossene Wirtschaftsplan
entsprechenden Geldbeträge für die jeweilige Ausgabenposition vorsieht.
Dasselbe gilt, wenn die Wohnungseigentümer-gemeinschaft als selbstverständlich
davon ausging, dass der Verwalter die entsprechenden Ausgaben tätigte und
insbesondere für Aufwendungen, die der Verwalter in Notfällen für erforderlich
halten musste und eine Beschlussfassung aus Zeitgründen nicht abgewartet werden
konnte (vergl. BGH vom 21.10.1976, Az: VII ZR 193/75, NJW 77, 44).<o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<div class="MsoNormal">
Der Verwalter ist also immer dann berechtigt und sogar
verpflichtet, von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans abzuweichen, wenn die
entsprechenden Mehraufwendungen nach dem Maßstab der ordnungsgemäßen Verwaltung
objektiv erforderlich waren. Davon ausgenommen sind jedoch Sonderumlagen und
die Instandsetzungsrücklage, da diese beiden Positionen streng zweckgebunden
sind. Insbesondere darf die Instandsetzungsrücklage nicht zur laufenden
Liquiditätssicherung verwendet werden und auch die Sonderumlage ist nur zur
entsprechend dem bei Ihrer Beschlussfassung zu Grunde gelegten Inhalt zu
verwenden und abzurechnen. Eine Umwidmung von Sonderumlage und Teilen
der Instandsetzungsrücklage durch Beschluss der Gemeinschaft ist jedoch möglich
(Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl, § 21,
Rn 125, § 28, Rn 34ff., 92). Waren
Ausgaben nach dem Wirtschaftsplan nicht vorgesehen, genehmigte die
Wohnungseigentümergemeinschaft aber die Jahresabrechnung, die diese Ausgaben
enthält, wird hierin eine nachträgliche Genehmigung der Verwaltertätigkeit zu
sehen sein (vergl. OLG Hamm, 10.2.1997, Az: 15 W 197/96). <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<div class="MsoNormal">
Die Abweichung von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans kann
für den Verwalter ein Risiko darstellen, insbesondere kann er bei schuldhaften Pflichtverstößen der Gemeinschaft auf Schadensersatz haften. Es kann aber sogar seine Pflicht sein, Mehrausgaben im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu tätigen,
insbesondere in Notfällen. <o:p></o:p></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
<div class="MsoNormal">
<br /></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-23993269072355520622013-02-08T07:48:00.002-08:002013-02-08T07:51:19.639-08:00Der Wirtschaftsplan<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: 'Arial','sans-serif';">Zu den Pflichten des Verwalters gemäß § 21 Abs.5 Nr.5 WEG gehört es nicht nur, über die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft abzurechnen, sondern auch deren Finanzbedarf zu planen und die Liquidität zu erhalten. Dazu gehört die Aufstellung und die Beschlussfassung eines Wirtschaftsplans für die Gemeinschaft samt Einzelwirtschaftsplänen für jeden einzelnen Eigentümer aus dem sich dessen persönliche Zahlungspflichten ergeben.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: 'Arial','sans-serif';">Der Mindestinhalt des Wirtschaftsplanes wird in § 28 Abs.1 S.2 WEG definiert. Danach ist eine Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen (z.B. Wohngelder, Sonderumlagen und sonstige Erträge aus Gemeinschaftsvermögen) und der voraussichtlichen Ausgaben erforderlich. Dazu zählen insbesondere Aufwendungen für Strom, Wasser und Heizung, Versicherungsbeiträge und sonstige Betriebskosten aber auch Kosten voraussichtlicher Instandsetzungen das Verwalterhonorar und Bankkosten sowie eine Zuführung zur Instandsetzungsrücklage (vergl. Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 19 ff.). Hat die Gemeinschaft Schulden gegenüber Dritten, sind auch diese im Wirtschaftsplan niederzulegen. (BayObLG ZMR 2005, 384). Der Wirtschaftsplan muss eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Ausgabenpositionen und deren Bezifferung enthalten, die für einen durchschnittlich informierten Eigentümer verständlich und nachprüfbar ist. Bei der Prognose der künftigen Ausgaben und Einnahmen besitzen die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum (BayObLG NZM 2001, 754; NZM 1999, 34; KG NZM 1991, 188), da es kaum möglich ist den zukünftigen Finanzbedarf der Gemeinschaft auf den Euro genau zu ermitteln. Zumindest müssen die geplanten Einnahmen im Wirtschaftsplan genau die voraussichtlichen Ausgaben decken (vergl. LG Hamburg, ZMR 2011, 996; Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 24 ff.)<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: 'Arial','sans-serif';">Nach § 28 Abs.1 Nr.3 WEG ist in den Wirtschaftsplan auch der Gesamtbetrag der zu zahlenden Instandsetzungsrücklage aufzunehmen. Systematisch zählt diese nicht zu den laufenden Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern stellt eine bilanzielle Vermögensposition dar (Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 2. Aufl., Teil 11 Rn 26). <o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: 'Arial','sans-serif';">Zu unterscheiden ist zwischen dem Gesamtwirtschaftsplan (§ 28 Abs.1 WEG), der die Gesamtbeträge ausweist, und den Einzelwirtschaftsplänen im Sinne von § 28 Abs.1 Nr.2, die die von den einzelnen Eigentümern für jedes Wohn- oder Teileigentum anteilsmäßig zu entrichtenden Zahlungen enthält. Beide sind grundsätzlich unerlässliche Bestandteile eines ordnungsgemäßen Wirtschaftsplans (BGH, NJW 2005, 2061). Erst durch den Beschluss über die jeden einzelnen Wohnungseigentümer treffende Zahlungspflicht wird dessen Beitragsschuld gegenüber der Gemeinschaft begründet (BayObLG, ZMR 2005, 64 und NJW 1991, 1361). Grundsätzlich hat der Wirtschaftplan die vorsichtlichen Einnahmen und Kosten nach den vereinbarten bzw. wirksam beschlossenen Verteilungsschlüsseln zu verwenden. Nur ausnahmsweise soll es Anstelle der grundsätzlich erforderlichen genauen betragsmäßigen Festlegung der Zahlungspflicht genügen, nur den Verteilungsschlüssel anzugeben, z.B. den Miteigentumsanteil oder die Anzahl der Wohnungen (BayObLG NJW-RR 1990, 720). Dieses Verfahren dürfte aber zumindest bei größeren Gemeinschaften mit mehreren unterschiedlichen Abrechnungsschlüsseln kaum anfechtungsfest sein.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: 'Arial','sans-serif';">Ein Wirtschaftsplan begründet grundsätzlich nur eine auf die betreffende Wirtschaftsperiode, begrenzte Zahlungspflicht, die nach § 28 Abs.1 WEG im Allgemeinen ein Kalenderjahr beträgt. Von dieser allgemeinen Geltungsdauer kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Beschluss abgewichen werden (OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 862). Ein dennoch beschlossener längerer andauernder Wirtschaftsplan ist jedoch nur anfechtbar, aber nicht nichtig (streitig). Möglich ist es aber eine sog. Fortgeltungsklausel zu beschließen: dann gilt ein für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr beschlossener Wirtschaftsplan auch nach dessen Ablauf weiter fort - bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan (KG, ZWE 2005, 100; BayObLG, ZMR 2004, 842; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 767). Die endlose Fortgeltung von Wirtschaftplänen kann jedoch nicht wirksam beschlossen werden. Insbesondere, wenn die Einnahmen die Ausgaben nicht mehr decken, entspricht die Neuaufstellung eines Wirtschaftsplans ordnungsgemäßer Verwaltung; einklagbar auch gegen den Willen der Mehrheit.<o:p></o:p></span></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="line-height: 150%; margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<span style="font-family: 'Arial','sans-serif';">Auch fehlerhaft beschlossene Wirtschaftspläne sind grundsätzlich wirksam, wenn sie nicht fristgerecht angefochten werden. Hiervon ausgenommen sind aber Wirtschaftpläne für bereits vollständig abgelaufene Wirtschaftsjahre, die nichtig sind (Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 12, 17). Sinn des Wirtschaftsplanes ist es in erster Linie die Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Daher ist die Gemeinschaft nicht an die Vorgaben des Wirtschaftsplanes gebunden, solange alle Verpflichtungen der WEG abgesichert sind. Stellt sich während des Wirtschaftsjahres ein weiterer Finanzbedarf heraus, z.B. durch unvorhergesehene Reparaturen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden (siehe Merle in Bärmann, WEG Kommentar, 11. Auflage, Rn 13).<span style="mso-spacerun: yes;"> </span></span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-63340845396578681112013-01-11T05:56:00.000-08:002013-01-11T06:09:00.977-08:00Modernisierung oder Modernisierende Instandsetzung<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;"><div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Wenn die Gemeinschaft eine Maßnahme plant, die das Gemeinschaftseigentum nicht unerheblich verändert, sollte bereits vor der Beschlussfassung feststehen, ob es sich dabei um eine Modernisierung im Sinne des § 22 Abs.2 WEG oder um eine Modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs.3 WEG handelt. Während letztere mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann, ist dagegen ist für Modernisierungen nach § 22 Abs. 2 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich: Zum einen ist die Zustimmung einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer (nach Köpfen) <u>und</u> mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile erforderlich. Dies gilt selbst dann, wenn die Gemeinschaftsordnung Regelungen zur Modernisierung aufweist. Sieht jedoch die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel für Modernisierungen mit einem erleichterten Quorum vor (z.B. einfache 2/3-Mehrheit), so bleibt es dabei, da § 22 Abs.2 Hemmnisse für Modernisierungen herabsetzen und nicht neue schaffen soll. </div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Wesentliches Abgrenzungskriterium zwischen Modernisierung und Modernisierender Instandsetzung, und somit für die zur Beschlussfassung erforderlichen Mehrheiten, ist der Instandsetzungsbedarf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlage oder eines solchen Bauteils; nur wenn die Modernisierung in keinem Zusammenhang mit der Beseitigung eines Mangels steht, ist für die Beschlussfassung die qualifizierte Mehrheit des §22 Abs.2 erforderlich. Während die Modernisierung im Sinne von § 22 Abs.2 dem Gebäude lediglich dient, muss die modernisierende Instandsetzung den Umständen nach geboten sein. Erforderlich ist daher stets ein konkreter oder zumindest absehbarer,<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn1" name="_ftnref1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[1]</span></span></span></span></a> nicht unerheblicher Instandsetzungsbedarf, der nicht vorliegt, wenn intakte Anlagen erneuert werden sollen,<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn2" name="_ftnref2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><sup><span style="mso-special-character: footnote;"><sup><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[2]</span></sup></span></sup></a> </div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
selbst wenn dies anlässlich einer Reparatur an einer anderen Anlage erfolgt. Grundsätzlich sind Maßnahmen der Instandsetzung darauf gerichtet, den mangelfreien Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums wieder herzustellen, wozu auch die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands gehört.<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn3" name="_ftnref3" style="mso-footnote-id: ftn3;" title=""><sup><span style="mso-special-character: footnote;"><sup><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[3]</span></sup></span></sup></a> </div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Maßstab für die Mangelfreiheit des Gemeinschaftseigentums sind dabei die Aussagen der Teilungserklärung, der bauliche Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums und/oder der Bautenstand nach Maßgabe wirksamer Regelungen der Wohnungseigentümer.<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn4" name="_ftnref4" style="mso-footnote-id: ftn4;" title=""><sup><span style="mso-special-character: footnote;"><sup><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[4]</span></sup></span></sup></a> </div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Dies gilt auch für den Fall, wenn die Veränderung auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchgeführt werden muss; hierher gehören insbesondere Nachrüstungspflichten nach der Energieeinsparverordnung.<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn5" name="_ftnref5" style="mso-footnote-id: ftn5;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[5]</span></span></span></span></a> Wenn aber ohne das Bestehen einer gesetzlichen Verpflichtung prägende Bauelemente neu in das Gemeinschaftseigentum eingebracht werden, die zuvor funktionsgleich nicht vorhanden waren, ist für eine Modernisierende Instandsetzung kein Raum.<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn6" name="_ftnref6" style="mso-footnote-id: ftn6;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[6]</span></span></span></span></a></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Der Minderheitenschutz gebietet jedoch, dass nicht jede Modernisierungsmaßnahme, die auch Instandsetzungen umfasst, mit einfacher Mehrheit als Modernisierende Instandsetzung beschlossen werden kann. Maßgeblich ist, ob der Schwerpunkt der Maßnahme im Bereich der Instandsetzung oder im Bereich der Modernisierung liegt. Dies kann<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>durch eine Gegenüberstellung der – fiktiven – Mangelbeseitigungskosten einerseits, und der Kosten der Verbesserung andererseits, ermittelt werden. Insoweit wird eine reine Instandsetzungs-maßnahme zumindest dann vorliegen, wenn der reine Reparaturaufwand bei über 50% der Gesamtkosten liegt. Werden dagegen geringfügige Mängel nur anlässlich einer umfassenden Modernisierung (mit-) beseitigt,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>so ist in diesen Fällen das Quorum des § 22 Abs.2 erforderlich. Gleiches gilt, wenn zusätzliche Maßnahmen durchgeführt werden, die in keinem Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung stehen, so z.B. der erstmalige Einbau von Dachfenstern anlässlich einer Dachsanierung oder einer Kellerdeckendämmung anlässlich einer gebotenen Fassadenisolierung; solche abtrennbaren Maßnahmen bedürfen der gesonderten Beschlussfassung mit qualifizierter Mehrheit als Modernisierung. Allerdings kann es zur Vermeidung künftigen Schimmelbefalls bei Fassadendämmmaßnahmen technisch notwendig sein, nicht nur einen Teilbereich zu isolieren, sondern die gesamte Fassade; in diesem Falle ist dann die gesamte Maßnahme als Modernisierende Instandsetzung zu werten.<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn7" name="_ftnref7" style="mso-footnote-id: ftn7;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[7]</span></span></span></span></a></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
Wird eine Modernisierungsmaßnahme fehlerhaft vom Versammlungsleiter als modernisierenden Instandsetzung eingeschätzt und auf Grund einer knappen Mehrheitsentscheidung ein entsprechender Beschluss verkündet, so wird dieser auf die Anfechtung eines Eigentümers hin vom Gericht aufgehoben werden. Unterbleibt die Anfechtung jedoch, so bleibt der ohne das erforderliche Quorum verkündete Beschluss dennoch wirksam.</div>
<div style="mso-element: footnote-list;">
<br clear="all" /><hr align="left" size="1" width="33%" />
<div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref1" name="_ftn1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[1]</span></span></span></span></a><span style="font-size: x-small;"> LG Nürnberg-Fürth v.28.7.2010, Az: 14 S 438/10 WEG, ZWE 2010,466 (Ja:30 Jahre alte Ölheizung).</span></div>
</div>
<div id="ftn2" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref2" name="_ftn2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[2]</span></span></span></span></a><span style="font-size: x-small;"> OLG Düsseldorf v. 22.10.2007, 3 Wx 54/07, NZM 2007, 931(932) (Nein: Normgemäße aber alte</span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Außenwandisolierung); OLG Düsseldorf v.8.10.1997, Az: 3 Wx 352/97, ZMR 1998,185 (Nein: 13 Jahre alte Heizung), OLG Schleswig v.8.12.2006, Az:2 W 111/06, ZMR 2007, 562 (Nein: alte aber intakte Fassade), ZMR 2007, 562 (563).</span></div>
</div>
<div id="ftn3" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref3" name="_ftn3" style="mso-footnote-id: ftn3;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[3]</span></span></span></span></a><span style="font-size: x-small;"> Heinemann in Jennißen, a.a.O., § 21, Rn 66.</span></div>
</div>
<div id="ftn4" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref4" name="_ftn4" style="mso-footnote-id: ftn4;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[4]</span></span></span></span></a><span style="font-size: x-small;"> Vergl.: OLG Hamburg v. 13.02.2001, ZWE 2002, 136; KG, Az: 24 W 4146/85, OLGE 1986, 174;</span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Vandenhouten in N/K/V, § 22, Rn 16.</span></div>
</div>
<div id="ftn5" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref5" name="_ftn5" style="mso-footnote-id: ftn5;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[5]</span></span></span></span></a><span style="font-size: x-small;"> BayObLG v.11.12.1980, Az: 2 Z 74/79, NJW 1981, 690 (zum Energieeinsparungsgesetz).</span></div>
</div>
<div id="ftn6" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoNoSpacing" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref6" name="_ftn6" style="mso-footnote-id: ftn6;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[6]</span></span></span></span></a><span style="font-size: x-small;"> Zu Außenjalousien: LG Bamberg v. 11.11.2009, 2 S 3/09 WEG, openJur 2012, 104619.</span></div>
</div>
<div id="ftn7" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref7" name="_ftn7" style="mso-footnote-id: ftn7;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[7]</span></span></span></span></a><span style="font-size: x-small;"> OLG Frankfurt v. 15.10.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37.</span></div>
</div>
</div>
</span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-87096878601024333532012-12-22T04:09:00.001-08:002012-12-22T04:09:34.189-08:00Modernisierung: Rechte der betroffenen Eigentümer<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Selbst wenn eine Baumaßnahme als Modernisierung von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, heißt das nicht in jedem Falle, dass die betroffenen Eigentümer das Abstimmungsergebnis hinnehmen müssen. Selbst wenn das Gemeinschaftseigentum objektiv verbessert oder Energie oder Wasser einspart werden, kann ein Modernisierungsbeschluss trotzdem im Rahmen einer Anfechtungsklage gerichtlich aufgehoben werden. Jeder Beschluss über verbessernde Baumaßnahmen muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei stehen Kosten-Nutzen-Argumente, die technische Nachhaltigkeit und der Verstoß gegen die Teilungserklärung oder nicht disponible Rechtsvorschriften im Focus. Eine Aufhebung des Beschlusses kommt aber auch in Betracht, wenn der Charakter der Gebäudes erheblich verändert oder Eigentümer durch die Modernisierung erheblich benachteiligt werden.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Kosten und Nutzen der Modernisierung:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal jeder Modernisierung gilt, dass die Verbesserung des Gemeinschaftseigentums nicht um jeden Preis zulässig ist, sondern ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen muss.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn1" name="_ftnref1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[1]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> Zwar steht der Wohnungseigentümer-gemeinschaft ein Ermessensspielraum zu, der nicht zur Wahl der kostengünstigsten Maßnahme zwingt, jedoch müssen die Kosten in einem sinnvollen Verhältnis zur beabsichtigten Verbesserung und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft stehen.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn2" name="_ftnref2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[2]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> Auch die Durchführung sogenannter Luxussanierungen dürfte regelmäßig in keinem angemessenen Kosten-Nutzen Verhältnis stehen. Insbesondere für hochpreisige Energieeinsparmaßnahmen wird in Rechtsprechung und Literatur eine Amortisation der Kosten verlangt. Die Ersparnis an Energieaufwendungen soll die<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Kosten der Modersierung im Allgemeinen innerhalb von 10 bis 15 Jahren aufwiegen.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn3" name="_ftnref3" style="mso-footnote-id: ftn3;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[3]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> Ohne Erläuterung sind jedoch die LG Düsseldorf und München der Auffassung, dass es bei einem nicht instandsetzungsbedingten Einbau von Isolierglasfenstern eine Amortisation der Kosten nicht erforderlich sei.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn4" name="_ftnref4" style="mso-footnote-id: ftn4;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[4]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> Dient eine Dämmmaßnahme jedoch (auch) der Beseitigung von Schäden am Gebäude (schadhafter Außenputz oder Schimmelschäden in den Wohnungen) oder der Erfüllung normativer Verpflichtungen (z.B. § 8 Abs. 2 Nr. 1 WärmeschutzVO), so stellt sich die Frage nach einer Amortisation nicht.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn5" name="_ftnref5" style="mso-footnote-id: ftn5;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[5]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> </span></div>
<div class="MsoNoSpacing" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Schließlich widerspricht ein Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn seine bauliche Ausführung gegen Rechtsnormen verstoßen würde, z.B. gegen die entsprechende Landesbauordnung, oder zwingenden Vorschriften der Energieeinsparverordnung.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Minderheitenschutz 1: Eigenart der Wohnanlage: </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Die Mehrheitsmacht umfasst das nicht das Recht zur tiefgreifenden Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums; dies gilt nach dem Wortlaut des § 22 Abs.2 ausdrücklich für die qualifizierte Stimmenmehrheit der Modernisierung. Jedoch legitimiert auch das Vorhandensein eines Instandsetzungsbedarfs nicht die wesentliche Veränderung der Wohnanlage mit einfacher Mehrheit. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Bereits in der amtlichen Begründung der Novelle werden Beispiele für<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Umgestaltungen der Wohnanlage genannt, die deren bisherige Eigenart ändern. Grundsätzlich sei dies gegeben, wenn der optische Gesamteindruck nachteilig verändert wird, insbesondere durch Anbauten, wie Wintergärten, die Aufstockung oder ein Abriss von Gebäudeteilen oder vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestands. Weiterhin kann eine Veränderung der Eigenart bereits vorliegen, wenn die Maßnahme zu einer uneinheitlichen Gestaltung der Fassade führt, z.B. wenn nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird. Schon die schlichte Verstärkung eines bereits gegebenen, uneinheitlichen Eindrucks des Gebäudes macht einen entsprechenden Beschluss anfechtbar. Auch die Durchführung<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>sog. Luxussanierungen kann die Eigenart der Wohnanlage verändern, jedoch ist die Gemeinschaft nicht darauf beschränkt, nur auf ein durchschnittliches Ausstattungsniveau zu modernisieren. Auch die Umwandlung einer das Grundstück prägenden Grünfläche in einen Parkplatz ist als Veränderung der Eigenart der Wohnanlage zu werten, sowie vergleichbare Maßnahmen die den optischen Gesamteindruck des Grundstücks wesentlich verändern. Gleiches gilt für geplante Anlagen, die im Widerspruch zur spezifischen<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Nutzungsart einer Wohnanlage stehen, etwa ein Kinderspielplatz in einer Senioren-WEG.<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Die noch sehr uneinheitliche Rechtsprechung eröffnet dem richterlichen Ermessen ein weites Feld.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Minderheitenschutz 2: Unbillige Beeinträchtigung:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Die „unbillige Beeinträchtigung“ i.S.v. § 22 Abs.2 erfordert eine deutlich höhere Beeinträchtigungen eines Eigentümers als die „nicht unerhebliche Beeinträchtigung“ gemäß § 22 Abs.1. Um das Ziel der Verbesserung durch (instandsetzende) Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft zu erreichen, wird von den Eigentümern hier eine höhere Toleranz gegenüber der Veränderung des Gemeinschaftseigentums abverlangt, als dies bei eigenmächtigen Veränderungsmaßnahmen der Fall ist.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn6" name="_ftnref6" style="mso-footnote-id: ftn6;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[6]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> „Unbillig“ impliziert nach der wohl überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur eine treuwidrige Ungleichbehandlung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer; durch die angegriffene Maßnahme würde(n) einem oder mehreren Wohnungseigentümer(n) größere Nachteile zugemutet werden, als den anderen. Insoweit kommen solche Nachteile in Betracht, die sich gerade auf die Nutzung des Sondereigentums bestimmter Eigentümer und auswirken, z.B. die Verschattung der Räume durch einen Balkonanbau oder die Verkleinerung von Dachräumen durch eine Innenisolierung. In diesem Zusammenhang sind auch Nachteile zu berücksichtigen, die der betroffene Eigentümer erfährt, weil er in seinem Sondereigentum Aufwendungen getätigt hat, die durch die Modernisierung nicht weiter nutzbar sind, wie z.B. Wegfall der eigenen Gasetagenheizung bei Einbau einer gemeinschaftseigenen Zentralheizung. Eine „unbillige Beeinträchtigung“ eines Wohnungseigentümers liegt danach nur dann vor, wenn er bei wertender objektiver und subjektiver Betrachtung<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>und in Abwägung mit den durch die Modernisierung erstrebten Vorteilen, derartige Nachteile erleiden würde, die einem verständigem Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden können.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn7" name="_ftnref7" style="mso-footnote-id: ftn7;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[7]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Nach der hier vertretenen Auffassung darf jedoch die unbillige Beeinträchtigung nicht nur im Vergleich zu anderen Wohnungseigentümern ermittelt werden, etwa im Sinne einer willkürlichen Ungleichbehandlung, die dem Einzelnen ein Sonderopfer abverlangt. Dann wäre ein wenig solventer Wohnungseigentümer sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft schutzlos ausgeliefert und würde Gefahr laufen, sein Eigentum ggf. veräußern zu müssen, da die entsprechenden Sonderumlagen, die alle Eigentümer in gleicher Weise treffen, für ihn nicht finanzierbar wären. Ziel der unbilligen Beeinträchtigung ist der Schutz der berechtigten Interessen des durch die Modernisierung beeinträchtigten Eigentümers, womit grundsätzlich auch die Folgen von Nutzungsbeeinträchtigungen im Zuge von Baumaßnahmen, wie etwa Miet- oder Umsatzausfälle zumindest dann zu berücksichtigen, wenn sie ein existenzbedrohendes Maß erreichen können. Entsprechendes gilt auch für die direkten Kosten der Modernisierung. Zwar muss ein Wohnungseigentümer, anders als ein Mieter, für den Erhalt seiner Wohnung selbst aufkommen und dafür entsprechende finanzielle Rücklagen vorhalten, insbesondere wenn ein Instandsetzungsbedarf oder die Anpassung an einen allgemein üblichen Standard erforderlich ist, jedoch ist seine finanzielle Leistungsfähigkeit bei der Beschlussfassung von der Gemeinschaft zu erwägen. Das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Art und Weise von Modernisierungsmaßnahmen durch Beschluss zu entscheiden beschränkt sich grundsätzlich nicht auf das jeweils „mildeste Mittel“,</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn8" name="_ftnref8" style="mso-footnote-id: ftn8;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[8]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>jedoch verpflichtet das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer untereinander keine existenzbedrohenden Entscheidungen zu lasten Einzelner zu beschließen, zumindest wenn es Handlungsalternativen gibt. Dann wäre das Ermessen der Gemeinschaft so auszuüben, dass dem betroffenen Eigentümer die Veräußerung erspart bleibt, etwa durch die rechtzeitige Bildung von Rücklagen.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn9" name="_ftnref9" style="mso-footnote-id: ftn9;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[9]</span></span></span></span></a></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Fazit:</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-family: Arial;">Sechs Jahre nach ihrer Normierung im Wohnungseigentumsgesetz hat sich noch kein einheitliches Verständnis der Modernisierung herausgebildet. Ist ein Modernisierungs-beschluss erst einmal verkündet, so gibt es für die betroffenen Eigentümer nur noch die Möglichkeit der gerichtlichen Anfechtungsklage. Auf Grund der dabei entstehenden Kosten, sollte dieser Schritt jedoch sehr sorgfältig überdacht werden.</span></div>
<div style="mso-element: footnote-list;">
<br clear="all" /><span style="font-family: Arial;"><hr align="left" size="1" width="33%" />
</span><div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref1" name="_ftn1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[1]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> OLG München v.14.11.2005, Az: 34 Wx 105/05, ZMR 2006, 302; OLG Hamburg v.4.8.2003, </span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Az: 2 Wx 30/03, ZMR 2003, 866; BayObLG v.27.11.2003, Az: 2Z BR 176/03, ZMR 2004, 442;</span></span></div>
</div>
<div id="ftn2" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref2" name="_ftn2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[2]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> OLG Frankfurt v.15.11.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37; Merle,a.a.O., § 21 Rn 28.</span></div>
</div>
<div id="ftn3" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref3" name="_ftn3" style="mso-footnote-id: ftn3;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[3]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> Amortisation in 10-15 Jahren: OLG München, 14.11.2005 - 34 Wx 105/05, ZMR 2006, 302;</span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Amortisation in allenfalls 10 Jahren: KG v.02.02.1996, 24 W 7880/95, ZMR 1996, 283;</span></span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Merle, a.a.O., § 21, Rn 102.</span></span></div>
</div>
<div id="ftn4" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref4" name="_ftn4" style="mso-footnote-id: ftn4;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[4]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538;</span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>LG München I v. 27.4.2009, Az: 1 S 20171/08, ZMR 2009, 945.</span></span></div>
</div>
<div id="ftn5" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref5" name="_ftn5" style="mso-footnote-id: ftn5;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[5]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> OLG Hamm v 18.11.2008, Az. 15 Wx 139/08, ZWE 2009, 261;</span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>BayObLG, 25.09.2001 - 2Z BR 95/01, ZMR 2002, 209.</span></span></div>
</div>
<div id="ftn6" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoNoSpacing" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: justify;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref6" name="_ftn6" style="mso-footnote-id: ftn6;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[6]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; Merle, a.a.O., § 22, Rn. 339 f.</span></div>
</div>
<div id="ftn7" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoNoSpacing" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref7" name="_ftn7" style="mso-footnote-id: ftn7;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[7]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; BT-Drucks. 16/3843 S.50. </span></div>
<div align="left" class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: left;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Hogenschurz, Balkonanbau als Modernisierung gem. § 22 Abs.2 WEG, WuM 2012, 78.</span></span></div>
<div align="left" class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt; text-align: left;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>a.A.: LG Lüneburg c. 31.5.2011, Az: 9 S 75/10, ZMR 2011, 830 (Balkone).</span></span></div>
</div>
<div id="ftn8" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref8" name="_ftn8" style="mso-footnote-id: ftn8;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[8]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> OLG Frankfurt v.15.11.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37.</span></div>
</div>
<div id="ftn9" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref9" name="_ftn9" style="mso-footnote-id: ftn9;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[9]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> wie hier Niedenführ/Vandenhouten, § 22, Rn 169 f.; Merle, a.a.O., § 21, Rn 28.</span></div>
</div>
</div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-49062631144919833252012-12-13T03:07:00.001-08:002012-12-13T03:16:11.412-08:00Was ist eine Modernisierung im Wohnungseigentumsrecht?<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Gemäß § 22 Abs.1 WEG bedarf es grundsätzlich der Zustimmung der betroffenen Eigentümer, wenn das Gemeinschafteigentum verändert werden soll. Eine anfechtungsfeste Beschlussfassung der Gemeinschaft gegen den Willen der betroffenen Eigentümer, ist im Allgemeinen nur möglich, wenn die besonderen Voraussetzungen von § 22 Abs.2 oder Abs.3 WEG gegeben sind, d.h. wenn die Baumaßnahme als Modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung zu qualifizieren ist. Dann muss ein betroffener Eigentümer sich der Mehrheitsmacht beugen und die Veränderung des Gemeinschaftseigentums hinnehmen. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Das Gesetz beschreibt die Modernisierung in § 22 Abs.2 als <i style="mso-bidi-font-style: normal;">„…Maßnahmen…die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs.1 BGB oder der Anpassung des gemein-schaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen.“</i> Eine gesetzliche Definition der Modernisierung im Rahmen der Modernisierenden Instandsetzung fehlt, jedoch ergibt sich aus der Begründung des Gesetzgebers, dass der Begriff in den Absätzen 2 und 3 inhaltsgleich ist.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn1" name="_ftnref1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[1]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> Insoweit kann zu seiner Bestimmung grundsätzlich auch die Rechtsprechung zur Modernisierenden Instandsetzung vor der WEG-Novelle herangezogen werden.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Drei unterschiedliche Arten von Modernisierungsmaßnahmen sind zu unterscheiden: Die Erhöhung des Gebrauchswertes und/oder Verbesserung der Wohnverhältnisse, die Einsparung von Energie oder Wasser und die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik. Allen Maßnahmen ist gemeinsam, dass sie nachhaltig sein müssen, d.h. zu einer dauerhaften und erheblichen Verbesserung führen; Einsparungen an Energie oder Wasser müssen messbar sein, gleiches gilt sinngemäß für den Schallschutz.<span style="color: red;"><o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Eine Gebrauchs- oder Wohnwerterhöhung liegt vor, wenn die gemeinschafts-ordnungskonforme Nutzung</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn2" name="_ftnref2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[2]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> bei objektiver Betrachtung bequemer, angenehmer, sicherer oder gesünder wird. Nach dem Bundesgerichtshof kann dies bereits gegeben sein, wenn ein heute allgemein üblicher Ausstattungsstandard hergestellt werden soll und die Neuerung aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers sinnvoll ist; wobei die reiche Kasuistik des Mietrechts herangezogen werden kann, jedenfalls soweit die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum betrifft. Hierher gehören z.B. die Verbesserung der Energie- oder Wasserversorgung oder der Entwässerung, z.B. in Form der Vergrößerung der Leitungsquerschnitte der Steigleitungen, so dass gleichzeitiges Duschen und Spülen oder der Betrieb mehrerer elektrischer Haushaltsgeräte gleichzeitig möglich ist, <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>der Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster oder fest verlegte trittschallhemmende Bodenbeläge im Treppenhaus, die Verbesserung der Sicherheit durch den Einbau von Sicherheitshaus- und Wohnungstüren, Anbau von Aufzügen oder Balkonen, der erstmalige Einbau von zentralen Heizungs- und/oder Warmwasseranlagen, Schornsteinzüge für den Einbau eines Kamin(-ofens), Einbau von Türsprechanlagen, sowie Maßnahmen zur Erleichterung des Zugangs,<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>die Anlage von Ruhezonen im Garten, Kinderspiel- und Fahrradabstellplätzen, die Aufwertung von Grünanlagen, sowie Maßnahmen zur Hausmüllreduzierung. Selbst das Ersetzen eines Flachdachs durch ein Walmdach, oder die Anbringung eines Vordachs wurden von der Rechtsprechung als Modernisierung anerkannt. Als Modernisierung dürften auch von der Gemeinschaft beschlossene Maßnahmen im Interesse der Barrierefreiheit gehbehinderter Eigentümer gelten, wie z.B. Treppenlifte oder Rollstuhlrampen.<span style="color: red;"><o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Bei dem Merkmal der Einsparungen Energie kommen nicht nur Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in Betracht, sondern auch von elektrischer Energie, so dass die Umrüstung der Treppenhaus- und Umfeldbeleuchtung auf Energiesparlampen sowie der Einbau von Zeitschaltuhren hierunter fällt. Maßnahmen zur Wassereinsparung werden dagegen im Bereich des Gemeinschaftseigentums nur durch eine Verbrauchserfassung und die Verwendung von Regen- oder Grundwasser zur Gartenbewässerung realistisch sein.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn3" name="_ftnref3" style="mso-footnote-id: ftn3;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[3]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> Der Focus in diesem Bereich liegt jedoch auf der Einsparung von Heizernergie, z.B. Dämmmaßnahmen, der Einbau von Isolierfenstern oder die Isolierung von Fassaden, Dächern, Kellerdecken und Heizungsrohren. Zurückhaltender ist der Wechsel des Energieträgers zu bewerten, da dies im Allgemeinen keine Energieeinsparung bewirkt. Andererseits kann der Anschluss an ein Fernwärmenetz, das aus einer Kraft-Wärme-Kopplung gespeist wird, eine Energieeinsparung bewirken.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Auch die Anpassung der gemeinschaftlichen Anlagen und Bauteile an den erprobten Stand der Technik kann eine Modernisierung darstellen. Da hierbei zumeist eine Verbesserungs- oder Einsparmaßnahme im Sinne der beiden vorangegangenen Absätze beabsichtigt ist, dürfte für eine eigenständige Anwendung dieses Merkmals kaum Raum bleiben.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Obwohl aus dem Regel-Ausnahme-Charakter der Absätze 1 bis 3 des § 22 zunächst von Teilen der Rechtsprechung gefolgert wurde, dass der Modernisierungsbegriff eng auszulegen sei, muss dies seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.02.2011 anders bewertet werden: Es sei eine großzügige Handhabung des Modernisierungsbegriffs geboten.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn4" name="_ftnref4" style="mso-footnote-id: ftn4;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[4]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> Insoweit wird mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen sein, dass jede Maßnahme, die objektiv betrachtet sinnvoll ist und/oder zu einer Verkehrswerterhöhung führt,</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn5" name="_ftnref5" style="mso-footnote-id: ftn5;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[5]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> eine im Rahmen des § 22 Abs. 2 bzw. 3 zulässige Modernisierungsmaßnahme darstellt, die von der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann. Daher werden als Modernisierung auch solche Maßnahmen zu gelten haben, die zu einer Energiekostenersparnis ohne Verringerung des Energieverbrauchs führen.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn6" name="_ftnref6" style="mso-footnote-id: ftn6;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[6]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial;"> Die Grenze findet der Modernisierungsbegriff des Wohnungseigentumsgesetzes dort, wo nach objektiven Maßstäben keine Verbesserung festzustellen ist und nur eine andere Nutzungsqualität geschaffen wird, die allein von subjektiven Vorlieben abhängig ist.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn7" name="_ftnref7" style="mso-footnote-id: ftn7;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[7]</span></span></span></span></a></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<br /></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Wenn eine bauliche Veränderung eine Modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung darstellt, bedeutet dies nicht, dass ein solcher Beschluss auf eine Anfechtungsklage eines durch die Maßnahme beeinträchtigten Eigentümers nicht vom Gericht aufgehoben werden kann. Der Beschluss, der ggf. mit dem notwendigen Quorum des § 22 Abs.2 WEG beschlossen sein muss, hat dann immer noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen, darf das Erscheinungsbild des Hauses nicht erheblich verändern und auch keinen Eigentümer unbillig benachteiligen. Auf diese Gegenargumente des beeinträchtigten Eigentümers wird in einem der nächsten Blogs eingegangen werden.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Wird aber ein Beschluss, der eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand hat, verkündet und nicht angefochten, so ist er grundsätzlich wirksam und kann umgesetzt werden. Dies gilt auch dann, wenn die besonderen Voraussetzungen von § 22 Abs.2 oder Abs.3 WEG nicht vorliegen. Die Baumaßnahme hätte dann zwar gemäß § 22 Abs.1 WEG der Zustimmung der betroffenen Eigentümer bedurft, jedoch ersetzt der rechtswirksame Beschluss die fehlende Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer.</span><a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftn8" name="_ftnref8" style="mso-footnote-id: ftn8;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 11pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[8]</span></span></span></span></a><span style="mso-spacerun: yes;"><span style="font-family: Arial;"> </span></span></div>
<div style="mso-element: footnote-list;">
<br clear="all" />
<span style="font-family: Arial;"><hr align="left" size="1" width="33%" />
</span><br />
<div id="ftn1" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref1" name="_ftn1" style="mso-footnote-id: ftn1;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[1]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> Vergl. BT-Drucks. 16/887, 29f, wonach die Anforderungen an einen Modernisierungsbeschluss nicht</span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>höher sind als an einen Beschluss zur modernisierenden Instandsetzung; </span></span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-size: x-small;"><span style="font-family: Arial;"><span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Timme in Munzig/Timme/Elzer, WEG, §22 Rn 265; im Ergebnis Vandenhouten, a.a.O.,§ 22, Rn 160.</span></span></div>
</div>
<div id="ftn2" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref2" name="_ftn2" style="mso-footnote-id: ftn2;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[2]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 22, Rn 331; Vandenhouten, a.a.O.§ 22,Rn 161.</span></div>
</div>
<div id="ftn3" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoNoSpacing" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref3" name="_ftn3" style="mso-footnote-id: ftn3;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-bidi-font-size: 10.0pt;"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[3]</span></span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> Merle, wie vor, nicht<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>jedoch der Einbau von Durchlaufbegrenzern, da Eingriff in das SE.</span></div>
</div>
<div id="ftn4" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref4" name="_ftn4" style="mso-footnote-id: ftn4;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[4]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> BGH v. 18.2.2011, V ZR 82/10.</span></div>
</div>
<div id="ftn5" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref5" name="_ftn5" style="mso-footnote-id: ftn5;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[5]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> BT-Drucks. 16/887, 30;<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Bereits in seiner Entscheidung vom … stellte das BayObLG (Az: 2 Z BR 176/03, ZMR 2004, 442) für die Zulässigkeit einer Modernisierenden Instandsetzung auf einen drohenden Verkehrswertverlust ab.</span></div>
</div>
<div id="ftn6" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref6" name="_ftn6" style="mso-footnote-id: ftn6;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[6]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> OLG Hamburg v. 21.7.2005, Az:2 Wx 18/04, ZMR 2005, 803 (Fernwärme); </span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: Arial; font-size: x-small;">LG Nürnberg-Fürth v.28.7.2010, Az: 14 S 438/10 WEG, ZWE 2010, 466; </span></div>
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<span style="font-family: Arial; font-size: x-small;">Bub, ZWE 2008, 205, 208 (Solaranlage).</span></div>
</div>
<div id="ftn7" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoFootnoteText" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref7" name="_ftn7" style="mso-footnote-id: ftn7;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[7]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> Wintergarten durch Verglasung d. Balkons: AG Konstanz v.13.3.2008,12C17/07,ZMR 2008, 494.</span></div>
</div>
<div id="ftn8" style="mso-element: footnote;">
<div class="MsoNoSpacing" style="margin: 0cm 0cm 0pt;">
<a href="http://www.blogger.com/blogger.g?blogID=1797450786426176694#_ftnref8" name="_ftn8" style="mso-footnote-id: ftn8;" title=""><span class="MsoFootnoteReference"><span style="mso-special-character: footnote;"><span class="MsoFootnoteReference"><span style="font-family: 'Arial','sans-serif'; font-size: 10pt; line-height: 150%; mso-ansi-language: DE; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 11.0pt; mso-bidi-language: AR-SA; mso-bidi-theme-font: minor-bidi; mso-fareast-font-family: Calibri; mso-fareast-language: EN-US; mso-fareast-theme-font: minor-latin;">[8]</span></span></span></span></a><span style="font-family: Arial; font-size: x-small;"> OLG Düsseldorf v.2.11.2004, Az: I-3 Wx 234/04, ZMR 2005, 143; Bärmann, a.a.O., § 22, Rn 139.</span></div>
</div>
</div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com0tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-65347201881183896842012-12-11T07:00:00.000-08:002012-12-11T07:14:58.315-08:00Modernisierung: Fenstererneuerung ohne Beschluss<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-size: 10pt; line-height: 150%;"><span style="font-family: Arial;">Gerade im Winter werden Wohnungseigentümer oft daran erinnert, dass die Fenster der Eigentumswohnung undicht sind; die in den Eigentümerversammlungen bereits besprochene Fenstersanierung ist aber nicht beschlossen worden. Mancher Eigentümer kommt da auf die Idee, selbst tätig zu werden und die alten Holzfenster zu ersetzen. Dies ist jedoch keine Modernisierung, sondern eine eigenmächtige Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die sogar zu einer Rückbauverpflichtung führen kann.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-size: 10pt; line-height: 150%;"><span style="font-family: Arial;">Es ist anerkannt, dass der Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster Gegenstand einer Modernisierung sein kann (LG Düsseldorf vom 6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; LG München I v. 27.4.2009, Az: 1 S 20171/08, ZMR 2009, 945).<span style="mso-spacerun: yes;"> </span>Nach § 22 Abs.2 WEG bedürfen aber solche modernisierenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums einer Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung, so dass ohne einen Beschluss niemand berechtigt ist, erhebliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen: Dieser Grundsatz gilt sowohl für den einzelnen Eigentümer, als auch für Vorhaben der Gemeinschaft (OLG Hamburg v.13.02.2001, Az: 2 Wx 45/99, ZMR 2001, 382). Es ist daher unerheblich, ob die Veränderung eine Modernisierung darstellen könnte; ohne entsprechenden Beschluss ist die Baumaßnahme rechtswidrig.<o:p></o:p></span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-size: 10pt; line-height: 150%;"><span style="font-family: Arial;">Eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich nur gemäß § 22 Abs.1 WEG zulässig, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer der Veränderung zustimmen. Bei einem Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster ist wegen der veränderten Optik des Gebäudes grundsätzlich jeder Eigentümer betroffen. Werden zudem die Fenster nur in einigen Wohnungen erneuert, so entsteht ein uneinheitliches Fassadenbild, was eine erheblich nachteilige Veränderung darstellt und daher sogar als Modernisierungsmaßnahme anfechtbar wäre (OLG Düsseldorf v. 30.10.00, Az: I-3 Wx 318/00, NZM 2001,2 43; KG v. 3.12.93, Az: 24 W 6483/93, GE 1994, 839).</span></span><br />
<br />
<span style="font-size: 10pt; line-height: 150%;"><span style="font-family: Arial;">Gemäß § 1004 BGB kann jeder Eigentümer aus eigenem Recht den Rückbau einer beeinträchtigenden Veränderung des Gemeinschaftseigentums verlangen, hierfür ist kein entsprechender Beschluss erforderlich. Ob eine zu Rückbau verpflichtende Beeinträchtigung vorliegt beurteilt aber das Gericht (KG v. 26.6.2007, Az: 24 W 15/07, GE 2007, 1561).</span></span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 0cm 0cm 10pt;">
<span style="font-size: 10pt; line-height: 150%;"><span style="font-family: Arial;">Einzelne Eigentümer haben gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung. Nur die schlichte Wiederherstellung oder die normgerechte erstmalige Herstellung eines instandsetzungsbedürftigen Teiles eines Bauwerks kann als ordnungsgemäße Verwaltung verlangt werden (OLG Schleswig v.21.12.1998, Az: 2 W 100/98; WuM 1999, 180), nicht dagegen die Verbesserung des Gemeinschaftseigentums (OLG Düsseldorf v. 22.10.2007, Az: I-3 Wx 54/07, ZMR 2008,142). Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer einen nachvollziehbaren Bedarf zur Verbesserung hat, z.B. eine Aufstockung um den objektiv bestehenden Wohnraumbedarf für seine Familie zu decken (LG Hamburg v.16.12.2009, Az: 318 S 49/09, ZMR 2010, 550). Gestützt auf Art.3 Abs.3 S.2 GG ist lediglich zugunsten Behinderter ein Recht auf barrierefreien Zugang anerkannt, womit ein Veränderungsanspruch in Form von Rollstuhlrampen, Treppenliften etc. in Betracht kommt. Dieser Anspruch ist aber nicht schrankenlos. Werden die anderen Eigentümer durch den behindertengerechten Umbau nicht mehr hinnehmbar in ihren Rechten beeinträchtigt, so kann die Gemeinschaft die Forderung nach einem Umbau rechtmäßig ablehnen (OLG München v.22.2.2008, Az: 34 Wx 66/07, NZM 2008, 848).<o:p></o:p></span></span></div>
wenderothhttp://www.blogger.com/profile/12781050806803684507noreply@blogger.com1tag:blogger.com,1999:blog-1797450786426176694.post-53927044372192458862012-11-29T03:32:00.000-08:002012-11-29T03:34:49.784-08:00Wann muss der Verwalter zur Eigentümerversammlung einladen? Das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs.2 WEG:<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Die Einberufung der Eigentümerversammlung wird in § 24 Abs.1-4 WEG und von den meisten Teilungserklärungen (Miteigentumsordnungen) geregelt. Die Versammlung hat im Wohnungseigentumsrecht eine zentrale Bedeutung: Sie ist das oberste Entscheidungs- und Willensbildungsorgan der Gemeinschaft; alle Fragen die über die schlichte laufende Verwaltung hinausgehen, müssen von Ihr beraten und entschieden werden. Nach dem Gesetz ist die Versammlung mindestens einmal pro Kalenderjahr durchzuführen und wenn besondere Umstände oder mindestens ein Viertel aller Eigentümer dies fordern. Da wirksame Beschlüsse in der Regel nur gefasst werden können, wenn der Verwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, kommt dem Einberufungsverlangen eine wichtige Bedeutung zu, insbesondere bei untätigen oder zu selbständigen Verwaltern.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Nach § 24 Abs.1 WEG muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Diese gesetzliche Vorgabe ist zwingend und kann auch nicht durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Nur wenn alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ausdrücklich auf die Abhaltung einer Versammlung verzichten, braucht in diesem Jahr keine durchgeführt zu werden. Ein Verzicht für die Zukunft, über einen konkreten Einzelfall hinaus, ist dagegen nicht möglich. In der Teilungserklärung kann auch zulässigerweise eine häufigere Abhaltung von Eigentümerversammlungen (etwa alle 6 Monate) vereinbart werden, nicht aber ein längerer Zeitraum als einmal pro Kalenderjahr (Bärmann/Pick, 18. Aufl., § 24, Rn 2, umstritten).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Über die jährliche Hauptversammlung hinaus, hat der Verwalter gemäß § 24 Abs.2 WEG eine außerordentliche Eigentümerversammlung dann einzuberufen, wenn sie schriftlich unter Angabe der beabsichtigten Tagesordnungspunkte sowie der Gründe für die Eilbedürftigkeit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Entscheidend ist das Kopfprinzip, nicht die Miteigentumsanteile. Geht dem Verwalter ein solches Einberufungsverlangen zu, so hat er nur ein formelles Prüfungsrecht, d.h. er darf nur prüfen, ob überhaupt grundbuchliche Eigentümer die Einberufung verlangen, die Schriftform gewahrt ist, ob ein rechtlich zulässiger Beschlussgegenstand umrissen ist und ob ein Zuwarten bis zur nächsten Eigentümerversammlung nicht zumutbar ist. </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Nur die in Abteilung I des (Wohnungs-) Grundbuchs eingetragene Eigentümer dürfen ein Einberufungsverlangen (mit-)tragen. Wenn zum Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens dieses auch von Nichteigentümern unterschrieben ist, sind diese bei der Berechnung des Quorums nicht zu werten (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, 9. Aufl. § 24, Rn 10). </span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Gemäß § 24 Abs.2 muss das Einberufungsverlangen <span style="mso-bidi-font-family: Arial;">„schriftlich“ beim WEG-Verwalter eingereicht werden; dies bedeutet, dass die strenge Schriftform des </span>§ 126 Abs.1 BGB hierbei eingehalten werden muss. Nur von allen Ausstellern eigenhändig unterzeichnete Einberufungsverlangen sind wirksam, womit Telefaxe, E-Mails oder kopierte Unterschriften unzulässig sind (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 10). Eigentümer können sich jedoch bei dem Einberufungsverlangen vertreten lassen, z.B. durch einen Rechtsanwalt (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11). Die Teilungserklärung kann jedoch das Schriftformerfordernis abmildern.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Unzulässig sind solche Tagesordnungspunkte für die die Gemeinschaft keine Beschluss-kompetenz besitzt oder die gegen zwingende Gesetze oder nicht abänderbare Regelungen der Teilungserklärung verstoßen (Elzer in Jennißen, 3.Aufl., § 24 Rn 8). Beispiele für unzulässige Tagesordnungspunkte wären Zahlungsforderungen gegen ausgeschiedene Eigentümer (siehe Blog vom 9.11.12), persönliche Handlungspflichten einzelner Eigentümer (siehe Blog vom 13.11.2012) oder aber nicht einzelfallbezogene Umlageveränderungen von Instandsetzungskosten b.z.w. eine Heizkostenverteilung zu 100% nach Verbrauch (Verstoß gegen § 16 Abs.4 WEG b.z.w. gegen die HeizkostenVO).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Der in § 24 Abs.2 WEG genannte „Grund“ für die Versammlung bezieht sich auf die besondere Eilbedürftigkeit der angestrebten Beschlussfassung, die ein Zuwarten auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung nicht erlaubt (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 12). Die Eilbedürftigkeit ist daher im Antrag von den Eigentümern zu begründen, wobei jedoch eher geringe Anforderungen bestehen. Grundsätzlich ist aber der Verwalter nicht verpflichtet, Terminvorgaben der Eigentümer zu erfüllen (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11). Zumindest wenn sich eine gewisse Dringlichkeit aus den geschilderten Umständen ergibt, ist der Verwalter im Allgemeinen verpflichtet, innerhalb eines Monats nach Zugang des Einberufungsverlangens die Einladung zur Versammlung zu versenden (Bärmann/Pick, a.a.O., Rn 7). Wenn die Dringlichkeit des Einberufungsverlangens jedoch weder dargelegt ist oder sich aus den Umständen ergibt, so ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlussanträge auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen.</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Der Verwalter hat gegenüber einem wirksamen Einberufungsverlangen <span style="mso-spacerun: yes;"> </span>kein materielles Prüfungsrecht, d.h. er darf nicht entscheiden, ob nach seiner Auffassung die geforderten Tagesordnungspunkte überhaupt einer Beschlussfassung bedürfen; selbst Wahrheitsgehalt der Behauptungen oder deren Plausibilität entziehen sich der Beurteilung durch den Verwalter. Ausgenommen sind lediglich die Fälle des klaren Missbrauchs, die jedoch sehr zurückhaltend zu beurteilen sind (OLG München vom 21.6.2006, Az: 34 Wx 28/06, ZMR 2006, 719 (720); Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11; Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14a).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Lehnt der Verwalter die Durchführung der Eigentümerversammlung ab, so hat er dies den Antragstellern mitzuteilen (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14). Bestehen keine rechtmäßigen Ablehnungsgründe, muss der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung unverzüglich einberufen, selbst wenn es dabei um seine Abberufung geht. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig oder nimmt er fälschlich keine Eilbedürftigkeit an, so besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz gegen ihn (OLG Düsseldorf v. 25.8.2003, Az: I-3 Wx 217/02, ZMR 2004, 692; Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14) und der Beirat (sofern ein solcher bestellt ist) darf anstelle des Verwalters die Versammlung einberufen, § 24 Abs.3 WEG. Existiert dagegen kein Beirat, so muss das Wohnungseigentumsgericht auf Antrag eines Eigentümers die Voraussetzungen für eine Versammlung schaffen (OLG Zweibrücken v.16.09.2010, Az: 3 W 132/10, NZM 2011, 79).</span></div>
<div class="MsoNormal" style="margin: 6pt 0cm; text-indent: 0cm;">
<span style="font-family: Arial;">Grundsätzlich ist es sogar möglich, dass ein einzelner Eigentümer erfolgreich die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen kann. Dies kommt dann in Betracht, wenn die Einberufung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und dringend eine Beschlussfassung der Eigentümer herbeigeführt werden muss (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 14). Hier steht dem Verwalter jedoch ein deutlich größerer Ermessensspielraum zu, als im Rahmen des Einberufungsverlangens nach § 24 Abs.2 WEG. Im Wesentlichen ist dieses Recht des einzelnen auf solche Fälle beschränkt, in denen der Verwalter von sich aus verpflichtet wäre, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, z.B. bei Maßnahmen die keinen Aufschub dulden und über den Bereich laufenden Verwaltung hinausgehen (größere Sanierungsmaßnahmen, Rechtsverfolgung etc.).</span></div>
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