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Dienstag, 13. November 2012

Wer zahlt für die Wohngeldschulden des früheren Eigentümers?

Nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung sieht sich der neue Eigentümer oftmals Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesetzt; er soll für für Wohngeldschulden der früheren Eigentümers zahlen. Grundsätzlich gibt es hier zwei zu unterscheidende Konstellationen: Aus der Wohngeldabrechnung, die einen Zeitraum betrifft in dem der Erwerber noch nicht Eigentümer war, ergibt sich eine Nachzahlung oder der frühere Eigentümer hat laufende Wohngelder nicht bezahlt:

Nachzahlungsansprüche aus der Wohngeldabrechnung:


Selbst wenn die Wohngeldabrechnung einen Zeitraum betrifft, zu dem der Erwerber noch nicht Eigentümer der Wohnung war, trifft ihn dennoch die Nachzahlungsverpflichtung. Dies hat der Bundesgerichtshofs am 21. April 1988 (V ZB 10/87 (NJW 1988, 1910)) mit folgendem Leitsatz entschieben:

„Für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilsmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, durch den die Nachforderungen erst begründet wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist.“

Maßgeblich für die wirksame Entstehung eines Nachzahlungsanspruchs aus einer Hausgeldabrechnung der Zeitpunkt des Beschlusses über die Abrechnung. Mit der dinglichen Rechtsänderung, d.h. die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, wird der Erwerber Sonderrechtsnachfolger des vormaligen Eigentümers mit der Folge, dass er gemäß § 16 Abs. 2 WEG grundsätzlich für alle nach der Eigentumsumschreibung erstmals fällig werdenden Beträge allein haftet. Erfolgte die Eigentumsumschreibung während eines Wirtschaftsjahres, so haftet lediglich der Erwerber, nicht aber dessen Rechtsvorgänger, für eine Abrechnungsspitze aus der beschlossenen Jahreseinzelabrechnung (ausdrücklich Becker in Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 16 WEG, RN 166). Der Beschluss der Abrechnung begründet eine Nachzahlungspflicht in Höhe der Abrechnungsspitze allein gegenüber demjenigen, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer der abgerechneten Einheit war. Dies ergibt sich zudem auch aus der Rechtsprechung. Ausdrücklich stellte der BGH in seiner Entscheidung vom 21. April 1988 fest, dass die Beschlussfassung über eine Nachzahlungspflicht des ausgeschiedenen Eigentümers unwirksam sei, da dies einen unzulässigen Rechtsakte zu Lasten eines Dritten darstellen würde (vgl. BGH, NJW 1988, 1910 (1911)). Rechtlich ist es nicht zulässig, getrennt abzurechnen, d.h. dass Erwerber und früheren Eigentümer ihre Kosten bereits durch die Verwaltung zeitanteilig berechnet werden.

Soweit jedoch der Kaufvertrag eine entsprechende Regelung zum Lastenwechsel enthält, kann der Erwerber gegenüber dem früheren Eigentümer die -anteilige- Erstattung der Nachzahlung (Abrechnungsspitze) verlangen. Dies ist ein eigenes Recht des Erwerbers, dass grundsätzlich nicht durch die WEG-Verwaltung durchzusetzen ist.

Nicht gezahlte laufende Wohngelder:


Etwas anderes ergibt sich, wenn die Nachzahlung auf der Tatsache beruhen sollte, dass der frühere Eigentümer die laufenden Hausgelder und Sonderumlagen nicht gezahlt hat. Nach der so genannten Fälligkeitstheorie haftet der Veräußerer für Hausgeldrückstände die während seiner Eigentumszeit entstanden sind. Anspruchsgrundlage für diesen Anspruch ist jedoch ein wirksam beschlossener Wirtschaftsplan für den fraglichen Zeitraum. Gibt es keinen Wirtschaftsplan oder ist dessen Beschluss nichtig, muss der Veräußerer auch nichts bezahlen mit der Folge, dass der Erwerber aus der Jahresabrechnung eine erhebliche Nachzahlung leisten muss (OLG Köln vom 15.1.2008, 16 Wx 141/07).
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09. März 2012 zu Az. V ZR 147/11 ist es jedoch unzulässig, Beitragsrückstände aus Vorjahren in einer Abrechnung beschließen zu lassen, diese seien kein zulässiger Bestandteil einer Jahres- abrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG. Die Wohngeldabrechnung sein auf die Abrechnung der Kosten des abgelaufenen Wirtschaftsjahrs unter Berücksichtigung der von den Eigentümern geleisteten Vorschüsse beschränkt; Beitragsrückstände aus Vorjahren gehören jedoch nicht dazu. Hinsichtlich solcher abrechnungsfremder Positionen fehle den Wohnungseigentümern die Kompetenz, Zahlungsverpflichtungen durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG zu begründen. Geschehe dies dennoch, habe die Aufnahme abrechnungsfremder Positionen die Nichtigkeit des darauf bezogenen Teils des Beschlusses zur Folge (BGH a.a.O.). Damit soll eine subsidäre Haftung des Erwerbers für Wohngeldschulden des Veräußerers verhindert werden.  

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