Für die meisten Menschen ist eine Eigentumswohnung einfach nur das Eigentum an einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Tatsächlich umfasst das Wohnungseigentum wesentlich mehr:
· das Sondereigentum an den Räumen der jeweiligen Wohnung,
· den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (z.B. dem Grundstück)
· die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft
Die Begründung von eigenständigem Eigentum an einer Wohnung in einem Gebäude wird durch das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht. Nach den allgemeinen Regelungen des BGB (§§ 93, 94 BGB) ist ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude und mithin alle Wohnungen darin ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks mit der Folge, dass grundsätzlich daran auch eine gesonderten Eigentumsrechte bestehen können: Der Eigentümer des Grundstücks ist danach auch immer der Eigentümer aller darauf errichteten Wohnungen. Nur wenn die besonderen Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes eingehalten werden, ist es überhaupt möglich, Sondereigentum an einzelnen Wohnungen zu begründen. Das erst im Jahre 1951 erlassene und zuletzt im Jahre 2007 reformierte Wohnungseigentumsgesetz enthält neben Begründung von Wohnungseigentum auch Regelungen über die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verwaltung sowie über gerichtliche Verfahren.
Die Teilungserklärung:
Die Teilungserklärung (auch Miteigentumsordnung oder Satzung genannt) ist eine notarielle Urkunde, die die vertragliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft bildet und die Begründung von Sondereigentum an einzelnen Wohnungen überhaupt erst ermöglicht. Die Teilungserklärung ist daher durchaus mit dem Gesellschaftsvertrag bei der Gründung einer GmbH vergleichbar. Die Teilungserklärung ist bei Amtsgericht, dass das Grundbuch führt hinterlegt. Änderungen bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer, die nur in notarieller Form möglich sind.
Zur Begründung des Sondereigentums enthält die Teilungserklärung eine Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne (Aufteilungsplan) des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes nummeriert sind, sodass sie eindeutig einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet werden können.
Verbunden mit dem Sondereigentum ist stets auch ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Im Allgemeinen korrespondiert dieser Miteigentumsanteil mit der Größe des Sondereigentums, zwingend ist dies jedoch nicht. Nach vielen Teilungserklärungen entscheidet der Miteigentumsanteil über den Anteil an den Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs.2 WEG) und teilweise auch über das Gewicht der Stimme bei der Fassung von Beschlüssen in den Eigentümerversammlungen.
Weiterhin regelt die Teilungserklärung das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Zumeist sind Umlageschlüssel für Betriebs- und Heizkosten sowie Reparaturen dort vereinbart. Weiterhin sind Regelungen durch die Durchführung der Eigentümerversammlung, insbesondere zu Ladung, Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung sowie zur Vertretung zumeist enthalten.
Zusätzlich zur Teilungserklärung bedarf die tatsächliche Aufteilung in einzelne Sondereigentums-einheiten noch der behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dazu muss die zuständige Baubehörde bestätigen, dass die einzelnen Sondereigentumseinheiten baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind (§ 3 Abs.2 i.V.m. § 7 Abs.4 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die ausreichenden Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein sowie eigene Sanitärräume.
Die grundbuchliche Aufteilung:
Wenn Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, werden vom sog. Stammgrundstück, also vom ursprünglichen Hausgrundstück, die Sondereigentums-einheiten (also die Wohnungen oder Geschäftseinheiten (Teileigentumseinheiten)) abgeteilt. Dazu legt das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt für jede Wohnung an und ordnet jeder den in der Teilungserklärung vorgesehenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu. Das so entstandene Wohnungseigentum ist rechtlich eine eigenständige Immobilie, die selbständig von den anderen Wohnungseigentumen auf dem Grundstück existiert. Das Wohnungseigentum kann separat veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine direkten Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer. In den meisten Fällen wird Wohnungseigentum durch die Aufteilung geschaffen, d.h. aus einem Hausgrundstück entsteht eine Mehrzahl von Wohnungseigentumseinheiten, die alle in sich abgeschlossen sind. Wenn jedoch Gewerbeeinheiten oder andere nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten von einer solchen Aufteilung betroffen sind, so spricht man in diesen Fällen von Teileigentum, rechtlich besteht jedoch kein Unterschied zum Wohnungseigentum.
Oftmals werden Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten bereits veräußert, bevor das Aufteilungsverfahren abgeschlossen ist. Dies ist rechtlich zulässig. In diesen Fällen erwirbt der Käufer keine Immobilie, sondern nur ein Anrecht auf die erst in der Zukunft rechtlich entstehende Eigentumswohnung. Ein solcher Kauf ist nicht ohne Risiko, insbesondere wenn der Verkäufer bereits den Kaufpreis erhalten hat, der Käufer aber noch nicht als Eigentümer der lastenfreien Wohnung im Grundbuch eingetragen ist.
Atypische Wohnungseigentumsanlagen:
Die rechtliche Selbstständigkeit von Wohnungs- oder Teileigentum ist jedoch nicht beschränkt auf Räumlichkeiten, die innerhalb eines Gebäudes liegen. Anerkannt sind auch sog. „Atypische Wohnungseigentumsanlagen“: Dies sind zumeist Reihen- oder Doppelhausareale, die sich gemeinsame Anlagen, wie z.B. Wege, Heizung, Garagen teilen. In diesen Fällen besteht das Sondereigentum i.d.R. aus den Räumen jedes einzelnen Hauses während die gemeinschaftlichen Anlagen und Freiflächen aber auch die Dach und Außenwände der Häuser das Gemeinschaftseigentum darstellen. Da das Wohnungseigentumsgesetz für diese „Atypischen Wohnungseigentumsanlagen“ keine besonderen Regelungen bereithält, sind hier erhöhte Anforderungen an die betreffende Teilungserklärung gestellt.
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