Wenn die Gemeinschaft eine Maßnahme plant, die das Gemeinschaftseigentum nicht unerheblich verändert, sollte bereits vor der Beschlussfassung feststehen, ob es sich dabei um eine Modernisierung im Sinne des § 22 Abs.2 WEG oder um eine Modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs.3 WEG handelt. Während letztere mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann, ist dagegen ist für Modernisierungen nach § 22 Abs. 2 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich: Zum einen ist die Zustimmung einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer (nach Köpfen) und mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile erforderlich. Dies gilt selbst dann, wenn die Gemeinschaftsordnung Regelungen zur Modernisierung aufweist. Sieht jedoch die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel für Modernisierungen mit einem erleichterten Quorum vor (z.B. einfache 2/3-Mehrheit), so bleibt es dabei, da § 22 Abs.2 Hemmnisse für Modernisierungen herabsetzen und nicht neue schaffen soll.
Wesentliches Abgrenzungskriterium zwischen Modernisierung und Modernisierender Instandsetzung, und somit für die zur Beschlussfassung erforderlichen Mehrheiten, ist der Instandsetzungsbedarf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlage oder eines solchen Bauteils; nur wenn die Modernisierung in keinem Zusammenhang mit der Beseitigung eines Mangels steht, ist für die Beschlussfassung die qualifizierte Mehrheit des §22 Abs.2 erforderlich. Während die Modernisierung im Sinne von § 22 Abs.2 dem Gebäude lediglich dient, muss die modernisierende Instandsetzung den Umständen nach geboten sein. Erforderlich ist daher stets ein konkreter oder zumindest absehbarer,[1] nicht unerheblicher Instandsetzungsbedarf, der nicht vorliegt, wenn intakte Anlagen erneuert werden sollen,[2]
selbst wenn dies anlässlich einer Reparatur an einer anderen Anlage erfolgt. Grundsätzlich sind Maßnahmen der Instandsetzung darauf gerichtet, den mangelfreien Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums wieder herzustellen, wozu auch die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands gehört.[3]
Maßstab für die Mangelfreiheit des Gemeinschaftseigentums sind dabei die Aussagen der Teilungserklärung, der bauliche Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums und/oder der Bautenstand nach Maßgabe wirksamer Regelungen der Wohnungseigentümer.[4]
Dies gilt auch für den Fall, wenn die Veränderung auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchgeführt werden muss; hierher gehören insbesondere Nachrüstungspflichten nach der Energieeinsparverordnung.[5] Wenn aber ohne das Bestehen einer gesetzlichen Verpflichtung prägende Bauelemente neu in das Gemeinschaftseigentum eingebracht werden, die zuvor funktionsgleich nicht vorhanden waren, ist für eine Modernisierende Instandsetzung kein Raum.[6]
Der Minderheitenschutz gebietet jedoch, dass nicht jede Modernisierungsmaßnahme, die auch Instandsetzungen umfasst, mit einfacher Mehrheit als Modernisierende Instandsetzung beschlossen werden kann. Maßgeblich ist, ob der Schwerpunkt der Maßnahme im Bereich der Instandsetzung oder im Bereich der Modernisierung liegt. Dies kann durch eine Gegenüberstellung der – fiktiven – Mangelbeseitigungskosten einerseits, und der Kosten der Verbesserung andererseits, ermittelt werden. Insoweit wird eine reine Instandsetzungs-maßnahme zumindest dann vorliegen, wenn der reine Reparaturaufwand bei über 50% der Gesamtkosten liegt. Werden dagegen geringfügige Mängel nur anlässlich einer umfassenden Modernisierung (mit-) beseitigt, so ist in diesen Fällen das Quorum des § 22 Abs.2 erforderlich. Gleiches gilt, wenn zusätzliche Maßnahmen durchgeführt werden, die in keinem Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung stehen, so z.B. der erstmalige Einbau von Dachfenstern anlässlich einer Dachsanierung oder einer Kellerdeckendämmung anlässlich einer gebotenen Fassadenisolierung; solche abtrennbaren Maßnahmen bedürfen der gesonderten Beschlussfassung mit qualifizierter Mehrheit als Modernisierung. Allerdings kann es zur Vermeidung künftigen Schimmelbefalls bei Fassadendämmmaßnahmen technisch notwendig sein, nicht nur einen Teilbereich zu isolieren, sondern die gesamte Fassade; in diesem Falle ist dann die gesamte Maßnahme als Modernisierende Instandsetzung zu werten.[7]
Wird eine Modernisierungsmaßnahme fehlerhaft vom Versammlungsleiter als modernisierenden Instandsetzung eingeschätzt und auf Grund einer knappen Mehrheitsentscheidung ein entsprechender Beschluss verkündet, so wird dieser auf die Anfechtung eines Eigentümers hin vom Gericht aufgehoben werden. Unterbleibt die Anfechtung jedoch, so bleibt der ohne das erforderliche Quorum verkündete Beschluss dennoch wirksam.
[1] LG Nürnberg-Fürth v.28.7.2010, Az: 14 S 438/10 WEG, ZWE 2010,466 (Ja:30 Jahre alte Ölheizung).
[2] OLG Düsseldorf v. 22.10.2007, 3 Wx 54/07, NZM 2007, 931(932) (Nein: Normgemäße aber alte
Außenwandisolierung); OLG Düsseldorf v.8.10.1997, Az: 3 Wx 352/97, ZMR 1998,185 (Nein: 13 Jahre alte Heizung), OLG Schleswig v.8.12.2006, Az:2 W 111/06, ZMR 2007, 562 (Nein: alte aber intakte Fassade), ZMR 2007, 562 (563).
[3] Heinemann in Jennißen, a.a.O., § 21, Rn 66.
[4] Vergl.: OLG Hamburg v. 13.02.2001, ZWE 2002, 136; KG, Az: 24 W 4146/85, OLGE 1986, 174;
Vandenhouten in N/K/V, § 22, Rn 16.
[5] BayObLG v.11.12.1980, Az: 2 Z 74/79, NJW 1981, 690 (zum Energieeinsparungsgesetz).
[6] Zu Außenjalousien: LG Bamberg v. 11.11.2009, 2 S 3/09 WEG, openJur 2012, 104619.
[7] OLG Frankfurt v. 15.10.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37.
Keine Kommentare:
Kommentar veröffentlichen