Was darf der WEG-Verwalter entscheiden ohne die Eigentümer zu fragen

Eine der wesentlichsten Aufgaben der Eigentümerversammlung ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie dies in § 21 Abe.1 WEG ausdrücklich bestimmt ist. Den Kernbereich dieser Entscheidungskompetenz kann die Eigentümerversammlung weder auf den Verwalter, den Beirat, Wohnungseigentümer oder gar auf sonstige Dritte durch Beschluss übertragen (OLG Düsseldorf, OLG-Report Düsseldorf 2003, 100 = ZMR 2003, 126). Davon ausgenommen sind lediglich Maßnahmen der laufenden Verwaltung, die exemplarisch in § 27 WEG aufgelistet sind; hier ist der Verwalter im Allgemeinen berechtigt und sogar verpflichtet selbständig zu handeln. Grundsätzlich ist aber die Entscheidung über das „ob und wie“ von Instandsetzungsmaßnahmen der Eigentümerversammlung vorbehalten; nur der Versammlung steht die Entscheidung zu, wie gemeinschaftliches Eigentum repariert wird (LG München I, ZMR 2009, 398 (401); OLG Düsseldorf, ZMR 2007, 605 (606)). Dem Verwalter ist es daher nicht erlaubt, ohne Beschluss Instandhaltungsmaßnahmen oder Ersatzbeschaffungen durchzuführen (OLG Hamburg ZMR 2006, 546).

Nach Rechtsprechung ist es daher nur in engen Grenzen zulässig, die Vergabe und die wesentliche Ausführungsart eines Sanierungsauftrages durch Mehrheitsbeschluss z.B. auf den Verwalter zu delegieren. Die Delegation von Entscheidungsbefugnissen ist allenfalls zulässig, wenn die Art und Weise seiner Durchführung, die Kosten der Arbeiten und die sich für den einzelnen Eigentümer ergebenden finanziellen Belastungen durch Beschluss festgelegt wurden (Vgl. LG München I ZMR 2009, 398; bestätigt von OLG München, GE 2009, 525;

 KG, ZMR 2009, 790 (793) ; OLG Hamm, ZMR 2007, 131 (132)).

So muss die Eigentümerversammlung bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen z.B. darüber entscheiden, ob wesentliche Bauteile wie Fenster oder Dacheindeckungen nur saniert, gänzlich erneuert oder gar umgestaltet werden (modernisierende Instandsetzung). Wann in diesen Kernbereich der Entscheidungskompetenz der Versammlung eingegriffen wird, kann abstrakt kaum entschieden werden. Zulässig dürfte jedoch die Delegation von Detailfragen sein. Ob die Farbauswahl von im Gemeinschaftseigentums stehenden Gebäudeteilen eine solche delegationsfähige Detailfrage oder für die Gemeinschaft entscheidungserheblich ist, ist in Literatur und Rechtsprechung umstritten. So meint das Kammergericht (KG, ZMR 2004,622), dass es zulässig wäre z.B. die Farbauswahl für den Anstrich des Treppenhauses auf den Beirat übertragen, wäre gewichtige Auffassungen in der Literatur dagegen sind (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 66).

Nach einigen Urteilen soll es gerade noch zulässig sein, zwischen zwei Angeboten, die grundsätzlich durch Beschluss die Zustimmung der Eigentümer fanden, den Beirat und/oder den Verwalter zu bevollmächtigen, Details der Angebote nachzuverhandeln und dann den Auftrag zu erteilen (Merle/Bärmann, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 37). In einem solchen Fall geht es nur noch um das Auswahlermessen, das jedoch durch den Ermächtigungsbeschluss der Wohnungseigentümer-versammlung eingeengt ist und wenn eindeutige Kriterien für die abschließende Entscheidung durch Verwalter und/oder Beirat definiert sind. Weitergehend ist die Entscheidung des LG München I vom 10. November 2008: Danach soll es möglich sein, die Entscheidung über Sanierungsangebote gänzlich auf den Beirat zu delegieren, selbst wenn die Angebote noch nicht vorliegen. Dies setzt allerdings voraus, dass durch detaillierte Leistungsverzeichnisse eines Ingenieursbüros und/oder gleichartige in anderen Gebäudeteilen bereits durchgeführte Instandsetzungen, der Sanierungsumfang für die Eigentümer nachvollziehbar ist, und ein fixer Kostenrahmen beschlossen wird. Das Landgericht begründete seine Entscheidung mit dem Argument, dass die Versammlung über die maßgeblichen Eckpunkte der Sanierung beschlossen hat und Beirat resp. Verwalter nur noch ein sehr eingeschränkter, genau umgrenzter Handlungsspielraum verbliebe (LG München I ZMR 2009, 398; bestätigt von OLG München, GE 2009, 525).

Abgesehen von der Möglichkeit durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer der Gemeinschaft Entscheidungskompetenzen zu übertragen (OLG Frankfurt, OLGZ 1988, 188; LG München 1, ZMR 2009, 398 (401); Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 21 WEG, Rn 66) und von Notmaßnahmen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG (Dringlichkeit als Abgrenzungskriterium: BGH, NJW 1977, 44), bleibt im Übrigen nur noch die in § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG geregelte Ermächtigung des Verwalters, laufende Maßnahmen ordnungsgemäßer Instandsetzung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung zu treffen (Häublein, ZWE 2009,189 (193,195); Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, § 27 WEG, Rn 21). Problematisch ist dabei die Definition der laufenden Instandsetzung im Sinne des WEG. Im Wesentlichen sind darunter Maßnahmen von untergeordneter wirtschaftlicher Bedeutung zu verstehen,  wobei auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der konkreten Gemeinschaft abzustellen ist. In Anbetracht des heutigen Preisniveaus und zur Sicherung einer effektiven laufenden Verwaltung, sollte der Kostenrahmen im Einzelfall bei mindestens 3.000,00 € liegen und selbst bei großen Gemeinschaften zur Vermeidung der Aushebelung der Beschlussfassung durch die Eigentümer 8.000,00 € nicht überschreiten. Es empfiehlt sich, diesen Kostenrahmen konkret zu beschließen; zumeist wird der Kostenrahmen nur in den Verwalterverträgen benannt.