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Samstag, 22. Dezember 2012

Modernisierung: Rechte der betroffenen Eigentümer

Selbst wenn eine Baumaßnahme als Modernisierung von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, heißt das nicht in jedem Falle, dass die betroffenen Eigentümer das Abstimmungsergebnis hinnehmen müssen. Selbst wenn das Gemeinschaftseigentum objektiv verbessert oder Energie oder Wasser einspart werden, kann ein Modernisierungsbeschluss trotzdem im Rahmen einer Anfechtungsklage gerichtlich aufgehoben werden. Jeder Beschluss über verbessernde Baumaßnahmen muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei stehen Kosten-Nutzen-Argumente, die technische Nachhaltigkeit und der Verstoß gegen die Teilungserklärung oder nicht disponible Rechtsvorschriften im Focus. Eine Aufhebung des Beschlusses kommt aber auch in Betracht, wenn der Charakter der Gebäudes erheblich verändert oder Eigentümer durch die Modernisierung erheblich benachteiligt werden.
Kosten und Nutzen der Modernisierung:
Als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal jeder Modernisierung gilt, dass die Verbesserung des Gemeinschaftseigentums nicht um jeden Preis zulässig ist, sondern ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen muss.[1] Zwar steht der Wohnungseigentümer-gemeinschaft ein Ermessensspielraum zu, der nicht zur Wahl der kostengünstigsten Maßnahme zwingt, jedoch müssen die Kosten in einem sinnvollen Verhältnis zur beabsichtigten Verbesserung und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft stehen.[2] Auch die Durchführung sogenannter Luxussanierungen dürfte regelmäßig in keinem angemessenen Kosten-Nutzen Verhältnis stehen. Insbesondere für hochpreisige Energieeinsparmaßnahmen wird in Rechtsprechung und Literatur eine Amortisation der Kosten verlangt. Die Ersparnis an Energieaufwendungen soll die  Kosten der Modersierung im Allgemeinen innerhalb von 10 bis 15 Jahren aufwiegen.[3] Ohne Erläuterung sind jedoch die LG Düsseldorf und München der Auffassung, dass es bei einem nicht instandsetzungsbedingten Einbau von Isolierglasfenstern eine Amortisation der Kosten nicht erforderlich sei.[4] Dient eine Dämmmaßnahme jedoch (auch) der Beseitigung von Schäden am Gebäude (schadhafter Außenputz oder Schimmelschäden in den Wohnungen) oder der Erfüllung normativer Verpflichtungen (z.B. § 8 Abs. 2 Nr. 1 WärmeschutzVO), so stellt sich die Frage nach einer Amortisation nicht.[5]

Schließlich widerspricht ein Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn seine bauliche Ausführung gegen Rechtsnormen verstoßen würde, z.B. gegen die entsprechende Landesbauordnung, oder zwingenden Vorschriften der Energieeinsparverordnung.
Minderheitenschutz 1: Eigenart der Wohnanlage:
Die Mehrheitsmacht umfasst das nicht das Recht zur tiefgreifenden Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums; dies gilt nach dem Wortlaut des § 22 Abs.2 ausdrücklich für die qualifizierte Stimmenmehrheit der Modernisierung. Jedoch legitimiert auch das Vorhandensein eines Instandsetzungsbedarfs nicht die wesentliche Veränderung der Wohnanlage mit einfacher Mehrheit.
Bereits in der amtlichen Begründung der Novelle werden Beispiele für  Umgestaltungen der Wohnanlage genannt, die deren bisherige Eigenart ändern. Grundsätzlich sei dies gegeben, wenn der optische Gesamteindruck nachteilig verändert wird, insbesondere durch Anbauten, wie Wintergärten, die Aufstockung oder ein Abriss von Gebäudeteilen oder vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestands. Weiterhin kann eine Veränderung der Eigenart bereits vorliegen, wenn die Maßnahme zu einer uneinheitlichen Gestaltung der Fassade führt, z.B. wenn nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird. Schon die schlichte Verstärkung eines bereits gegebenen, uneinheitlichen Eindrucks des Gebäudes macht einen entsprechenden Beschluss anfechtbar. Auch die Durchführung  sog. Luxussanierungen kann die Eigenart der Wohnanlage verändern, jedoch ist die Gemeinschaft nicht darauf beschränkt, nur auf ein durchschnittliches Ausstattungsniveau zu modernisieren. Auch die Umwandlung einer das Grundstück prägenden Grünfläche in einen Parkplatz ist als Veränderung der Eigenart der Wohnanlage zu werten, sowie vergleichbare Maßnahmen die den optischen Gesamteindruck des Grundstücks wesentlich verändern. Gleiches gilt für geplante Anlagen, die im Widerspruch zur spezifischen  Nutzungsart einer Wohnanlage stehen, etwa ein Kinderspielplatz in einer Senioren-WEG.  Die noch sehr uneinheitliche Rechtsprechung eröffnet dem richterlichen Ermessen ein weites Feld.
Minderheitenschutz 2: Unbillige Beeinträchtigung:
Die „unbillige Beeinträchtigung“ i.S.v. § 22 Abs.2 erfordert eine deutlich höhere Beeinträchtigungen eines Eigentümers als die „nicht unerhebliche Beeinträchtigung“ gemäß § 22 Abs.1. Um das Ziel der Verbesserung durch (instandsetzende) Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft zu erreichen, wird von den Eigentümern hier eine höhere Toleranz gegenüber der Veränderung des Gemeinschaftseigentums abverlangt, als dies bei eigenmächtigen Veränderungsmaßnahmen der Fall ist.[6] „Unbillig“ impliziert nach der wohl überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur eine treuwidrige Ungleichbehandlung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer; durch die angegriffene Maßnahme würde(n) einem oder mehreren Wohnungseigentümer(n) größere Nachteile zugemutet werden, als den anderen. Insoweit kommen solche Nachteile in Betracht, die sich gerade auf die Nutzung des Sondereigentums bestimmter Eigentümer und auswirken, z.B. die Verschattung der Räume durch einen Balkonanbau oder die Verkleinerung von Dachräumen durch eine Innenisolierung. In diesem Zusammenhang sind auch Nachteile zu berücksichtigen, die der betroffene Eigentümer erfährt, weil er in seinem Sondereigentum Aufwendungen getätigt hat, die durch die Modernisierung nicht weiter nutzbar sind, wie z.B. Wegfall der eigenen Gasetagenheizung bei Einbau einer gemeinschaftseigenen Zentralheizung. Eine „unbillige Beeinträchtigung“ eines Wohnungseigentümers liegt danach nur dann vor, wenn er bei wertender objektiver und subjektiver Betrachtung  und in Abwägung mit den durch die Modernisierung erstrebten Vorteilen, derartige Nachteile erleiden würde, die einem verständigem Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden können.[7]
Nach der hier vertretenen Auffassung darf jedoch die unbillige Beeinträchtigung nicht nur im Vergleich zu anderen Wohnungseigentümern ermittelt werden, etwa im Sinne einer willkürlichen Ungleichbehandlung, die dem Einzelnen ein Sonderopfer abverlangt. Dann wäre ein wenig solventer Wohnungseigentümer sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft schutzlos ausgeliefert und würde Gefahr laufen, sein Eigentum ggf. veräußern zu müssen, da die entsprechenden Sonderumlagen, die alle Eigentümer in gleicher Weise treffen, für ihn nicht finanzierbar wären. Ziel der unbilligen Beeinträchtigung ist der Schutz der berechtigten Interessen des durch die Modernisierung beeinträchtigten Eigentümers, womit grundsätzlich auch die Folgen von Nutzungsbeeinträchtigungen im Zuge von Baumaßnahmen, wie etwa Miet- oder Umsatzausfälle zumindest dann zu berücksichtigen, wenn sie ein existenzbedrohendes Maß erreichen können. Entsprechendes gilt auch für die direkten Kosten der Modernisierung. Zwar muss ein Wohnungseigentümer, anders als ein Mieter, für den Erhalt seiner Wohnung selbst aufkommen und dafür entsprechende finanzielle Rücklagen vorhalten, insbesondere wenn ein Instandsetzungsbedarf oder die Anpassung an einen allgemein üblichen Standard erforderlich ist, jedoch ist seine finanzielle Leistungsfähigkeit bei der Beschlussfassung von der Gemeinschaft zu erwägen. Das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Art und Weise von Modernisierungsmaßnahmen durch Beschluss zu entscheiden beschränkt sich grundsätzlich nicht auf das jeweils „mildeste Mittel“,[8]  jedoch verpflichtet das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer untereinander keine existenzbedrohenden Entscheidungen zu lasten Einzelner zu beschließen, zumindest wenn es Handlungsalternativen gibt. Dann wäre das Ermessen der Gemeinschaft so auszuüben, dass dem betroffenen Eigentümer die Veräußerung erspart bleibt, etwa durch die rechtzeitige Bildung von Rücklagen.[9]
Fazit:
Sechs Jahre nach ihrer Normierung im Wohnungseigentumsgesetz hat sich noch kein einheitliches Verständnis der Modernisierung herausgebildet. Ist ein Modernisierungs-beschluss erst einmal verkündet, so gibt es für die betroffenen Eigentümer nur noch die Möglichkeit der gerichtlichen Anfechtungsklage. Auf Grund der dabei entstehenden Kosten, sollte dieser Schritt jedoch sehr sorgfältig überdacht werden.


[1] OLG München v.14.11.2005, Az: 34 Wx 105/05, ZMR 2006, 302; OLG Hamburg v.4.8.2003,
    Az: 2 Wx 30/03, ZMR 2003, 866; BayObLG v.27.11.2003, Az: 2Z BR 176/03, ZMR 2004, 442;
[2] OLG Frankfurt v.15.11.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37; Merle,a.a.O., § 21 Rn 28.
[3] Amortisation in 10-15 Jahren: OLG München, 14.11.2005 - 34 Wx 105/05, ZMR 2006, 302;
    Amortisation in allenfalls 10 Jahren: KG v.02.02.1996, 24 W 7880/95, ZMR 1996, 283;
    Merle, a.a.O., § 21, Rn 102.
[4] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538;
    LG München I v. 27.4.2009, Az: 1 S 20171/08, ZMR 2009, 945.
[5] OLG Hamm v 18.11.2008, Az. 15 Wx 139/08, ZWE 2009, 261;
    BayObLG, 25.09.2001 - 2Z BR 95/01, ZMR 2002, 209.
[6] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; Merle, a.a.O., § 22, Rn. 339 f.
[7] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; BT-Drucks. 16/3843 S.50.
   Hogenschurz, Balkonanbau als Modernisierung gem. § 22 Abs.2 WEG, WuM 2012, 78.
   a.A.: LG Lüneburg c. 31.5.2011, Az: 9 S 75/10, ZMR 2011, 830 (Balkone).
[8] OLG Frankfurt v.15.11.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37.
[9] wie hier Niedenführ/Vandenhouten, § 22, Rn 169 f.; Merle, a.a.O., § 21, Rn 28.

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