Der Inhalt und die Berichtigung von Protokollen der Eigentümerversammlung:

Der Inhalt und die Berichtung von WEG Protokollen der Eigentümerversammlung:

Der Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung ist oftmals Anlass vieler Streitigkeiten. Was muss die Niederschrift enthalten, was darf sie enthalten und können der Beirat oder einzelne Eigentümer rechtmäßig Änderungen einfordern. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält in § 24 Abs.6 nur rudimentäre Regelungen, es heißt dort:

„Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen.“

Nach Rechtsprechung und Literatur muss das Protokoll das „ob und wie“ der Beschlussfassung enthalten. Neben dem Wortlaut der Beschlüsse sind auch solche Voraussetzungen zu beurkunden, die für die Beurteilung der Wirksamkeit eines Beschlusses und seines ordnungsgemäßen Zustandekommens von essentieller Bedeutung sind (Elzer in Jennißen, Kommentar zum WEG, 3.Aufl., § 119, Rn 119, 122). Dies bedeutet, dass die Niederschrift zumindest den Ort und den Zeitpunkt der Versammlung, die Feststellungen des Vorsitzenden zur Beschlussfähigkeit, die Beschlüsse im genauen Wortlaut, das exakte Abstimmungsergebnis sowie die Verkündung des Beschlusses enthalten muss (vergl. Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 3.Aufl., S.516; Merle in Bärmann, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 24, Rn 109; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl., § 24, Rn 66). Darüber hinausgehende Protokollinhalte sind zwar grundsätzlich zulässig, stehen aber allein im Ermessen des Versammlungsleiters/Protokollführers (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120). Nach der Teilungserklärung kann jedoch eine umfassendere Verpflichtung zur Protokollierung des Versammlungsablaufs im Einzelfall vereinbart sein (vergl. BayObLG vom 3.12.2003 – 2Z BR 188/03, ZMR 2004, 443). Auch ist es regelmäßig nicht zu beanstanden, wenn der Protokollant über den Mindestinhalt hinausgehende Inhalte in der Niederschrift aufnimmt (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120).

Nach der Rechtsprechung kann die Änderung des Protokolls nur in Ausnahmefällen von den Versammlungsteilnehmern verlangt werden (OLG Hamm vom 25.4.1989 - 15 W 353/87 - OLGZ 1989, 314 (316)). So ist es regelmäßig nicht ermessenfehlerhaft, wenn nicht alle Redebeiträge in der Niederschrift wiedergegeben werden (BayObLG vom 3.12.2003 – 2Z BR 188/03, ZMR 2004, 443 (444)). Es ist nicht die Aufgabe der WEG-Versammlungsniederschrift, alle nicht anwesenden Eigentümer über alle Diskussionsbeiträge zu unterrichten (BayObLG vom 5.12.1989 – 2Z 121/89 -WuM 1990, 173; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl., § 24, Rn 66). Ausnahmsweise kann eine Ergänzung jedoch im Einzelfall geboten sein, wenn nur mit der Ergänzung die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung erreicht werden, z.B. um eine eindeutig drohende Missdeutung des Beschlussergebnisses zu verhindern (vergl. OLG Hamm vom 25.4.1989 - 15 W 353/87 - OLGZ 1989, 314 (316); Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120).

Jeglicher Protokollinhalt muss jedoch die Grundsätze der Richtigkeit, Unparteilichkeit und Verhältnismäßigkeit wahren (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 121). Jedoch führt nicht jede nachgewiesene Unrichtigkeit des Protokolls zu einem Korrekturanspruch; dies ist nur dann gegeben, wenn ein Eigentümer dadurch rechtswidrig beeinträchtigt wird oder eine rechtlich erhebliche Willenserklärung falsch beurkundet wurde (KG vom 20.3.1989 – 24 W 3239/88 - MDR 1989, 742; BayObLG vom 5.12.1989 – 2Z 121/89 -WuM 1990, 173; Merle in Bärmann, a.a.O., Rn 125). Insbesondere bei strafrechtlich relevanten falschen Protokollinhalten oder solchen, die das Persönlichkeitsrecht rechtswidrig beinträchtigen wird ein Berichtigungsanspruch daher bejaht (BayObLG, a.a.O.; LG Hamburg vom 18.8.2010 – 318 S 168/09, ZMR 2011, 664).

Weist das Protokoll Fehler auf, können diese ohne Einhaltung von Fristen durch die Unterzeichner des Protokolls gemeinsam berichtigt werden, nicht jedoch vom Verwalter allein oder auf Grund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung (Elzer in Jennißen, a.a.O. Rn 137; BayObLG vom 12.9.2002 – 2Z BR 28/02, ZMR 2002, 951 (952). Enthält das Protokoll nicht den gesetzlichen oder nach der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebenen Mindestinhalt, so sind die getroffenen Beschlüsse im Allgemeinen nur anfechtbar, nicht jedoch nichtig (BGH vom 3.7.1997 - V ZB 2/97 - NJW 1997, 2956); der Mangel kann aber noch im gerichtlichen Verfahren behoben werden (OLG München 07.08.2007 - 34 Wx 3/05 ZMR 2007, 883). In welcher Frist und welcher Form ein Berichtigungsanspruch geltend zu machen ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Teile der Rechtsprechung (OLG Hamm vom 24.1.1985 - 15 W 450/84 – MDR 1985, 502; KG vom 6.6.1990 – 24 W 1227/90 – WuM 1990, 363) halten in einem solchen Fall die Monatsfrist der Anfechtungsklage für maßgeblich während andere (Merle in Bärmann, a.a.O., Rn 130; Sullmann in Jennißen, a.a.O., § 46 WEG, Rn 74f. ) eine einen unbefristeten Berichtigungsanspruch für richtig halten.  Nach der hier vertretenen Ansicht sind Mängel in der Beschlussfassung, also hinsichtlich des Wortlauts oder des Zustandekommens, aus Gründen der Rechtssicherheit und der Bindungswirkung für Dritte (§ 10 Abs.4 WEG) innerhalb der Monatsfrist im Rahmen einer Anfechtungsklage geltend zu machen. Dagegen kann die Berichtigung aller fakultativen Bestandteile des Protokolls, insbesondere ehrverletzende Äußerungen fristfrei verlangt werden. In diesem Falle richtet sich der Anspruch gegen die Unterzeichner des Protokolls; Grundsätzlich hat jede Berichtigung den Eigentümern mitgeteilt zu werden(Kümmel, a.a.O., Rn 74f.).

Als Fazit ist festzuhalten, dass die Niederschrift grundsätzlich nur der Information über den Inhalt (genauer Wortlaut) und über das Zustandekommens von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vermitteln muss. Hinsichtlich darüber hinausgehender Inhalte wird dem Versammlungsleiter, zumeist der Verwalter, von der Rechtsprechung ein weites Ermessen eingeräumt. Eine Änderung des Protokolls kommt nur in Betracht, wenn dessen Fortbestand zu untragbaren Ergebnissen führt. Wird die Berichtigung eines Beschlusstextes oder der der Beschlussfassung zu Grunde liegenden Formalien verlangt, so sollte aus Sicherheitsgründen die Monatsfrist der Anfechtungsklage eingehalten werden

Muss der Bauträger/Verkäufer dem Erwerber Pläne und Bauunterlagen übergeben?

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, insbesondere wenn diese erst auf Grund eines Bauträgervertrages errichtet wurde, meint zumeist auch einen Anspruch auf Herausgabe der Bauunterlagen erworben zu haben. Oftmals weigert sich der Verkäufer jedoch oft z.B. die Gebäudepläne, Ausführungspläne technischer Anlagen, Baugenehmigung, technische Dokumentationen oder Wartungsanweisungen seinem Kunden auszuhändigen. Nach der aktuellen Rechtsprechung sind ohne eine ausdrückliche vertragliche Verpflichtung Verkäufer oder Bauträger nur selten dazu verpflichtet.

Nach der heute herrschenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, besteht kein allgemeiner Anspruch auf Herausgabe der Projektunterlagen, weder bei einem Bauträgervertrag über eine Immobilie noch beim Kauf einer Eigentumswohnung. Grundsätzlich ist der Bauträger oder der Verkäufer nur verpflichtet, dem Erwerber solche Unterlagen zu übergeben, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, so können Pläne und technische Dokumentationen nur dann erfolgreich eingefordert werden, wenn ein besonderes, konkret begründetes rechtliches Interesse des Erwerbers besteht (OLG München vom 15.10.1991 – 9 U 2958/91 - BauR 1992,95; OLG Frankfurt vom 26.10.2006 - 26 U 2/06 - NJW-RR 2007, 817). Dies ist für den Fall anerkannt, wenn er zur Beseitigung von Mängeln am Gebäude, zur Wartung technischer Anlagen oder zur Durchführung von Umbauten auf bestimmte Pläne oder sonstige Dokumentationen angewiesen ist. Ohne die Unterlagen muss eine erforderliche Instandsetzung oder ein unmittelbar bevorstehender Umbau erheblich erschwert sein (LG Krefeld vom 11.12.2008 - 2 O 56/08, BauR 2009, 860). Daher begründen theoretischen Möglichkeiten zukünftiger Instandsetzungen am Objekt oder Erleichterungen bei der Verwaltung der Immobilie allein kein berechtigtes Interesse, selbst wenn das Fehlen der Unterlagen für den Eigentümer in einem zukünftigen Schadensfall erhöhte Kosten bedeuten würde oder nach Ablauf der Gewährleistungsfrist überhaupt nicht mehr durchsetzbar wäre (LG München I vom 2.3.2007 - 2 O 23839/06 - BauR 2007, 1431).

Die Rechtsprechung begründet ihre Auffassung mit dem Argument, dass mangels vertraglicher Vereinbarungen zur Übergabe der Projektunterlagen, deren Herausgabe nur als vertragliche Nebenpflicht des Bauträgers oder des Verkäufers nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB in Betracht käme. Danach ist aber eine umfassende Interessenabwägung erforderlich (OLG Frankfurt, a.a.O.; OLG München, a.a.O.), da ohne ein besonderes, konkret begründetes Interesse des Erwerbers, der Bauträger oder Verkäufer bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist unabsehbaren Auskunfts- und Bereithaltungspflichten ausgesetzt wäre (LG München I, a.a.O.). Beschränkt ist die Herausgabepflicht jedoch auf Unterlagen, die aktuell im Besitz des Vertragspartners stehen (OLG Frankfurt, a.a.O. ; OLG Köln Urteil vom 23.02.2005 - 11 U 76/04). Sofern dem Bauträger oder Verkäufer kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, muss er keine Unterlagen nachfertigen.

Eine Herausgabepflicht des Veräußerers auch ohne konkreten Bedarf des Erwerbers sieht die Rechtsprechung jedoch für öffentlich-rechtlich vorgeschriebene Nachweisunterlagen, wie z.B. den Energieausweis eines Gebäudes oder technische Dokumentationen zum Nachweis der Betriebssicherheit oder zur Durchführung erforderlicher Wartungen. Dazu gehören z.B. Revisionspläne hinsichtlich der Wasser- und Abwasserleitungsführung und der Heizungsinstallation, weil diese Unterlagen für den laufenden Betrieb und die Wartung dieser Anlagen benötigt werden (OLG Frankfurt, a.a.O. ; OLG Köln Urteil vom 23.02.2005 - 11 U 76/04). Eine Herausgabepflicht von technischen Dokumentationen kann sich auch aus der  DIN 18382 Abs.3.1.6 ergeben, wonach hat der Auftragnehmer alle für den sicheren und wirtschaftlichen Betrieb der Anlage erforderlichen Bedienungs- und Wartungsanleitungen und notwendigen Bestandspläne zu fertigen und dem Auftraggeber auszuhändigen hat. Auch nach DIN VDE 0100-610 muss jede elektrische Großanlage geprüft werden, bevor sie vom Benutzer in Betrieb genommen wird, wobei ein Prüfprotokoll erstellt werden muss. Dies gilt jedoch nicht für Altanlagen. Da die DIN- und VDE-Normen Bestandteil der allgemein anerkannten Regeln der Technik sind und Allgemeingültigkeit besitzen, besteht eine ggf. dort geregelte Herausgabepflicht des Bauträger insoweit auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung mit dem Auftraggeber. Dagegen sind statische Nachweise im Sinne von DIN 18332 zwar durch Auftragnehmer gegenüber der Baubehörde zu erbringen, aber deren Dokumentation z.B. durch Zeichnungen stellt eine Besondere Leistung dar, die vom Auftraggeber besonders zu vergüten ist. Fehlt es an einer entsprechenden Sondervergütungsvereinbarung muss der Bauträger diese Dokumentationen auch nicht herausgeben; eine Herausgabepflicht des Bauträgers hinsichtlich der Baupläne ergibt sich i.d.R. auch nicht aus den Landesbauordnungen (OLG Frankfurt, a.a.O.).

Eine Ausnahme vom Grundsatz, dass ein Herausgabeanspruch hinsichtlich der Bauunterlagen eine Vereinbarung oder einen konkreten Bedarf voraussetzt hat die Rechtsprechung jedoch anerkannt: War der Bauträger zugleich Verwalter des von ihm errichteten Gebäudes nach den Wohnungseigentumsgesetz, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Überlassung aller Projektunterlagen aus seinem Besitz (BayObLG vom 23.3.2001 - 2Z BR 6/01 - DRsp Nr. 2001/7849). Anspruchsgrundlage hierfür ist aber nicht der Erwerbsvertrag, sondern der Verwaltervertrag. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben die Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gem. §§ 675, 667 BGB einen Anspruch auf Herausgabe aller Unterlagen, die dieser auf Grund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat (BayObLG, NJWE-MietR 1997, 14/ WuM 1996, 661). Dazu gehören alle Papiere, die er anlässlich der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer erlangt hat, insbesondere die Bauunterlagen, da diese für Gewährleistungs- und sonstige Ansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten von Bedeutung sind (OLG Hamm, NJW-RR 1988, 268. BayObLG - 2 Z BR 6/01, NZM 2001, 469). Anders als der Bauträger ist der ehemalige Verwalter i.d.R. zur Ersatzbeschaffung verpflichtet, falls ihm Unterlagen abhanden gekommen sind (OLG Hamm - 15 W 41/07, NZM 2008, 850 und - 15 W 181/06 – ZMR 2007, 982; Niedenführ in Kümmel/Niedenführ/Vandenhouten, 10. Aufl., § 26 WEG, Rn 130). Dagegen ist der Verwalter eines Hauses, der nicht zugleich Bauträger war, nicht verpflichtet, die Projektunterlagen ungefragt zu beschaffen; im Gegenteil müssen die Eigentümer dem Verwalter die zur Verwaltung benötigten Unterlagen zur Verfügung stellen.

Praxistipp:

In Anbetracht der aktuellen Rechtsprechung, sollte jeder Erwerber einer Immobilie auf eine ausdrückliche Regelung im Notarvertrag bestehen, dass der Verkäufer resp. der Bauträger einen vollständigen Satz aller Bauunterlagen auszuhändigen hat. Ist keine vertragliche Regelung vorhanden so besteht eine entsprechende Verpflichtung des Vertragspartners nur, wenn wegen akutem Instandsetzungsbedarf oder einem konkreten Umbauvorhaben der Eigentümer auf die Pläne angewiesen ist. Mit dem Ablauf der vertraglichen Gewährleistungsfrist – zumeist fünf Jahre bei Neubauten – ist der Anspruch jedoch ausgeschlossen. Bereits bei der Gestaltung der Verträge sollte darauf geachtet werden, dass die dem Erwerber auszuhändigenden Unterlagen im Vertrag so genau wie möglich bezeichnet werden.

Veräußerungszustimmung 2: Haftungsfallen für den Verwalter.

Nach dem im 1. Teil dieses Beitrages (veröffentlicht am 3.4.2013) die Voraussetzungen der Zustimmungserteilung nach § 12 WEG dargestellt wurden, geht es nunmehr um die Haftung des Verwalters wegen unberechtigter Zustimmungsverweigerung und gegenüber der Gemeinschafts wegen unrechtmäßiger Erteilung der Zustimmung. 

Die Form der Zustimmungserteilung:

Da das Grundbuchamt das Vorliegen der Zustimmung als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung  prüft, muss die Zustimmungserklärung in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO nachgewiesen werden. Der Verwalter muss daher seine Veräußerungszustimmung vor einem Notar erteilen, nicht notwendigerweise der selbe Notar, der auch den Kaufvertrag geschlossen hat. Dabei hat der Verwalter auch seine  Verwalterbestellung in öffentlicher Form nachzuweisen. Sofern die Verwalter-eigenschaft nicht bereits durch ein früheres Erwerbsgeschäft dem Grundbuchamt nachgewiesen wurde, muss der Verwalter das Versammlungsprotokoll vorlegen, wobei auch die weiteren Unterzeichner des Protokolls (siehe § 24 Abs.6) vor dem Notar ihre Unterschrift beglaubigen lassen müssen. Maßgeblich ist, dass der Verwalter zum Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmung ordnungsgemäß bestellt war; läuft seine Bestellung noch vor der Umschreibung des Grundbuchs ab, so ist dies unschädlich (BGH vom 11.10.2012 - V ZB 2/12 - NJW 2013, 299).

Erzwingung der Zustimmung:

Ein Kaufvertrag über das Wohnungseigentum ist bis zur Erteilung der Zustimmung in der erforderlichen Form schwebend unwirksam (BGH vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 -  NJW 2012, 3232). Wird die Zustimmung verweigert, hat der veräußernde Eigentümer die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich zu erstreiten; der Erwerber hat dieses Recht nicht. Der Zustimmungsberechtigte ist für das Vorliegen eines wichtigen Grundes darlegungs- und beweispflichtig (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55).

Die Klage richtet sich dabei gegen den Zustimmungsberechtigten, also im Allgemeinen gegen den Verwalter; beruht die Verweigerung jedoch auf einem Beschluss der Gemeinschaft, so ist diese Beklagte (BGH vom 13.5.2011 - V ZR 166/10 - NJW-RR 2011, 1453). Wird durch das Gericht festgestellt, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde, wird der Zustimmungsberechtigte zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55).
Entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss, so ist umstritten, ob die rechtswidrige Versagung der Veräußerungszustimmung nichtig oder nur anfechtbar ist. Eine auf sachfremden Erwägungen basierende Zustimmungsversagung soll nichtig sein (OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2009, 16 Wx 133/08). Dagegen ist nach dem Bundesgerichtshof die Anfechtungsfrist zu wahren, wenn der Versagung der Zustimmung lediglich auf einer fehlerhaften Wertung der vorliegenden Informationen über den Erwerber beruht (BGH vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 -  NJW 2012, 3232).

Schadensersatzansprüche:

Sowohl die unberechtigte Verweigerung der Zustimmung, als auch deren verspätete Erteilung können Schadensersatzansprüche des ausscheidenden Eigentümers gegen die Gemeinschaft als auch gegen den Verwalter begründen. Da die Rechtsprechung mittlerweile hohe Anforderungen an die Rechtskenntnisse des Verwalters stellt, sollte er sich nicht darauf verlassen, dass die Berufung auf einen Rechtsirrtum die Haftung entfallen lässt (so aber noch BGH vom 21.12.1995 – V ZB 4/94 - NJW 1996, 1216 (1218) Zustimmung zu baulicher Veränderung).  Grundsätzlich ist die Zustimmung unverzüglich zu erteilen, d.h. in der Regel innerhalb von 14 Tagen; innerhalb dieser Frist hat der Verwalter auch seine Bestellung in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen (OLG Düsseldorf vom 13.08.2003 - I-3 Wx 176/03 - ZMR 2003, 956; Grziwotz in Jennißen, 3. Aufl., § 12 WEG, Rn 32). Werden keine Informationen z.B. zur finanziellen Lage des Erwerbers vorgelegt, so muss der Verwalter diese Informationen unverzüglich anfordern. Der Verwalter ist jedoch nicht verpflichtet aber berechtigt, eigene Ermittlungen durchzuführen. Ist sich der Verwalter unsicher, ob ein Versagungsgrund vorliegt, entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die Frage durch die Eigentümerversammlung entscheiden zu lassen (OLG Düsseldorf vom 10.5.2005 - I-3 Wx 321/04 - NJW-RR 2005, 1254), vollzieht der Verwalter nur den Gemeinschafts-beschluss, haftet er nicht (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 21). Die Gemeinschaft ist verpflichtet, auch einem gewerblich tätigen Verwalter Weisungen in unklaren Situationen zu erteilen (BGH vom 21.12.1995 – V ZB 4/94 - NJW 1996, 1216).

Die unberechtigte Verweigerung oder Verzögerung der Zustimmung verletzt nur gegenüber dem veräußernden Eigentümer Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis und kann daher nur ihm gegenüber einen Schadensersatzanspruch begründen (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703). In Betracht kommen dabei neben weiter laufenden Kreditzinsen oder entgangenen Festgeldzinsen, Notarkosten insbesondere bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages aber auch Rechtsanwalts-kosten des Veräußerers (vergl. OLG Düsseldorf, 10.05.2005 - I-3 Wx 321/04 - NJW-RR 2005, 1254). Sofern ein Kaufvertrag wegen einer unberechtigt verweigerten Zustimmung rückabgewickelt wird und ein neuer Kaufvertrag über die Wohnung nur mit einem geringeren Kaufpreis zustande kommt, kann auch die Kaufpreisdifferenz als Schadensersatz gefordert werden.

Umgekehrt haftet der Verwalter der Gemeinschaft auf Schadensersatz, wenn er die Solvenz des Erwerbers nicht oder nur unzureichend prüft und der WEG dadurch Wohngelder entgehen (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850). Der Verwalter muss jedoch nicht für zukünftige Verschlechterungen einstehen, wenn er sich zum Zeitpunkt des Erwerbs die finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers hat glaubhaft machen lassen.

Zu beachten ist allerdings, dass ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss im Regelfall auch dann bestandskräftig wird, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11). Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen.

Ist nach der Teilungserklärung die Zustimmung durch den Verwalter zu erteilen, so ist die Klage gegen den Verwalter zu richten, die übrigen Wohnungseigentümer sind an dem Verfahren jedoch formell zu beteiligen (BayObLG, Beschluss v. 25.6.1997, 2Z BR 50/97). Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10; OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2009, 16 Wx 133/08). Wird durch das Gericht festgestellt, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde, wird der Zustimmungsberechtigte zur Erteilung der Zustimmung verurteilt (BayObLG, Beschluss v. 9.3.1977, 2Z 79/76).

Die Anforderungen des § 12 WEG an den Verwalter sind hoch. Eine Fehleinschätzung der rechtlichen Voraussetzungen kann aber leicht für den Verwalter Schadensersatzansprüche in fünfstelliger Höhe zur Folge haben.

Die Veräußerungszustimmung des WEG-Verwalters 1: Voraussetzungen und Prüfung:

Durch Erwerbsvorgänge und Erbfälle treten regelmäßig neue Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. § 12 WEG gibt der Gemeinschaft die Möglichkeit, in der Gemeinschaftsordnung festzulegen, dass der Erwerb einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Viele Verwalter sind sich im Unklaren, wann die Zustimmung erteilt werden muss und welche Informationen dafür von wem gefordert werden dürfen. Da der Verwalter dabei sowohl gegenüber der Gemeinschaft als auch gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatz haften kann, darf die Zustimmung weder leichtfertig erteilt, noch verweigert werden.

Nicht jeder Eintritt von neuen Eigentümern in die Gemeinschaft bedarf einer Veräußerungszustimmung, sie ist nur erforderlich, wenn die Gemeinschaftsordnung dies z.B. für den Fall der Veräußerung bestimmt. Unter einer Veräußerung versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Nicht zustimmungsbedürftig ist daher ein Eigentumsübergang kraft Gesetzes, z. B. im Wege der Erbfolge gemäß § 1922 BGB (vergl. OLG Karlsruhe vom 25.06.2012 - 14 Wx 30/11 - FGPrax 2012, 246). Dagegen ist der Eigentumserwerb auf Grund einer Zwangsvollstreckung gemäß § 12 Abs.3 zustimmungsbedürftig. Primär zuständig für die Erteilung der Zustimmung ist die Eigentümerversammlung, die darüber durch Beschluss zu entscheiden hat. Zumeist wird in der Teilungserklärung der WEG-Verwalter ermächtigt, die Zustimmung zu erteilen, was aber die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht ausschließt (BGH vom 13.5.2011 - V ZR 166/10 - NJW-RR 2011, 1453). Seit der WEG-Novelle 2007 kann ein in der Gemeinschaftsordnung vereinbartes Zustimmungserfordernis durch Beschluss mit einfacher Mehrheit aufgehoben oder eingeschränkt werden, § 12 Abs.4. Die Begründung einer Veräußerungszustimmung ist aber nur durch eine Vereinbarung, nicht durch Beschluss, möglich.

Voraussetzungen der Veräußerungszustimmung:

Ziel der Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist, dass der Eintritt ungeeigneter Personen in die Gemeinschaft verhindert werden soll. Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung gegeben ist, kommt es allein auf die objektiven Eigenschaften des Erwerbers an. (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850). Die Zustimmung kann daher nicht mit der Begründung verweigert, werden, dass der Veräußerer zunächst seine Schulden gegenüber der Gemeinschaft zu tilgen habe (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703 (705)).

Sowohl die Erteilung der Zustimmung als auch deren Verweigerung muss auf Fakten gestützt werden, die der Verwalter sorgfältig zu prüfen hat. Der Veräußerer ist verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu übermitteln oder diesen zu einer Selbstauskunft zu veranlassen; die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht werden. (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850; OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1997, 336). Falls die Informationen über den Erwerber unzureichend sind, müssen weitere Daten gezielt abgefragt werden. Für den Verwalter folgt diese Pflicht zur Informationsbeschaffung aus dem Verwaltervertrag (KG vom 11.10.1989 – 24 W 4478/88 - ZMR 1990, 68).

Die Gründe zur Versagung der Veräußerungszustimmung müssen erheblich sein, jedoch ist es nicht erforderlich, dass die hohen Voraussetzungen des § 18 zur Entziehung des Wohnungseigentums vorliegen; die Anforderungen nach § 12 Abs.2 sind deutlich geringer (BayObLG vom 31.10.2001 - 2Z BR 37/01 - ZMR 2002, 289; LG Köln vom 19.3.2009 - 29 S 45/08 - ZMR 2009, 552). Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung liegt vor, wenn vom Erwerber eine gemeinschaftswidrige Gefahr ausgeht, wobei es nicht auf dessen Verschulden ankommt (OLG Frankfurt vom 27.07.2005 - 20 W 493/04 - NZM 2006, 380). In der Person des Erwerbers müssen gewichtige Gründe vorliegen, die befürchten lassen, schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar gefährdet werden (OLG Zweibrücken vom 8.11.2005 - 3 W 142/05 - ZMR 2006, 219). Die Rechtsprechung unterscheidet zwei Fallgruppen, auf die eine Zustimmungsversagung gestützt werden kann, finanzielle Gründe und verhaltensbedingte Gründe:

Finanzielle Versagungsgründe:

Der in der Praxis bedeutsamste Grund für die Versagung der Veräußerungszustimmung ist die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers. Dies liegt vor, wenn begründete Zweifel bestenden, dass der Käufer seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft ordnungsgemäß erfüllen werde (OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1997, 336). Anhaltspunkte dafür bestehen, wenn das nachgewiesene Nettoeinkommen des Erwerbers nicht ausreichend ist, um die aus dem Wohnungseigentum erwachsenen Verpflichtungen zu tragen, wobei Sonderumlagen auf Grund absehbarer Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum aber auch die Kreditrate zur Finanzierung der Wohnung einzubeziehen sind. Das Einkommen naher Angehöriger (Ehegatte, Eltern etc.) ist grundsätzlich nicht anzurechnen, wenn diese nicht mithaften (LG Köln vom 29.02.2000 - 29 T 239/99 – ZMR 2000, 704). Dagegen kann Wert der Wohnung allenfalls berücksichtigt werden, wenn diese weitgehend lastenfrei ist (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 21). Ist der Erwerber Mieter der zu verkaufenden Wohnung, kann die Versagung der Zustimmung auch auf die Unregelmäßigkeit der Mietzahlungen gestützt werden (OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1996, 1296). Gleiches gilt, wenn der Erwerber bereits für eine andere Wohnung in der Gemeinschaft über einen längeren Zeitraum erhebliche unberechtigte Wohngeldrückstände hat auflaufen lassen, es sei denn es bestehen Anhaltspunkte für eine Änderung des Verhaltens (LG Köln vom 19. März 2009 - 29 S 45/08 – ZMR 2009, 552). Nicht ausreichend für eine Zustimmungsversagung ist dagegen, dass der Erwerber nur beschränkt haftet (z.B. GmbH), selbst wenn die Firma ihren Sitz im Ausland hat und eine Rechtsverfolgung dadurch erschwert wäre (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703).

Verhaltensbedingte Versagungsgründe:

Sofern konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Erwerber Belange der Gemeinschaft im Allgemeinen und den Hausfrieden im Besonderen stören könnte, sollte die Verweigerung der Zustimmung gründlich abgewogen werden. Anders als die finanzielle Leistungsfähigkeit kann ein potentieller Störer selten an Hand objektiver Maßstäbe festgestellt werden. Dennoch hat die Rechtsprechung in einigen wenigen Ausnahmen die Verweigerung der Zustimmung für rechtmäßig erachtet. So entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (vom 31.10.2001, 2 Z BR 37/01, NZM 2002, 255), dass die Zustimmung dann verweigert werden könne, wenn der Erwerber bereits in Haus wohnhaft war und durch ständig provozierendes Verhalten, Ruhestörungen und Streitigkeiten mit den Wohnungseigentümern aufgefallen ist (vergl. auch OLG Frankfurt vom 27.07.2005 - 20 W 493/04 – NZM 2006, 380). Erforderlich sind jedoch erhebliche Übergriffe, wie Tätlichkeiten oder Beleidigungen, eine schlichte Antipathie reicht dagegen nicht aus (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55). Auch die Durchführung rechtswidriger baulicher Veränderungen kann ein Versagensgrund sein (LG Köln vom 19.3.2009 - 29 S 45/08 – ZMR 2009, 552). Beabsichtigt der Erwerber das Sondereigentum  gemeinschaftsordnungswidrig zu nutzen, z.B. Wohneigentum zu nicht duldungspflichtigen geschäftlichen Zwecken (z.B. wenn nicht hinnehmbare Lärmemissionen wahrscheinlich sind) oder als Bordell, so kann auch dann die Zustimmung verweigert werden (vergl. OLG Frankfurt vom 19.11.1993, 20 W 376/92 – ZMR 1994, 124; OLG Düsseldorf vom 2.10.1996 - 3 Wx 240/96 - ZMR 1997, 88).    

Eine generelle Zustimmungsverweigerung gegenüber bestimmten Gruppen (z.B. Ausländer, Lebenspartnerschaften, kinderreiche Familien etc.) kann weder beschlossen noch vereinbart werden, da ein solcher Ausschluss willkürlich wäre (BayObLG vom 27.3.1984, BReg 2 Z 25/84; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 47).  Auch wenn sich durch den Eigentumserwerb die Mehrheitsverhältnisse verändern, selbst wenn ein Eigentümer dann alle anderen Eigentümer überstimmen kann, darf die Veräußerungszustimmung nicht verweigert werden; etwas anderes gilt nur dann, wenn eine missbräuchliche Nutzung der Majorität konkret zu erwarten ist (LG Braunschweig vom 21.09.2010 - 6 S 113/10 – ZMR 2011, 159).

Folgen:

Im 2. Teil dieser Veröffentlichung geht es um die Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter und die Möglichkeiten des Veräußerers, die Zustimmung zu erzwingen oder Schadensersatz zu fordern.

Verwalter und Wirtschaftsplan:

Insbesondere wenn die Wohnungseigentümer anlässlich der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung mit Nachzahlungen konfrontiert werden, stellt sich für viele die Frage, ob der Verwalter wirklich mehr Geld ausgeben durfte, als ihm nach dem Wirtschaftsplan bewilligt wurde. Diese Frage ist klar zu beantworten: Der Verwalter muss sogar mehr Geld ausgeben, wenn es den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Zweck des Wirtschaftsplans ist es, aufgrund einer vorläufigen Schätzung festzustellen, welchen Gesamtbetrag die Gemeinschaft zur Lasten- und Kostenbestreitung im laufenden Wirtschaftsjahr benötigt. Durch die regelmäßige Zahlung sollen dem Verwalter die für die Erfüllung seiner Aufgaben notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen (OLG Hamm vom 3.1.2008, Az. 15 W 240/07, ZMR 2009, 61). Demgegenüber werden in der Jahresabrechnung die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und geleisteten Gesamtausgaben erfasst und gegenübergestellt; erst die Jahresabrechnung legt bindend fest, welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft zu behandeln sind (BGH vom 30.11.95, Az: V ZB 16/95, NJW 1996, 725). Der Wirtschaftsplan beschränkt also nicht die zukünftigen Ausgaben der Gemeinschaft, er greift dem Beschluss über die Jahresabrechnung des entsprechenden Jahres auch nicht vor (Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 28 WEG, Rn 36).

Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, wann und in wie weit der Verwalter von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans abweichen darf. Nach dem OLG Hamm (10.2.1997, Az: 15 W 197/96) handelt er Verwalter zumindest dann ordnungsgemäß, wenn der beschlossene Wirtschaftsplan entsprechenden Geldbeträge für die jeweilige Ausgabenposition vorsieht. Dasselbe gilt, wenn die Wohnungseigentümer-gemeinschaft als selbstverständlich davon ausging, dass der Verwalter die entsprechenden Ausgaben tätigte und insbesondere für Aufwendungen, die der Verwalter in Notfällen für erforderlich halten musste und eine Beschlussfassung aus Zeitgründen nicht abgewartet werden konnte (vergl. BGH vom 21.10.1976, Az: VII ZR 193/75, NJW 77, 44).

Der Verwalter ist also immer dann berechtigt und sogar verpflichtet, von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans abzuweichen, wenn die entsprechenden Mehraufwendungen nach dem Maßstab der ordnungsgemäßen Verwaltung objektiv erforderlich waren. Davon ausgenommen sind jedoch Sonderumlagen und die Instandsetzungsrücklage, da diese beiden Positionen streng zweckgebunden sind. Insbesondere darf die Instandsetzungsrücklage nicht zur laufenden Liquiditätssicherung verwendet werden und auch die Sonderumlage ist nur zur entsprechend dem bei Ihrer Beschlussfassung zu Grunde gelegten Inhalt zu verwenden und abzurechnen. Eine Umwidmung von Sonderumlage und Teilen der Instandsetzungsrücklage durch Beschluss der Gemeinschaft ist jedoch möglich (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl, § 21, Rn 125, § 28, Rn 34ff., 92).  Waren Ausgaben nach dem Wirtschaftsplan nicht vorgesehen, genehmigte die Wohnungseigentümergemeinschaft aber die Jahresabrechnung, die diese Ausgaben enthält, wird hierin eine nachträgliche Genehmigung der Verwaltertätigkeit zu sehen sein (vergl. OLG Hamm, 10.2.1997, Az: 15 W 197/96).

Die Abweichung von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans kann für den Verwalter ein Risiko darstellen, insbesondere kann er bei schuldhaften Pflichtverstößen der Gemeinschaft auf Schadensersatz haften. Es kann aber sogar seine Pflicht sein, Mehrausgaben im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu tätigen, insbesondere in Notfällen.

Wann muss der Verwalter zur Eigentümerversammlung einladen? Das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs.2 WEG:

Die Einberufung der Eigentümerversammlung wird in § 24 Abs.1-4 WEG und von den meisten Teilungserklärungen (Miteigentumsordnungen) geregelt. Die Versammlung hat im Wohnungseigentumsrecht eine zentrale Bedeutung: Sie ist das oberste Entscheidungs- und Willensbildungsorgan der Gemeinschaft; alle Fragen die über die schlichte laufende Verwaltung hinausgehen, müssen von Ihr beraten und entschieden werden. Nach dem Gesetz ist die Versammlung mindestens einmal pro Kalenderjahr durchzuführen und wenn besondere Umstände oder mindestens ein Viertel aller Eigentümer dies fordern. Da wirksame Beschlüsse in der Regel nur gefasst werden können, wenn der Verwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, kommt dem Einberufungsverlangen eine wichtige Bedeutung zu, insbesondere bei untätigen oder zu selbständigen Verwaltern.

Nach § 24 Abs.1 WEG muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Diese gesetzliche Vorgabe ist zwingend und kann auch nicht durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Nur wenn alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ausdrücklich auf die Abhaltung einer Versammlung verzichten, braucht in diesem Jahr keine durchgeführt zu werden. Ein Verzicht für die Zukunft, über einen konkreten Einzelfall hinaus, ist dagegen nicht möglich. In der Teilungserklärung kann auch zulässigerweise eine häufigere Abhaltung von Eigentümerversammlungen (etwa alle 6 Monate) vereinbart werden, nicht aber ein längerer Zeitraum als einmal pro Kalenderjahr (Bärmann/Pick, 18. Aufl., § 24, Rn 2, umstritten).

Über die jährliche Hauptversammlung hinaus, hat der Verwalter gemäß § 24 Abs.2 WEG eine außerordentliche Eigentümerversammlung dann einzuberufen, wenn sie schriftlich unter Angabe der beabsichtigten Tagesordnungspunkte sowie der Gründe für die Eilbedürftigkeit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Entscheidend ist das Kopfprinzip, nicht die Miteigentumsanteile. Geht dem Verwalter ein solches Einberufungsverlangen zu, so hat er nur ein formelles Prüfungsrecht, d.h. er darf nur prüfen, ob überhaupt grundbuchliche Eigentümer die Einberufung verlangen, die Schriftform gewahrt ist, ob ein rechtlich zulässiger Beschlussgegenstand umrissen ist und ob ein Zuwarten bis zur nächsten Eigentümerversammlung nicht zumutbar ist.

Nur die in Abteilung I des (Wohnungs-) Grundbuchs eingetragene Eigentümer dürfen ein Einberufungsverlangen (mit-)tragen. Wenn zum Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens dieses auch von Nichteigentümern unterschrieben ist, sind diese bei der Berechnung des Quorums nicht zu werten (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, 9. Aufl. § 24, Rn 10).

Gemäß § 24 Abs.2 muss das Einberufungsverlangen „schriftlich“ beim WEG-Verwalter eingereicht werden; dies bedeutet, dass die strenge Schriftform des § 126 Abs.1 BGB hierbei eingehalten werden muss. Nur von allen Ausstellern eigenhändig unterzeichnete Einberufungsverlangen sind wirksam, womit Telefaxe, E-Mails oder kopierte Unterschriften unzulässig sind (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 10). Eigentümer können sich jedoch bei dem Einberufungsverlangen vertreten lassen, z.B. durch einen Rechtsanwalt (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11). Die Teilungserklärung kann jedoch das Schriftformerfordernis abmildern.

Unzulässig sind solche Tagesordnungspunkte für die die Gemeinschaft keine Beschluss-kompetenz besitzt oder die gegen zwingende Gesetze oder nicht abänderbare Regelungen der Teilungserklärung verstoßen (Elzer in Jennißen, 3.Aufl., § 24 Rn 8). Beispiele für unzulässige Tagesordnungspunkte wären Zahlungsforderungen gegen ausgeschiedene Eigentümer (siehe Blog vom 9.11.12), persönliche Handlungspflichten einzelner Eigentümer (siehe Blog vom 13.11.2012) oder aber nicht einzelfallbezogene Umlageveränderungen von Instandsetzungskosten b.z.w. eine Heizkostenverteilung zu 100% nach Verbrauch (Verstoß gegen § 16 Abs.4 WEG b.z.w. gegen die HeizkostenVO).

Der in § 24 Abs.2 WEG genannte „Grund“ für die Versammlung bezieht sich auf die besondere Eilbedürftigkeit der angestrebten Beschlussfassung, die ein Zuwarten auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung nicht erlaubt (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 12). Die Eilbedürftigkeit ist daher im Antrag von den Eigentümern zu begründen, wobei jedoch eher geringe Anforderungen bestehen. Grundsätzlich ist aber der Verwalter nicht verpflichtet, Terminvorgaben der Eigentümer zu erfüllen (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11). Zumindest wenn sich eine gewisse Dringlichkeit aus den geschilderten Umständen ergibt, ist der Verwalter im Allgemeinen verpflichtet, innerhalb eines Monats nach Zugang des Einberufungsverlangens die Einladung zur Versammlung zu versenden (Bärmann/Pick, a.a.O., Rn 7). Wenn die Dringlichkeit des Einberufungsverlangens jedoch weder dargelegt ist oder sich aus den Umständen ergibt, so ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlussanträge auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen.

Der Verwalter hat gegenüber einem wirksamen Einberufungsverlangen  kein materielles Prüfungsrecht, d.h. er darf nicht entscheiden, ob nach seiner Auffassung die geforderten Tagesordnungspunkte überhaupt einer Beschlussfassung bedürfen; selbst Wahrheitsgehalt der Behauptungen oder deren Plausibilität entziehen sich der Beurteilung durch den Verwalter. Ausgenommen sind lediglich die Fälle des klaren Missbrauchs, die jedoch sehr zurückhaltend zu beurteilen sind (OLG München vom 21.6.2006, Az: 34 Wx 28/06, ZMR 2006, 719 (720); Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11; Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14a).

Lehnt der Verwalter die Durchführung der Eigentümerversammlung ab, so hat er dies den Antragstellern mitzuteilen (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14). Bestehen keine rechtmäßigen Ablehnungsgründe, muss der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung unverzüglich einberufen, selbst wenn es dabei um seine Abberufung geht. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig oder nimmt er fälschlich keine Eilbedürftigkeit an, so besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz gegen ihn (OLG Düsseldorf v. 25.8.2003, Az: I-3 Wx 217/02, ZMR 2004, 692; Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14) und der Beirat (sofern ein solcher bestellt ist) darf anstelle des Verwalters die Versammlung einberufen, § 24 Abs.3 WEG. Existiert dagegen kein Beirat, so muss das Wohnungseigentumsgericht auf Antrag eines Eigentümers die Voraussetzungen für eine Versammlung schaffen (OLG Zweibrücken v.16.09.2010, Az: 3 W 132/10, NZM 2011, 79).

Grundsätzlich ist es sogar möglich, dass ein einzelner Eigentümer erfolgreich die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen kann. Dies kommt dann in Betracht, wenn die Einberufung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und dringend eine Beschlussfassung der Eigentümer herbeigeführt werden muss (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 14). Hier steht dem Verwalter jedoch ein deutlich größerer Ermessensspielraum zu, als im Rahmen des Einberufungsverlangens nach § 24 Abs.2 WEG. Im Wesentlichen ist dieses Recht des einzelnen auf solche Fälle beschränkt, in denen der Verwalter von sich aus verpflichtet wäre, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, z.B. bei Maßnahmen die keinen Aufschub dulden und über den Bereich laufenden Verwaltung hinausgehen (größere Sanierungsmaßnahmen, Rechtsverfolgung etc.).

Einladung zur Eigentümerversammlung: Was muss die Tagesordnung enthalten? Wie müssen die Beschlüsse vorbereitet sein?

Gemäß § 23 Abs.2 WEG ist der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung zur Eigentümerversammlung anzugeben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Beschluss in der Einladung vorzuformulieren wäre; das Beschlussthema ist mitzuteilen, um so die Eigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen (OLG Schleswig, ZWE 2007, 51 (53); Merle/Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 23 , Rn 76). Zweck dieser Vorschrift ist, dass die Eigentümer entscheiden können, ob die beabsichtigen Beschlüsse für sie überhaupt von Belang sind und um sich ggf. thematisch auf die Versammlung vorbereiten zu können (OLG München, NZM 2005, 825 (827); OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 723).

Geht es bei den avisierten Beschlüssen um die Beauftragung von Firmen, so hat der Verwalter die Eigentümerversammlung durch eine entsprechende Ausschreibung vorzubereiten und mehrere Angebote einzuholen. Bei Aufträgen im Bereich von etwa 1.000 € wird es noch ausreichen, wenn zwei vergleichbare Angebote vom Verwalter eingeholt werden und diese mit Angebotsbetrag und –Umfang in der Einladung schriftlich dargestellt werden. Bei komplexen und/oder deutlich teureren Sanierungsvorhaben ist der Verwalter aber verpflichtet, objektiv nachvollziehbare, die Einzelheiten der durchzuführenden Arbeiten ausweisende Sanierungsangebote von Fachfirmen einzuholen (BayObLG, ZWE 2000, 37 (38)).Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, sollten die Angebote die wesentlichen Kostenpositionen betragsmäßig ausweisen. Im Regelfall sollten drei Angebote eingeholt werden, um einerseits die Üblichkeit der Kosten und andererseits verschiedene wirtschaftliche Sanierungsmöglichkeiten prüfen zu können (Merle/Bärmannn, a.a.O., § 21, Rn28; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, Wohnungs-eigentumsgesetz, 9. Aufl., § 21WEG,Rn 69). Bei der weiteren Bestellung eines Dienstleisters, der bereits für die Gemeinschaft längerfristig tätig war, sind Vergleichsangebote ausnahmsweise nicht erforderlich (z.B. bei Wiederbestellung des WEG-Verwalters: BGH vom 1.4.2011, Az: V ZR 96/10, NZM 2011, 515).

Wenn mit den in der Tagesordnung avisierten Beschlüssen erhebliche Eingriffe in das Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum verbunden sein werden und/oder deutliche finanzielle Belastungen entstehen, ist umso ausführlicher der Beschlussgegenstand und dessen Finanzierung in der Einladung darzustellen (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 468 (469); OLG München, NZM 2006, 934; Merle/Bärmann, a.a.O., § 23, Rn 77; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 23, Rn 63). So empfiehlt es sich zumindest bei Maßnahmen mit einem finanziellen Volumen von ca. 5.000,00 € die eingeholten Vergleichsangebote, ggf. vorhandene weitere Informationen wie z.B. Sachverständigengutachten, der Einladung in Kopie beizufügen und im Text der Einladung darauf zu verweisen. Bei gravierenden Einwirkungen auf das Sondereigentum einzelner Eigentümer kann es sogar notwendig werden, in der Einladung ausdrücklich darauf hinzuweisen (OLG Hamm, DWE 1992, 35 (36); Merle/Bärmann, a.a.O., § 23 WEG, Rn 77).

Folge eines Ladungsmangels ist nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern nur dessen Anfechtbarkeit (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 23, Rn 65; Merle/Bärmann, a.a.O., § 23, Rn 77). Die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses kommt jedoch nur in Betracht, wenn die abwesenden Eigentümer, einschließlich derer, die sich in der Versammlung vertreten ließen, zusammen über die Stimmmehrheit darstellen. Nach der gesetzlichen Vermutung beruht der Beschluss auf dem Ladungsmangel; diese Vermutung ist jedoch widerlegbar, wenn die anwesenden Eigentümer den Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit allein hätten fassen können. Die Stimmen der vertretenen Eigentümer sind dabei nicht als Ja-Stimmen zu werten, da die erteilte Vollmacht sich grundsätzlich nur auf die Abstimmung zu den in dem Einladungsschreiben vorgesehenen Tagesordnungspunkten erstreckt (OLG München, NZM 2005, 825 (827); OLG Hamm NJW-RR 1993, 468).

Was darf der WEG-Verwalter entscheiden ohne die Eigentümer zu fragen

Eine der wesentlichsten Aufgaben der Eigentümerversammlung ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie dies in § 21 Abe.1 WEG ausdrücklich bestimmt ist. Den Kernbereich dieser Entscheidungskompetenz kann die Eigentümerversammlung weder auf den Verwalter, den Beirat, Wohnungseigentümer oder gar auf sonstige Dritte durch Beschluss übertragen (OLG Düsseldorf, OLG-Report Düsseldorf 2003, 100 = ZMR 2003, 126). Davon ausgenommen sind lediglich Maßnahmen der laufenden Verwaltung, die exemplarisch in § 27 WEG aufgelistet sind; hier ist der Verwalter im Allgemeinen berechtigt und sogar verpflichtet selbständig zu handeln. Grundsätzlich ist aber die Entscheidung über das „ob und wie“ von Instandsetzungsmaßnahmen der Eigentümerversammlung vorbehalten; nur der Versammlung steht die Entscheidung zu, wie gemeinschaftliches Eigentum repariert wird (LG München I, ZMR 2009, 398 (401); OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 605 (606)). Dem Verwalter ist es daher nicht erlaubt, ohne Beschluss Instandhaltungsmaßnahmen oder Ersatzbeschaffungen durchzuführen (OLG Hamburg ZMR 2006, 546).

Nach Rechtsprechung ist es daher nur in engen Grenzen zulässig, die Vergabe und die wesentliche Ausführungsart eines Sanierungsauftrages durch Mehrheitsbeschluss z.B. auf den Verwalter zu delegieren. Die Delegation von Entscheidungsbefugnissen ist allenfalls zulässig, wenn die Art und Weise seiner Durchführung, die Kosten der Arbeiten und die sich für den einzelnen Eigentümer ergebenden finanziellen Belastungen durch Beschluss festgelegt wurden (Vgl. LG München I ZMR 2009, 398; bestätigt von OLG München, GE 2009, 525;

 KG, ZMR 2009, 790 (793) ; OLG Hamm, ZMR 2007, 131 (132)).

So muss die Eigentümerversammlung bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen z.B. darüber entscheiden, ob wesentliche Bauteile wie Fenster oder Dacheindeckungen nur saniert, gänzlich erneuert oder gar umgestaltet werden (modernisierende Instandsetzung). Wann in diesen Kernbereich der Entscheidungskompetenz der Versammlung eingegriffen wird, kann abstrakt kaum entschieden werden. Zulässig dürfte jedoch die Delegation von Detailfragen sein. Ob die Farbauswahl von im Gemeinschaftseigentums stehenden Gebäudeteilen eine solche delegationsfähige Detailfrage oder für die Gemeinschaft entscheidungserheblich ist, ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten. So meint das Kammergericht (KG, ZMR 2004,622), dass es zulässig wäre z.B. die Farbauswahl für den Anstrich des Treppenhauses auf den Beirat übertragen, wäre gewichtige Auffassungen in der Literatur dagegen sind (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 66).

Nach einigen Urteilen soll es gerade noch zulässig sein, zwischen zwei Angeboten, die grundsätzlich durch Beschluss die Zustimmung der Eigentümer fanden, den Beirat und/oder den Verwalter zu bevollmächtigen, Details der Angebote nachzuverhandeln und dann den Auftrag zu erteilen (Merle/Bärmann, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 37). In einem solchen Fall geht es nur noch um das Auswahlermessen, das jedoch durch den Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer-versammlung eingeengt ist und wenn eindeutige Kriterien für die abschließende Entscheidung durch Verwalter und/oder Beirat definiert sind. Weitergehend ist die Entscheidung des LG München I vom 10. November 2008: Danach soll es möglich sein, die Entscheidung über Sanierungsangebote gänzlich auf den Beirat zu delegieren, selbst wenn die Angebote noch nicht vorliegen. Dies setzt allerdings voraus, dass durch detaillierte Leistungsverzeichnisse eines Ingenieursbüros und/oder gleichartige in anderen Gebäudeteilen bereits durchgeführte Instandsetzungen, der Sanierungsumfang für die Eigentümer nachvollziehbar ist, und ein fixer Kostenrahmen beschlossen wird. Das Landgericht begründete seine Entscheidung mit dem Argument, dass die Versammlung über die maßgeblichen Eckpunkte der Sanierung beschlossen hat und Beirat resp. Verwalter nur noch ein sehr eingeschränkter, genau umgrenzter Handlungsspielraum verbliebe (LG München I ZMR 2009, 398; bestätigt von OLG München, GE 2009, 525).

Abgesehen von der Möglichkeit durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer der Gemeinschaft Entscheidungskompetenzen zu übertragen (OLG Frankfurt, OLGZ 1988, 188; LG München 1, ZMR 2009, 398 (401); Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 66) und von Notmaßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG (Dringlichkeit als Abgrenzungskriterium: BGH, NJW 1977, 44), bleibt im Übrigen nur noch die in § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG geregelte Ermächtigung des Verwalters, laufende Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung zu treffen (Häublein, ZWE 2009,189 (193,195); Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 27 WEG, Rn 21). Problematisch ist dabei die Definition der laufenden Instandsetzung im Sinne des WEG. Im Wesentlichen sind darunter Maßnahmen von untergeordneter wirtschaftlicher Bedeutung zu verstehen,  wobei auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der konkreten Gemeinschaft abzustellen ist. In Anbetracht des heutigen Preisniveaus und zur Sicherung einer effektiven laufenden Verwaltung, sollte der Kostenrahmen im Einzelfall bei mindestens 3.000,00 € liegen und selbst bei großen Gemeinschaften zur Vermeidung der Aushebelung der Beschlussfassung durch die Eigentümer 8.000,00 € nicht überschreiten. Es empfiehlt sich, diesen Kostenrahmen konkret zu beschließen; zumeist wird der Kostenrahmen nur in den Verwalterverträgen benannt.