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Montag, 19. November 2012

Einladung zur Eigentümerversammlung: Was muss die Tagesordnung enthalten? Wie müssen die Beschlüsse vorbereitet sein?

Gemäß § 23 Abs.2 WEG ist der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung zur Eigentümerversammlung anzugeben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Beschluss in der Einladung vorzuformulieren wäre; das Beschlussthema ist mitzuteilen, um so die Eigentümer vor überraschenden Beschlüssen zu schützen (OLG Schleswig, ZWE 2007, 51 (53); Merle/Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 23 , Rn 76). Zweck dieser Vorschrift ist, dass die Eigentümer entscheiden können, ob die beabsichtigen Beschlüsse für sie überhaupt von Belang sind und um sich ggf. thematisch auf die Versammlung vorbereiten zu können (OLG München, NZM 2005, 825 (827); OLG Düsseldorf, ZMR 2001, 723).
Geht es bei den avisierten Beschlüssen um die Beauftragung von Firmen, so hat der Verwalter die Eigentümerversammlung durch eine entsprechende Ausschreibung vorzubereiten und mehrere Angebote einzuholen. Bei Aufträgen im Bereich von etwa 1.000 € wird es noch ausreichen, wenn zwei vergleichbare Angebote vom Verwalter eingeholt werden und diese mit Angebotsbetrag und –Umfang in der Einladung schriftlich dargestellt werden. Bei komplexen und/oder deutlich teureren Sanierungsvorhaben ist der Verwalter aber verpflichtet, objektiv nachvollziehbare, die Einzelheiten der durchzuführenden Arbeiten ausweisende Sanierungsangebote von Fachfirmen einzuholen (BayObLG, ZWE 2000, 37 (38)).Um die Vergleichbarkeit zu gewährleisten, sollten die Angebote die wesentlichen Kostenpositionen betragsmäßig ausweisen. Im Regelfall sollten drei Angebote eingeholt werden, um einerseits die Üblichkeit der Kosten und andererseits verschiedene wirtschaftliche Sanierungsmöglichkeiten prüfen zu können (Merle/Bärmannn, a.a.O., § 21, Rn28; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, Wohnungs-eigentumsgesetz, 9. Aufl., § 21WEG,Rn 69). Bei der weiteren Bestellung eines Dienstleisters, der bereits für die Gemeinschaft längerfristig tätig war, sind Vergleichsangebote ausnahmsweise nicht erforderlich (z.B. bei Wiederbestellung des WEG-Verwalters: BGH vom 1.4.2011, Az: V ZR 96/10, NZM 2011, 515).
Wenn mit den in der Tagesordnung avisierten Beschlüssen erhebliche Eingriffe in das Sonder- und/oder Gemeinschaftseigentum verbunden sein werden und/oder deutliche finanzielle Belastungen entstehen, ist umso ausführlicher der Beschlussgegenstand und dessen Finanzierung in der Einladung darzustellen (OLG Hamm, NJW-RR 1993, 468 (469); OLG München, NZM 2006, 934; Merle/Bärmann, a.a.O., § 23, Rn 77; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 23, Rn 63). So empfiehlt es sich zumindest bei Maßnahmen mit einem finanziellen Volumen von ca. 5.000,00 € die eingeholten Vergleichsangebote, ggf. vorhandene weitere Informationen wie z.B. Sachverständigengutachten, der Einladung in Kopie beizufügen und im Text der Einladung darauf zu verweisen. Bei gravierenden Einwirkungen auf das Sondereigentum einzelner Eigentümer kann es sogar notwendig werden, in der Einladung ausdrücklich darauf hinzuweisen (OLG Hamm, DWE 1992, 35 (36); Merle/Bärmann, a.a.O., § 23 WEG, Rn 77).
Folge eines Ladungsmangels ist nicht die Nichtigkeit des Beschlusses, sondern nur dessen Anfechtbarkeit (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 23, Rn 65; Merle/Bärmann, a.a.O., § 23, Rn 77). Die Aufhebung des angefochtenen Beschlusses kommt jedoch nur in Betracht, wenn die abwesenden Eigentümer, einschließlich derer, die sich in der Versammlung vertreten ließen, zusammen über die Stimmmehrheit darstellen. Nach der gesetzlichen Vermutung beruht der Beschluss auf dem Ladungsmangel; diese Vermutung ist jedoch widerlegbar, wenn die anwesenden Eigentümer den Beschluss mit der erforderlichen Mehrheit allein hätten fassen können. Die Stimmen der vertretenen Eigentümer sind dabei nicht als Ja-Stimmen zu werten, da die erteilte Vollmacht sich grundsätzlich nur auf die Abstimmung zu den in dem Einladungsschreiben vorgesehenen Tagesordnungspunkten erstreckt (OLG München, NZM 2005, 825 (827); OLG Hamm NJW-RR 1993, 468).

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