Zweckentfremdungsverbot: Die Jagd auf illegale Ferienwohnungen beginnt !

Der Berliner Senat hatte sich von seinem Angebot, die Ferienwohnungsnutzung bis zum 30. April 2016 zu gestatten, wenn die Vermieter Ihre Wohnungen anmelden, deutlich mehr versprochen. Nach den Informationen der Bezirke wurden nur 5965 Ferienwohnungen bis zum Ablauf der Anmeldefrist am 31. Juli 2014 angezeigt; dies dürfte kaum die Hälfte der tatsächlich in Berlin vorhandenen Ferienwohnungen darstellen. Obwohl einige Bezirksämter die Registrierung der Anträge noch nicht einmal abgeschlossen haben, soll ab Herbst die Jagd auf die illegalen Ferienwohnungsbetreiber beginnen.


Auf eine Anfrage im Abgeordnetenhaus zum Zweckentfremdungsverbot antwortete der Baustaatssekretär Lütke-Daldrup, dass die meisten Ferienwohnungen in den Bezirken Mitte (1583) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1013) angemeldet wurden, gefolgt Friedrichshain-Kreuzberg (960) und Pankow (920). Kaum Anmeldungen gab es  in Lichtenberg (62) und Spandau (83). Es werde jedoch vermutet, dass nur etwa jede zweite Ferienwohnung angemeldet wurde, diese nunmehr aufzuspüren und deren weitere Nutzung zu anderen als Wohnzwecken zu unterbinden sei nun Aufgabe der Bezirke. Dafür stünden den Bezirken jedoch nur 16 Mitarbeiter zur Verfügung: Die meisten Mitarbeiter dafür setzen die Bezirksämter von Charlottenburg-Wilmersdorf (4), Mitte (3), Pankow (2) und Steglitz-Zehlendorf (2) ein. In allen anderen Bezirken wird höchstens ein Mitarbeiter dafür abgestellt. Die Bezirksämter von Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf haben gar kein Personal, das sich um den Außendienst bei der Kontrolle des Zweckentfremdungsverbots kümmert.


Tatsächlich werden sich die Bezirksämter schwer tun, mit dieser knappen Personaldecke, dass Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen. Die bis 2001 in Berlin geltende alte Zweckentfremdungsverbotsverordnung wurde immerhin von über 50 Außendienstmitarbeitern überwacht – mit sehr hoher Effektivität! Heute werden jedoch die Bezirke bei ihrer Jagd durch die elektronischen Medien unterstützt. Während zweckfremde Nutzungen vor 15 Jahren meist in Form von Büros vorkamen, die nur durch detektivische Kleinarbeit zu ermitteln waren, treten die heutigen Ferienwohnungsbetreiber meist werbend im Internet auf. Aus gut informierten Kreisen war zu erfahren, dass der Senat eine internetbasierte Such-Software entwickeln lässt, die automatisch das Netz nach berliner Ferienwohnungen scannt. Dies würde eine weitgehende Automatisierung der Jagd nach Ferienwohnungen ermöglichen.


Nicht zu unterschätzen ist auch die „gute alte“ Denunziation durch Mitbewohner der Häuser, von denen sich viele durch die Feriengäste gestört fühlen. Unerwartete Hilfe erhalten die Bezirke auch durch die Mietervereine, die sich von der Bekämpfung der Ferienwohnungen mittelfristig eine Senkung des Mietniveaus und eine Verbesserung des Wohnungsangebotes erhoffen und ihre Mitglieder durch Formulare zur Anzeige möglicher Zweckfremder Wohnungsnutzer auffordern. (siehe http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/meldebogen-zweckentfremdung.pdf )


Zusammengefasst bedeutet dies: Wer in den Außenbezirken (außer Sreglitz-Zehlendorf!) eine Ferienwohnung im eigenen Zweifamilienhaus vermietet und sich auch nicht werbend im Internet betätigt, wird wenig zu befürchten haben. Wer am Kudamm, in Mitte oder in Prenzelberg Ferienwohnungen vermietet und diese schillernd auf allen bekannten Portalen anbietet, der wird in den nächsten Monaten wohl Besuch vom Bezirksamt bekommen – oder der Bußgeldbescheid kommt direkt. Dann stehen für jeden Einzelfall und jede einzelne Wohnung, die als Ferienwohnung vermietet oder gewerblich genutzt wird, Bußgelder von mindestens 500 € bei leichten Verstößen und im Regelfall 1.500 € im Raum (siehe 22.6. f. der Ausführungsvorschriften). Für den weiteren Fall der Zuwiderhandlung verdoppelt sich das Bußgeld, sodass gemäß 22.3. der Ausführungsvorschriften 50.000 € möglich sind.


Natürlich gibt es auch hier Mittel und Wege, aber dies erfordert den Gang zum Spezialisten.

Wann muss der Verwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung versenden?

Bei der Mitteilung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung bestehen sowohl auf Seiten der vieler Eigentümer als auch bei einigen Verwaltungen deutliche Fehlvorstellungen. Weder muss der Verwalter das Protokoll unverzüglich nach der Versammlung an die Eigentümer schicken, noch kann er sich beliebig lange damit Zeit lassen.

Neben der Verpflichtung zur Eintragung der verkündeten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung ist der Verwalter gemäß § 24 Abs. 6 WEG weiter verpflichtet, eine Versammlungsniederschrift (Protokoll) zu erstellen. Anders als bei der Abfassung der Beschlusssammlung existiert für die Erstellung und Übersendung des Protokolls keine gesetzliche Frist, jedoch ist maßgebliche Rechtsprechung zu beachten, nach der das Protokoll spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist erstellt sein muss (BayObLG BReg 2Z 67/88, WuM 1989 S. 202; OLG Frankfurt, 20 W 165/90, WuM 1990 S. 461). In der immer noch unangefochten gültigen Entscheidung des BayObLG heißt es wörtlich:

„Die Verwalterin hat pflichtwidrig das Protokoll erst am … gefertigt und abgesandt, also weniger als eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist … . Dieser Zeitraum muss aber dem Wohnungseigentümer auch für die unter Umständen erst nach rechtlicher Beratung zu treffende Entscheidung zur Verfügung stehen, ob er einen Eigentümerbeschluss, von dessen Existenz er unverschuldet nicht früher Kenntnis erlangt hat, beim Amtsgericht anfechten soll (vgl. auch BGH NJW 1986, 257/286).“

Soweit der Verwalter auch Versammlungsleiter ist, fällt ihm grundsätzlich die Aufgabe zu, auch das Protokoll zu erstellen. Gemäß § 24 Abs.6 S.2 WEG benötigt der Verwalter zur Ausfertigung der Versammlungsniederschrift im Regelfall die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden und seines Vertreters; wenn kein Beirat bestellt ist, ist zumindest die Unterschrift eines weiteren Eigentümers erforderlich, der ebenfalls an der Versammlung teilgenommen hat. Insbesondere bei der Unterschriftsleistung durch Beiräte trifft der Verwalter oftmals auf deutlich andere Vorstellungen zum Inhalt des Protokolls.  Hier ist es für den Verwalter ratsam, sich mit den abweichenden Vorstellungen auseinanderzusetzen – auch um einer ggf. gerichtlichen Protokollberichtigung zu begegnen. Scheitern die Einigungsbemühungen oder wird die Unterschrift schlicht verweigert, so muss dies der Verwalter hinnehmen, da die Unterschrift nicht erzwungen werden kann (Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 24, Rn 127). Fehlende Unterschriften berühren im Allgemeinen nicht die Gültigkeit des Protokolls oder der Beschlüsse, lediglich der Beweiswert der Versammlungsniederschrift ist gemindert (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 68). Etwas anderes gilt nur dann, wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich die Unterzeichnung des Protokolls durch bestimmte Personen zum Gültigkeitserfordernis erhoben wurde.

In vielen Veröffentlichungen wird noch immer ausgeführt, dass der Verwalter Kopien der Versammlungsniederschriften den Wohnungseigentümern nicht übersenden müsse. Tatsächlich gewährt das Gesetz dem Eigentümer nur ein Einsichtsrecht, § 24 Abs.6 S.3 WEG. Allerdings ist die Verpflichtung zur Protokollübersendung heute weit überwiegend in den Verwalterverträgen geregelt und auch in vielen Teilungserklärungen niedergelegt. Zumindest entspricht es auch ohne Vereinbarung der gängigen Praxis in fast allen Eigentümergemeinschaften, dass Protokollabschriften durch den Verwalter versandt werden. Eine jahrelange Übung führt hier zu einer stillschweigenden Änderung des Verwaltervertrages; der Verwalter kann dann nicht mehr einseitig von der Übersendung der Protokolle absehen (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 73).

Verbindung von Eigentumswohnungen - Wanddurchbrüche

Selbst nutzende Eigentümer erhalten oftmals die Möglichkeit eine benachbarte Eigentumswohnung zu erwerben. Um aus den zwei baulich getrennten – abgeschlossenen - Einheiten eine einheitliche Wohnung zu schaffen, sind Wand- oder Deckendurchbrüche erforderlich. Hausverwalter und die anderen Eigentümer lehnen solche Maßnahmen oft ab; dabei werden folgende Argumente üblicherweise angeführt:

• Die Teilungserklärung werde dadurch falsch, da die dort geregelte Abgeschlossenheit der Wohnungen aufgehoben wird.
• Erhöhter Lärm durch intensivere Nutzung der Räume.
• Befürchtung von nachteiligen Auswirkungen des Durchbruchs auf die Statik des Gebäudes und dessen Brandsicherheit.
   

Bereits mehrfach hatte sich die Rechtsprechung mit diesen Themen zu beschäftigen. In diesen Klageverfahren forderten zumeist einige Eigentümer das Wiederverschließen eines eigenmächtig erstellten Durchbruchs. In allen Verfahren hatten die Gerichte die Frage zu beantworten, ob ein Wand- oder Deckendurchbruch für die benachbarten Eigentümer ein über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG darstellt, oder als zustimmungspflichtige bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs.1 WEG anzusehen ist. Nach vorangegangener divergierender Rechtsprechung der Land- und Oberlandesgerichte (z.B. KG Berlin, 17.02.1993 - 24 W 3563/92 - WuM 1993, 292; OLG Zweibrücken vom 15.10.1999 - 3 W 149/99 - ZMR 2000, 254, sind die wesentlichen Fragen durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.12.2000 (Az: V ZB 45/00, ZMR 2001, 289) ausentschieden worden. Dabei stellte der Bundesgerichtshof fest, dass nicht jede Veränderung des Gemeinschaftseigentums unzulässig ist; dies kommt erst in Betracht, wenn Veränderung als  „nicht hinzunehmende Nachteile im Sinne von §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG“ anzusehen und die anderen Eigentümer dadurch besonders betroffen sind. Veränderungen sind erst dann nicht hinzunehmen, wenn sie bei objektiver Betrachtung konkrete und nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung darstellen. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (siehe auch: BGH vom 19.12.1991 - V ZB 27/90 - BGHZ 116, 392 (396), NJW 1992, 978).

Verstoß gegen die Abgeschlossenheitsregeln der Teilungserklärung:

In seinem Urteil vom 21.12.2000 stellt der Bundesgerichtshof (Az: V ZB 45/00, ZMR 2001, 289) klar, dass durch einen Wanddurchbruch zwischen zwei angrenzenden Sondereigentumseinheiten die Abgeschlossenheit der Wohnungen im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG entfällt, dies aber mit keinem Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden ist. Zum einen lässt die nachträgliche Aufhebung der Abgeschlossenheit den Bestand und den Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums unberührt und führt nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Zum anderen ist § 3 Abs. 2 WEG nur als Sollvorschrift ausgestaltet und nur auf den Schutz derjenigen Wohnungseigentümer gerichtet, deren Wohneinheiten durch die fehlende oder weggefallene Trennung beeinträchtigt werden. Wenn sich jedoch beide Wohnungen in der selben Hand befinden, scheidet eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer aus.

Nachteile durch intensivere Nutzung:

Der Bundesgerichtshof (Az: V ZB 45/00, ZMR 2001, 289) hält es für möglich, dass ein nicht zu duldender Nachteil für die übrigen Eigentümer sich einer intensiveren Benutzung der vergrößerten Räumlichkeiten ergeben könnte. Allein auf Grund der Veränderung von Anzahl und Größe der in der Anlage vorhandenen Wohnungen besteht eine solche Gefahr jedoch nicht.  Erforderlich seien konkrete Anhaltspunkte dafür, dass durch Verbindung der Wohnungen eine erheblich vermehrte und störendere Nutzung der Räumlichkeiten erfolgt. Allein durch einen Wanddurchbruch ist dies nicht gegeben, im  Gegenteil entfällt die sonst zulässige Benutzung des  Treppenhauses, um von einer Wohnung in die andere zu gelangen.

Dagegen können nicht mehr hinnehmbare Nachteile durch eine konkret bevorstehende  intensive gewerbliche Nutzung entstehen, zumindest wenn die konkret zu erwartenden Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum im Allgemeinen oder andere Wohnungen im Besonderen deutlich über dem Maß einer normalen Wohnungsnutzung liegen (OLG Köln vom 27.06.2005 - 16 Wx 58/05 - NZM 2005, 785). Zu beachten ist jedoch, dass in solchen Fällen nicht der Wanddurchbruch die Ursache der nachteiligen Veränderung ist, sondern die vom Eigentümer angestrebte neue Nutzung der Wohnung. Daher beurteilt sich diese Frage nach den von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien der Nutzungsänderung. Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15. Januar 2010 (Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378) klarstellte, ist ein Wohnungseigentümer im Allgemeinen nicht verpflichtet, die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art.14 GG i.V.m. § 13 Abs.1 WEG folgt das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen.  So wurde es von der Rechtsprechung als zulässig angesehen, die Eigentumswohnung als  Ingenieurbüro (OLG Zweibrücken vom 27.05.1997 - 3 W 81/97 - ZMR 1997, 482) oder als Patentanwaltskanzlei (OLG Köln vom 15.02.2002 - 16 Wx 232/01 - ZMR 2002, 380) oder als Ferienwohnung (BGH vom 15. Januar 2010 - Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378) zu nutzen, da im Allgemeinen von diesen Nutzungen keine höheren Störungen ausgehen, als bei einer normalen Wohnnutzung. Bei Auswertung der Entscheidungsgründe der hierzu ergangenen Urteile werden zumindest solche Nutzungen allgemein zulässig sein, die keine höheren Immissionen als eine mehrköpfige Familie verursachen (vergl. OLG Köln vom 15.02.2002 - 16 Wx 232/01 - ZMR 2002, 380). Die Grenze ist dort zu ziehen, wo durch die abweichende Nutzung  Beeinträchtigungen auftreten, die signifikant höher sind als bei einer Wohnnutzung (BGH vom 15. Januar 2010 - Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378). Das OLG Frankfurt konkretisierte in seinem Urteil vom 21.07.2005 (Az: 20 W 284/03, NZM 2006, 144) diese Voraussetzungen: Ob eine gewerbliche Nutzung störender sei, als eine reine Wohnnutzung sei allein im Rahmen einer typisierenden bzw. generalisierenden Betrachtung zu entscheiden: Maßgeblich sei der  Gebrauch nach seiner Art und Durchführung und die danach zu erwartende Besucherfrequenz bzw. Mitarbeiterzahl sowie die örtlichen (Umfeld und Lage im Gebäude) und zeitlichen (z.B. Öffnungszeiten) Verhältnisse zu beziehen.  Sind dagegen die typischer Weise zu erwartenden Immissionen erheblich stärker, als bei einer Wohnnutzung, darf dem dies beantragenden Eigentümer eine gewerbliche Nutzung nicht aus wichtigem Grund versagt werden. Wenn jedoch eine gewerbliche Nutzung bereits nach der Teilungserklärung allgemein zulässig ist, oder über eine solche Nutzung bereits ein bestandskräftiger Beschluss gefasst wurde (so ausdrücklich BGH vom 21.12.2000 - V ZB 45/00 - ZMR 2001, 289), können sich die anderen Eigentümer nicht einmal die Versagung auf einen wichtigen Grund stützen.

Nachteilige bautechnische Einwirkungen:

Die größte Praxisrelevanz haben jedoch durch einen Durchbruch in einer tragenden Wand hervorgerufene nachteilige bautechnische Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, kann ein Nachteil der anderen Wohnungseigentümer im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erst dann ausgeschlossen werden, wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht, dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterblieben ist, insbesondere zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen wurde (BGH v. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - ZMR 2001, 289; BGH v.19.12.1991 - V ZB 27/90 - ZMR 1992, 167). Auch Belange des Schallschutzes können solche negativen Auswirkungen darstellen (OLG München v.10.04.2006 - 34 Wx 21/06 - ZMR 2006, 643). Wenn aber der die Veränderung betreibende Wohnungseigentümer durch ein statisches Gutachten und ein Brandschutzgutachten nachweist, dass der Durchbruch nicht zu einer Gefährdung des Gemeinschaftseigentums führt, und widerspricht die Wohnungsverbindung auch nicht dem Baurecht oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, so bedarf das Durchbruchsvorhaben der Zustimmung der anderen Eigentümer nicht (BGH. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - ZMR 2001). Dies gilt jedoch nicht, wenn der äußere Eindruck des Gebäudes verändert wird, oder die Gefahr zukünftiger Mehrkosten und/oder Schäden konkret besteht (OLG Celle, 21.05.2002 - 4 W 93/02 - ZWE 2002, 533).

Betrifft der Mauerdurchbruch eine nicht tragenden Wand, bestehen seitens der übrigen Wohnungseigentümern keine beachtlichen Einwände. Nichttragende Wände sind grundsätzlich dem Sondereigentum zuzurechnen, sodass sich daraus bereits eine sehr weit gehenden Alleinverfügungsbefugnis des betreffenden Eigentümers ergibt. Insbesondere sind bei einer nicht tragenden Wand keine Beeinträchtigung der Gebäudestatik oder sonstige Nachteile ernsthaft zu befürchten (BGH vom 21.12.2000 - V ZB 45/00 - ZMR 2001, 289).

Fazit:

Die recht großzügige Handhabung der Zulässigkeit von Mauerwerksdurchbrüchen zur Zusammenlegung von zwei Eigentumswohnungen sollte nicht zu voreiligen Handlungen verleiten. Grundsätzlich ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums eine bauliche Veränderung worunter auch Eingriffe in das Mauerwerk zählen. Soweit bauliche Maßnahmen nicht gänzlich unerheblich sind (wie das Versenken eines Dübels), sind diese zustimmungsbedürftig nach Maßgabe des § 22 WEG. Auf die Zustimmung der anderen WEG-Eigentümer kann aber nur dann verzichtet werden, wenn der Durchbruch keine optischen, finanziellen oder technische Auswirkungen hat, die ohne die Wohnungsverbindung nicht eintreten würden (OLG Celle, 21.05.2002 - 4 W 93/02 - ZWE 2002, 533). Haben die betroffenen anderen Eigentümer jedoch die Zustimmung erteilt, kann sie nicht mehr widerrufen werden, auch die Erwerber der Wohnung sind an eine einmal erteilte Zustimmung gebunden (OLG München v.30.03.2007 - 34 Wx 132/06 -  ZWE 2007, 318).

 

 

Berliner Zweckentfremdungsverbot tritt zum 1. Mai 2014 in Kraft: Was ist zu tun?

Der Berliner Senat hat am 4. März 2014 die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung-ZwVbVO) erlassen. Diese Verordnung tritt am 1. Mai 2014 in Kraft und damit das Verbot in Berlin künftig Wohnungen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken zu nutzen oder leer stehen zu lassen. Die Verordnung wurde am 27. März 2014 im Berliner Gesetz und Verordnungsblatt veröffentlicht
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum für das gesamte Land Berlin. Andere Nutzungen von Wohnungen bedürfen gemäß § 1 Abs.1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) einer Genehmigung, für die die Bezirke zuständig sind. Das Gesetz nennt als verbotene, zweckfremde Nutzungen in § 2 Abs.1:
• Die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder
         zur Beherbergung,
• Die Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche
        Zwecke,
• Bauliche Veränderungen von Wohnungen, so dass sie nicht mehr
        bewohnt werden können,
• Mehr als sechsmonatiger Leerstand,
• Abriss von Wohnraum.

 Was als Wohnraum gilt, definiert das Gesetz in § 1 Abs. 3 ZwVbG.
„alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.“

Mit der Genehmigung einer zweckfremden Nutzung wird im Allgemeinen nur unter der Auflage von Ausgleichszahlungen zu rechnen sein. Entweder wird gemäß § 4 Abs.3 ZwVbVO eine laufende Ausgleichszahlung werden 5 Euro monatlich pro Quadratmeter zweckfremd vermieteter Wohnfläche festgesetzt oder eine einmalige Abgabe von bis zu 2000 € pro Quadratmeter.

In der Praxis wird auch das Negativattest gemäß § 5 der Verordnung große Bedeutung erlangen. Bestehen bei der Vermietung von Räumen Zweifel, ob diese dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen, ist auf Antrag von der Behörde ein Negativattest auszustellen. Gerade hier werden die größten Probleme durch die knappe Personaldecke der Veraltung erwartet.

In der kurzen verbliebenen Zeit bis zum in Kraft treten, haben viele Vermieter noch eine Chance, Ihre Rechtsposition zu verbessern.

Wer jetzt noch eine Wohnung zukünftig zu geschäftlichen Zwecken vermieten will, sollte ein noch im April durch den Abschluss entsprechender Verträge regeln. Gemäß § 2 Abs.2 Nr.2 ZwVbG findet das Zweckentfremdungsverbot keine Anwendung für die Dauer eines vor dem     1. Mai 2014 begonnenen Geschäftsraummietverhältnisses. Das bedeutet aber, dass nach einer Kündigung die Räume nur als Wohnung wieder vermietet werden.

Auch besteht jetzt noch die Möglichkeit eine Wohnung als Ferienwohnung oder Handwerkerwohnung zu vermieten. Diese Nutzung wird jedoch gemäß § 2 Abs.2 Nr.1 ZwVbG nur noch die nächsten 2 Jahre möglich sein, dann endet die Karenzfrist. Entscheidend dafür ist jedoch, dass noch im April 2014 entsprechende Mietverträge geschlossen werden, zumindest müssen Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden können. Ab dem Inkrafttreten werden neue Nutzungen von Wohnungen zu Ferienzwecken oder als Handwerkerpension nicht mehr zulässig sein. Die Beweislast, dass die Nutzung bereits vor dem Stichtag begann, trägt grundsätzlich der Vermieter.

Werden Geschäftsräume bereits seit einigen Jahren als Wohnung vermietet, oder hat der Mieter seine geschäftliche Nutzung eingestellt und wohnt dort? Hier kann den Vermieter das Zweckentfremdungsverbot treffen! Wer nicht nachweisen kann, dass die Umnutzung nur temporär ist, wird dann die Räume in den nächsten Jahren nicht mehr als Geschäftsräume neu vermieten können, sondern nur noch als Wohnung. Der Nachweis einer nur vorübergehenden Nutzung ist jedoch an recht hohe Voraussetzungen geknüpft, die gegenüber der Behörde nachgewiesen werden müssen.

Eine kompetente anwaltliche Beratung ist in diesen Fällen unerlässlich. Die Folgen einer Fehleinschätzung können gravierend sein, da Ordnungsgelder von bis zu 50.000 € bereits nach der alten Rechtslage mehrfach von der Behörde gegenüber Vermietern durchgesetzt wurden. Auch können den Vermieter ohne weiteres sechsstellige Schadensersatzbeträge des Mieters treffen. Wenn eine gewerbliche Vermietung auf Grund der Zweckbindung unzulässig war, kann der Mieter kündigen und Schadensersatz für Umzug, höhere Miete etc. verlangen, dies können ohne Weiteres sechsstellige Beträge sein.


Weitere Interessante Informationen zu diesem Thema finden Sie unter

http://www.kanzlei-wenderoth.de/zweckentfremdungsverbotsgesetz/

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Eigenbedarf an der vermieteten Eigentumswohnung

Will der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter kündigen, so ist dies im Allgemeinen nur zulässig, wenn sich der Vermieter auf ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses stützen kann. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt hat oder der Vermieter sich auf einen der Eigenbedarfsgründe stützen kann. Letzteres liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, d.h. der Vermieter muss • für die im Gesetz genannten Personen (Bedarfspersonen) • Wohnraum (Bedarfszweck) • in vernünftiger und nachvollziehbarer Weise benötigen (Bedarfsgrund).

Bedarfspersonen: 
Nicht jede, dem Vermieter nahe stehende Person ist eine Bedarfsperson im Sinne des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, sondern nur der Vermieter selbst, seine unmittelbaren Familienangehörigen sowie Haushaltsangehörige. Als Familienangehörige kommt nur das enge Umfeld des Vermieters in Betracht, z.B. Eltern, Kinder, Enkel oder der Ehegatte. Die Rechtsprechung fordert, dass der Vermieter der Bedarfsperson gegenüber rechtlich oder moralisch zur Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist. Zu den im Gesetz genannten Haushaltsangehörigen gehören die Personen, die seit längerer Zeit in enger Hausgemeinschaft mit dem Vermieter wohnen, insbesondere Lebenspartner, Au-Pairs und Pflegepersonen. Je weiter die Bedarfsperson familiär vom Vermieter entfernt ist, um so höher sind die Begründungserfordernisse für den Vermieter (vergl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB, Rn 44 ff.).

Bedarfszweck:
Das Gesetz berechtigt den Vermieter nur zur Kündigung, wenn die Räume als Wohnung verwendet werden sollen. Dies bedeutet, dass die Bedarfsperson in der Wohnung den Mittelpunkt ihrer Lebensverhältnisse begründen muss. Ausgeschlossen ist daher ein Eigenbedarf für eine überwiegend geschäftliche oder freiberufliche Nutzung oder als Ferienwohnung. Selbst eine Nutzung als Pendlerwohnung kann problematisch sein (vergl. LG Hamburg, WuM 1994, 431). Bedarfsgrund: § 573 Abs.2 Nr.2 BGB schreibt vor, dass die Bedarfsperson die Räume „benötigen“ muss. Daher ist die Kündigung nur dann berechtigt, wenn ein nachvollziehbares, schützenswertes Interesse an der Erlangung der Wohnung besteht. Dies ist nach dem Bundesgerichtshof nicht allein dann gegeben, wenn der Vermieter schlicht in der gekauften Eigentumswohnung wohnen möchte - erforderlich sind weitere schützenswerte Gründe (BGH, 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 - NJW 1988, 904). Die Gerichte haben hier eine umfangreiche Kasuistik entwickelt, sodass jeder Vermieter sich zur Vorbereitung einer Eigenbedarfskündigung mit den relevanten Gründen vorher befassen sollte.

Ausschlussgründe: 
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags absehbar waren. In diesem Falle ist ein Vermieter grundsätzlich verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf den möglichen Eigenbedarf hinzuweisen oder einen befristeten Mietvertrag abzuschließen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB, Rn 137 ff.) Wird die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt (Umwandlung), beträgt die Sperrfrist nach § 577a Abs.1 BGB ab Veräußerung im Regelfall drei Jahre, die in vielen Städten(z.B. Berlin) auf 10 Jahre erweitert werden kann. Innerhalb dieses Zeitraums darf der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Liegt dagegen ein berechtigter Eigenbedarf vor, spielt es keine Rolle, dass die Wohnung bereits vermietet gekauft wurde und der Vermieter unmittelbar nach dem Erwerb kündigt. (BayObLG, vom 14.7.1981 - Allg Reg 32/81 – NJW 1981, 2197).

Formalien der Kündigung: 
Viele Vermieter handhaben die vom Gesetz vorgeschriebenen Formalien der Kündigung sehr lax – und haben dann mit den negativen Folgen zu kämpfen. Oft wird nicht beachtet, dass der Erwerber einer Wohnung nicht vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, kündigen darf, da er erst dann formell in die Rechtsstellung als Vermieter einrückt (LG Essen WuM 1990, 27). Grundsätzlich muss das Kündigungsschreiben von allen Vermietern, also allen, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen Personen unterschrieben sein. Weiterhin muss das Kündigungsschreiben beweisbar dem Mieter zugegangen sein: Ein einfaches Einschreiben beweist den Zugang nicht, nur die Absendung des Schreibens. Hohe Anforderungen stellt das Gesetz bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung: Gemäß § 573 Abs.3 BGB muss der Vermieter im Kündigungsschreiben das berechtigte Interesse, also Bedarfsperson und Bedarfsgrund, im Kündigungsschreiben erläutern. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht ausreichend begründet und deshalb unwirksam, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben nur angibt, dass er die Wohnung benötigen würde oder in der eigenen Wohnung wohnen möchte (BGH, 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 - NJW 1988, 904). Erforderlich ist die Darlegung eines nachvollziehbaren Sachverhalts (BayObLG, 14.7.1981 – Allg. Reg. 32/81 - NJW 1981, 2197), damit der Mieter Klarheit über die Rechtslage und seine Handlungsmöglichkeiten erhält (BGH, 16.1.2008 – VIII ZR 254/06 - WuM 2008, 233).

Kündigungsfrist:
Die Kündigungsfrist beträgt bei der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573c Abs.1 BGB drei Monate und verlängert sich nach fünf bzw. acht Jahren ab Mietbeginn um jeweils drei Monate, maximal kann die Kündigungsfrist also neun Monate betragen. Auch ein falsch angegebenes Beendigungsdatum kann für den Vermieter zu erheblichen Nachteilen führen.

Widerspruchsfrist:
Zwar widerstrebt es den meisten Vermietern, die Mieter auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs gem. § 568 Abs.2 BGB i.V.m. §§ 574 ff. BGB hinzuweisen, jedoch ist es fahrlässig dies zu unterlassen. Der Hinweis ist zwar keine zwingende Voraussetzung, jedoch kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses dann ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt, § 574b Abs.2 BGB. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter den Mieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen hat. Fehlt der Hinweis, kann der Mieter seinen Widerspruch noch während des Räumungsrechtsstreites erklären. Härtegründe: Selbst wenn ein Eigenbedarf des Vermieters vorliegt, besteht noch keine Sicherheit, die Wohnung tatsächlich wirksam zu kündigen. Der Mieter kann nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen („Härte - oder Sozialklausel“) und nach § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit verlangen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter geltend macht, dass sein objektives Interesse, die Wohnung zu behalten das objektive Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnung überwiegt. Erforderlich sind aber auf der Mieterseite wirklich schwerwiegende, persönliche Umstände beim Mieter, z.B. fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter des Mieters oder schwere Krankheit (LG Hamburg WuM 1987, 223).

Fazit:
Die Zulässigkeitsgründe und die notwendigen Formalien der Eigenbedarfskündigung werden von ca. 50 Urteilen des Bundesgerichtshofs und der Berufungsgerichte bestimmt. In Anbetracht der hohen Anforderungen, die die Rechtsprechung bei dieser Materie aufstellt, ist es fahrlässig das Kündigungsschreiben ohne Hilfe eines Profis zu verfassen. Bereits ein einziges vergessenes Wort kann ausreichend sein, dass nach Jahren die Räumungsklage abgewiesen wird und der Eigentümer auf knapp fünfstelligen Kosten hängen bleibt.

Neues Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen in Berlin eingeführt:

Schlechte Nachrichten für vermietende Wohnungseigentümer: Am 12. Dezember 2013 in Berlin ist ein neues Zweckentfremdungsverbotsgesetz in Kraft getreten. Nach 12 Jahren ohne entsprechendes Verbot ist es zukünftig nur noch sehr eingeschränkt möglich, Eigentumswohnungen als Geschäfts- oder Praxisräume zu vermieten oder als Ferienwohnungen zu nutzen. Auch wenn dem einzelnen vermietenden Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft oft das Recht zusteht seine Wohnung als Büro oder Ferienwohnung zu vermieten, ist diese Möglichkeit durch ein staatliches Verbotsgesetz nunmehr stark beschnitten worden. Selbst zurzeit bestehende Nutzungen, werden durch das Gesetz reglementiert. Bis zum Erlass der die Details regelnden Zweckentfremdungsverordnung - etwas Mitte Februar 2014 - wird es jedoch möglich sein, noch zulässige Nutzungsänderungen durchzuführen. Mit dem am 21. November 2013 verabschiedeten „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“, kurz ZwVbG, beabsichtigt der Senat, die Verknappung insbesondere von mietgünstigem Wohnraum in Berlin zu vermeiden. Neben der Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum geht es vorrangig um eine Einschränkung der Ferienwohnungsnutzung, durch die angeblich bereits ca. 12.000 Wohnungen für dauerhafte Vermietungen nicht mehr zur Verfügung stünden. Daher darf Wohnraum in Berlin zukünftig nur noch mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes zweckfremd genutzt werden; dies gilt gemäß § 2 ZwVbG insbesondere für folgende Fallgestaltungen: • die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Beherbergung, • die Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke, • bauliche Veränderungen von Wohnraum, sodass dieser nicht mehr zum Wohnen geeignet ist, • mehr als sechsmonatiger Leerstand • Abriss von Wohnraum. Die Umsetzung des Gesetzes in der Praxis erfordert jedoch die Veröffentlichung der am 21. Januar 2014 vorgelegten Zweckentfremdungsverbots-Verordnung im Berliner Gesetz- und Verordnungsblatt, die Details des Zweckentfremdungsverbots regelt. Erst mit der Veröffentlichung dieser Verordnung wird der im Gesetz benannte Stichtag festgeschrieben werden, d.h. jetzt noch mögliche Nutzungsänderungen werden dann verboten sein! Da es in Berlin in den letzten 12 Jahren grundsätzlich möglich war, Wohnungen auch anderweitig zu nutzen, also z.B. nur unter den baurechtlichen Einschränkungen als Geschäftsräume oder Ferienwohnung zu vermieten, oder einfach leer stehen zu lassen, umfasst das neue Gesetz einige wichtige Übergangsregelungen: • Wenn eine Wohnung bereits als Ferienwohnung genutzt wird, kann diese Nutzung in den nächsten zwei Jahren fortgesetzt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass diese Nutzung in den nächsten drei Monaten beim zuständigen Bezirksamt angezeigt wird. • Wenn eine Wohnung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung mehr als teilgewerblich als Geschäftsraum oder zu freiberuflichen Zwecken vermietet war, darf bis zum Auslaufen des Vertrages diese Nutzung fortgesetzt werden, es sei denn eine Geschäftsfortführung liegt vor. Daneben trifft das Gesetz zahlreiche Ausnahmen vom grundsätzlich bestehenden Zweckentfremdungsverbot, z.B. bei Zweitwohnungen, Leerstand durch eine Sanierung/Modernisierung (max. 12 Monate), bei Härtefällen (wirtschaftliche Existenz des Mieters gefährdet), überwiegende öffentliche Interessen (z.B. Soziale-, Bildungs- oder Betreuungseinrichtungen), bei abrissreifen, nicht mehr mit vertretbarem Aufwand wieder herstellbaren Wohnräumen. Die Ausnahmen hören sich zwar großzügig an, jedoch steht zu erwarten, dass das Land Berlin seine aus den 1980er und 1990er Jahren bekannte Rechtspraxis rigid fortsetzen wird. Genehmigungen für eine zweckfremde Nutzung wird es geben, aber nur zu hohen Ausgleichsabgaben. Es ist kein Geheimnis, dass die Zahlungen auf Grund der ehemaligen Zweckentfremdungsverbotsverordnungen einen erheblichen Anteil an den Einnahmen des Landes Berlin hatten. Wie hoch die Zahlungen auf Grund des neuen Gesetzes sein werden, wird in der in Kürze in Kraft gesetzten Verordnung geregelt werden. Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz bestimmt umfangreiche Sanktionen und Eingriffsrechte. Wer künftig ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum zweckfremd nutzt, Auflagen oder Meldepflichten missachtet, kann mit einem Ordnungsgeld von bis zu 50.000 € belegt werden. Wird das normwidrige Verhalten dann immer noch fortgesetzt, kann die Verwaltungsbehörde die Wohnnutzung durch Zwangsräumungen durchsetzen, notfalls kann sogar das ganze Haus unter Zwangsverwaltung gestellt werden. Gleiches gilt sinngemäß für die Beseitigung wohnnutzungswidriger baulicher Veränderungen. Wie bereits in der Vergangenheit, räumt das Gesetz der Behörde umfangreiche Auskunfts- und Zutrittsrechte ein, um wohnzweckwidrige Nutzungen festzustellen. Hier sind nicht nur die Eigentümer verpflichtet, sondern auch die jeweiligen Mieter der betroffenen Wohnungen. Nicht zuletzt sei auf die zivilrechtlichen Folgen des Zweckentfremdungsverbotes hingewiesen. Wird eine Wohnung wohnzweckwidrig vermietet, kann der Mieter – nicht aber der Vermieter – fristlos kündigen. Dafür ist es nicht einmal notwendig, dass die Behörde die zweckwidrige Nutzung untersagt hat. Der Vermieter schuldet seinem ehemaligen Mieter dann Schadensersatz wegen Umzugs- und Umbaukosten, entgangenem Gewinn oder einer Mietdifferenz. Dies können ohne weiteres sechsstellige Beträge sein. Gerade für vermietende Wohnungseigentümer wird das neue Zweckentfremdungsverbot eine Vielzahl neuer Probleme schaffen: wie in der Vergangenheit wird jede gewerbliche Neuvermietung von zu Wohnzwecken errichteten Räumen zu einem Glücksspiel: Eine Fehleinschätzung, kann sehr teuer werden – und sogar vor dem Strafrichter enden. Gute Gründe rechtzeitig anwaltlichen Rat einzuholen, vor der Vermietung! Andererseits können Wohnungseigentümergemeinschaften, die von Ferienwohnungsnutzungen geplagt sind, nunmehr hoffen, dass dies ein Ende findet. Weitere Interessante Informationen zu diesem Thema finden Sie unter http://www.kanzlei-wenderoth.de/zweckentfremdungsverbotsgesetz/

Vermietung von Eigentumswohnungen: Welche Unterlagen sollte der Mietbewerber vorlegen?

Bei der Vermietung kommt immer wieder die Frage auf, welche Unterlagen von einem Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrages verlangt werden sollten. Bei der Bonitätsprüfung eines Mietinteressenten geht es in erster Linie um die Frage, ob der Bewerber voraussichtlich in der Lage sein wird, seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nachzukommen. Hier einige Anhaltspunkte: 1) Personalausweis, 2a) bei Arbeitnehmernmindestens 3 aktuelle Einkommensbescheinigungen , 2b) bei Selbständigen die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide und ein Testat des Steuerberaters über das Einkommen des laufenden Jahres, 2c)bei Sozialmietern der Bescheid des Amtes, dass genau diese Wohnung mit genau dieser Miete und Nebenkosten und die Kaution bezahlt wird, 3) Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. 4) Schufa, Creditreform o.ä. 5) Selbstauskunft des Mieters zu 1 Personalausweis: Stellen Sie sicher, mit wem Sie es zu tun haben. Nur wenn sicher ist, dass der Mieter auch der ist, für den er sich ausgibt, können Sie ggf. auch rechtliche Schritte gegen ihn einleiten. Bereits mehr als einmal stellte sich erst im Räumungsprozess heraus, dass der Mieter gar nicht so heißt wie der Vermieter dachte - und dann beginnt das Problem: Ohne richtigen Namen des Mieters kann man ihn nicht verklagen. Theoretisch kann man die Polizei zur Identitätsfeststellung holen - aber wenn der Mieter dann gerade nicht da ist. Wenn der Gerichtsvollzieher Zweifel an der Identität des Räumungsschuldners hat, dann bricht er die Räumung ab. Dies ist einem Mandanten schon einmal passiert, als er sich um einen Buchstaben verschrieben hatte! Achten Sie aus dem selben Grund darauf, dass der Mieter selbst den Mietvertrag vor Ihren Augen unterschreibt. Gerade in diesem Sommer kam es in meiner Kanzlei vor, dass der Mieter im Prozess behauptete, er habe den Mietvertrag gar nicht unterschrieben (sondern sein Untermieter). Das bereitet dem Vermieter extreme Probleme seine Ansprüche durchzusetzen. Vor Gericht geht es nicht um die Räumung einer Wohnung, sondern um die Verpflichtung einer bestimmten Person, die Wohnung zu räumen!!! zu 2 Bonitätsnachweise: Der Mieter MUSS Unterlagen im Original vorlegen, aus denen der Vermieter entnehmen kann, dass der Mieter nach aller Wahrscheinlichkeit in der Lage ist, die Miete und die sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis zu bestreiten. Erfahrungsgemäß sollten Miete und Nebenkosten 40% des GESICHERTEN Nettoeinkommens (nach allen Steuern und Abzügen) nicht übersteigen. Wenn es für den Mieter schon im Alltag eng wird, dann ist die nicht gezahlte Miete wegen Urlaub und Weihnachten fast sicher. Gesichert ist ein Einkommen aber nur, wenn zumindest die Probezeit abgelaufen ist, die gemäß § 622 Abs.3 BGB max. 6 Monate beträgt. Schwieriger ist es bei Selbstständigen. Hier sollte darauf bestanden werden, dass die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide und ein Testat des Steuerberaters über das Einkommen des laufenden Jahres vom Mieter vorgelegt werden. Viele Mieter empfinden das als Eingriff in Ihre persönlichen Belange, aber ein Hausverwalter, der sich jetzt blenden lässt, der kann leicht in die Haftung geraten. Gleichwertige Bonitätsnachweise wie z.B. der Nachweis über freie, unverpfändete Bankguthaben (Aufpassen! Wirklich alleiniges, freies Vermögen des Interessenten???) sind natürlich möglich. Bei Sozialmietern muss es einen Bescheid des Amtes geben, dass genau diese Wohnung mit genau dieser Miete und Nebenkosten und auch die Kaution bezahlt wird. In Zeiten leerer Kassen sollte man nicht darauf vertrauen, dass das Amt auch wirklich zahlt. Unbedingt darauf achten, dass such die Kaution übernommen wird, die wird sonst nicht gezahlt! Lassen Sie sich nie darauf ein, dass ja die Frau oder die Eltern vermögend sind. Dann müssen die auch den Mietvertrag mit unterschreiben. Akzeptieren Sie keine Bürgschaften, diese sind laut BGH im Regelfall bei Wohnungen unwirksam!!! (Siehe hierzu mein Fachartikel in diesem Forum!). zu 3 - Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Es mag erstaunlich sein, aber Querulanten haben eine Geschichte - und zeichnen sich meist durch Streit mit dem Vorvermieter aus. Aus meiner Praxis kann ich mit Sicherheit sagen, dass eine aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von keinem Mietinteressenten vorlag, den ich später geräumt habe. Gerade hier wird oft gelogen und gefälscht. Unbedingt auf Originale bestehen, wenn Ihnen etwas komisch vorkommt, dann rufen Sie beim Vorvermieter an. Ein guter Anhaltspunkt dafür sind aktuelle Einkommensnachweise bei Arbeitnehmern oder Steuerbescheide zusammen mit Steuerberatertestaten bei Selbständigen. Aus diesen Informationen wird das laufende Einkommen belegt. Zu 4. – Schufa, Creditreform und Co. Nicht überbewerten sollte man die Aussagen der Schufa, von Creditreform und ähnlichen Wirtschaftsinformationsdiensten: Die beliebte Feststellung dieser Firmen, dass „ausschließlich positive Informationen“ vorlägen, heißt gerade nicht, dass der Bewerber solvent ist. Nur wenn ausdrücklich etwas Negatives in der Auskunft dargestellt ist, dann kann und sollte dies Einfluss auf die Bewerberauswahl haben. Warum dies so ist wird deutlich, wenn man sich überlegt, welche Daten die Schufa oder Wirtschaftsauskünfte über nicht bilanzpflichtige Personen sammeln. Über normale Berufstätige Kleinunternehmer oder Freiberufler speichern Schufa, Creditreform und Co. Im Allgemeinen nur die Schulden einer Person und Verstöße gegen vertragliche Zahlungspflichten, jedoch keine Angaben zu deren Aktiva und dies auch nur von Geschäftsfällen aus Deutschland. Wer außerhalb Deutschlands tätig ist und keine Schulden in Deutschland hat, wird nicht erfasst. Die Aussagefähigkeit der Schufa-, Creditreform- und ähnlicher Daten zur Liquidität des Mieters ist also eher gering und sollte auch im Allgemeinen nicht besonders hoch bewertet werden. Im Zuge einer Untersuchung der Stiftung Warentest für deren Zeitschrift „Finanztest“ ergab sich bereits im Jahre 2003, dass ca. 69% der Daten unvollständig, veraltet oder falsch waren (vergl. „Schufa: Dürftiges Ergebnis“, Finanztest 4/2003). Für den Vermieter mögen Schufa, Creditreform und Co. gute Ergänzungen bei der Bewerberauswahl sein, gerade eine „saubere Information“ ohne Einträge macht den Bewerber nicht zu einem guten Mieter. Zu 5. – Mieterselbstinformation: Einen guten Überblick biete die Mieterselbstinformation. Bereiten Sie ein Formular vor, in dem Sie den Mieter um Auskunft bitten, wer er ist, wer in die Wohnung mit einziehen soll, ob Haustiere vorhanden sind, wo er Arbeitet, wieviel er verdient, warum er die Wohnung wechseln möchte, wo er vorher gewohnt hat, ob er die Eidesstattliche Versicherung abgegeben hat oder in den letzten Jahren Sozialleistungen bezogen hat. Der Wahrheitsgehalt dieser Information ist oft gering, aber gibt ggf. Anlass für weitere Nachfragen. Bitte beherzigen Sie diese Hinweise. Wenn der Mieter erst einmal den Schlüssel hat, kann es lange dauern, bis zu einem Räumungstermin! Vertrauen Sie auch nicht darauf, dass bei einer Fäslchung oder einem nachgewiesenen Betrug die Polizei kommt und den Mieter gleich mitnimmt (das ist mir für meinen Vermietermandanten aber ein einziges Mal gelungen). Beste Grüße aus Berlin Wenderoth Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Verbandsjurist des bvfi Dieser Beitrag spiegelt eine private Rechtsauffassung dar, die auf die fast 20jährige Berufserfahrung des Verfassers gestützt wird. Weitere interessante Informationen zum Mietrecht auf unserem Blog: http://hausverwaltung-berlin.blogspot.de/