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Freitag, 9. November 2012

Handlungspflichten einzelner Eigentümer durch Beschluss der Wohnungseigentümer?

In seinem Urteil vom 18. Februar 2011 zu Az: V ZR 82/10
stellte der Bundesgerichtshof klar, dass die Wohnungseigentümerversammlung den einzelnen Wohnungseigentümern nur Zahlungspflichten durch Beschluss auferlegen kann. Beschlüsse, die bestimmte Handlungspflichten zum Gegenstand haben, sind nichtig.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall beschloss die Eigentümerversammlung zu lasten eines Eigentümers, dass dieser einen von ihm rechtswidrig abgerissenen Schornsteinzug auf eigenen Kosten wieder aufzubauen hätte. Der Bundesgerichtshof machte jedoch deutlich, dass den Wohnungs- eigentümern die Kompetenz fehlt, Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten durch Mehrheitsbeschluss zu begründen, und dass dies insbesondere auch dann gilt, wenn es – wie hier – um die Rückgängigmachung einer baulichen Veränderung geht. Insoweit können die Wohnungseigentümer lediglich darüber befinden, ob ein ihrer Meinung nach bestehender Anspruch – hier aus § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB – gerichtlich geltend gemacht und ggf. durchgesetzt werden soll (Urteil vom 18. Juni 2010 - V ZR 193/09, NJW 2010, 2801 Rn. 9 ff. mwN).
Gleiches gilt auch für Unterlassungsbeschlüsse, die Gegenstand des BGH Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 72/09 (NZM 2010, 285 ff.) waren. Dort behandelte der Bundesgerichtsgerichtshof die Frage, ob die Wohnungseigentümer die Nutzung einer Wohnung der Ferienwohnung durch Beschluss untersagen können; auch dieser Beschluss war nichtig. Es bleibt den übrigen Wohnungseigentümern aber auch hier die Möglichkeit der gerichtlichen Durchsetzung der Unterlassung.

Im Allgemeinen hat die Wohnungseigentümerversammlung die nur die Kompetenz, den Gebrauch (§15 WEG), die Verwaltung (§21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten weitere, insbesondere persönliche Leistungspflichten aufzuerlegen. Der Bundesgerichtshof hat sich damit gegen die ältere Rechtsprechung einiger Oberlandes- und Landgerichte gewandt, die solche Beschlüsse alszulässig ansahen.

Ausnahmsweise kann sich jedoch aus §21 Abs. 3 i.V.m. Abs. 5 Nr. 1 WEG eine Beschlusskompetenz für eine tätige Mithilfe ergeben, wenn typischerweise in Hausordnungen derartige Pflichten geregelt sind. Das kann z.B. eine Verpflichtung der einzelnen Miteigentümer zur Mithilfe bei Schneeräumarbeiten der Fall sein, auch Hausreinigungs und Gartenpflegetätigkeiten kommen hier in Betracht. Ob eine solche Regelung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ist aber im Einzelfall durch Abwägung aller Umstände zu bestimmen. Dabei sind insbesondere die Größe der WEG, die Verteilungsgerechtigkeit, der Umfang der von den einzelnen Eigentümern zu leistenden Arbeiten, sowie etwaige in der Person eines einzelnen Miteigentümers liegenden Gründe, die für ihn eine Unzumutbarkeit begründen können, zu berücksichtigen.
(vergl. LG München I , Urteil vom 2.8.2010, 1 S 4042/10, ZMR2010, 991 = ZWE 2010, 397, 399)
Es wird grundsätzlich nicht möglich sein, gegen ihren Willen einzelne Eigentümer zur Durchführung von Arbeiten zu verpflichten, die im allgemeinen Interesse einer größeren Gemeinschaft stehen.

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