Zweckentfremdungsverbot: Die Jagd auf illegale Ferienwohnungen beginnt !

Der Berliner Senat hatte sich von seinem Angebot, die Ferienwohnungsnutzung bis zum 30. April 2016 zu gestatten, wenn die Vermieter Ihre Wohnungen anmelden, deutlich mehr versprochen. Nach den Informationen der Bezirke wurden nur 5965 Ferienwohnungen bis zum Ablauf der Anmeldefrist am 31. Juli 2014 angezeigt; dies dürfte kaum die Hälfte der tatsächlich in Berlin vorhandenen Ferienwohnungen darstellen. Obwohl einige Bezirksämter die Registrierung der Anträge noch nicht einmal abgeschlossen haben, soll ab Herbst die Jagd auf die illegalen Ferienwohnungsbetreiber beginnen.


Auf eine Anfrage im Abgeordnetenhaus zum Zweckentfremdungsverbot antwortete der Baustaatssekretär Lütke-Daldrup, dass die meisten Ferienwohnungen in den Bezirken Mitte (1583) und Charlottenburg-Wilmersdorf (1013) angemeldet wurden, gefolgt Friedrichshain-Kreuzberg (960) und Pankow (920). Kaum Anmeldungen gab es  in Lichtenberg (62) und Spandau (83). Es werde jedoch vermutet, dass nur etwa jede zweite Ferienwohnung angemeldet wurde, diese nunmehr aufzuspüren und deren weitere Nutzung zu anderen als Wohnzwecken zu unterbinden sei nun Aufgabe der Bezirke. Dafür stünden den Bezirken jedoch nur 16 Mitarbeiter zur Verfügung: Die meisten Mitarbeiter dafür setzen die Bezirksämter von Charlottenburg-Wilmersdorf (4), Mitte (3), Pankow (2) und Steglitz-Zehlendorf (2) ein. In allen anderen Bezirken wird höchstens ein Mitarbeiter dafür abgestellt. Die Bezirksämter von Marzahn-Hellersdorf und Reinickendorf haben gar kein Personal, das sich um den Außendienst bei der Kontrolle des Zweckentfremdungsverbots kümmert.


Tatsächlich werden sich die Bezirksämter schwer tun, mit dieser knappen Personaldecke, dass Zweckentfremdungsverbot durchzusetzen. Die bis 2001 in Berlin geltende alte Zweckentfremdungsverbotsverordnung wurde immerhin von über 50 Außendienstmitarbeitern überwacht – mit sehr hoher Effektivität! Heute werden jedoch die Bezirke bei ihrer Jagd durch die elektronischen Medien unterstützt. Während zweckfremde Nutzungen vor 15 Jahren meist in Form von Büros vorkamen, die nur durch detektivische Kleinarbeit zu ermitteln waren, treten die heutigen Ferienwohnungsbetreiber meist werbend im Internet auf. Aus gut informierten Kreisen war zu erfahren, dass der Senat eine internetbasierte Such-Software entwickeln lässt, die automatisch das Netz nach berliner Ferienwohnungen scannt. Dies würde eine weitgehende Automatisierung der Jagd nach Ferienwohnungen ermöglichen.


Nicht zu unterschätzen ist auch die „gute alte“ Denunziation durch Mitbewohner der Häuser, von denen sich viele durch die Feriengäste gestört fühlen. Unerwartete Hilfe erhalten die Bezirke auch durch die Mietervereine, die sich von der Bekämpfung der Ferienwohnungen mittelfristig eine Senkung des Mietniveaus und eine Verbesserung des Wohnungsangebotes erhoffen und ihre Mitglieder durch Formulare zur Anzeige möglicher Zweckfremder Wohnungsnutzer auffordern. (siehe http://www.berliner-mieterverein.de/aktuell/meldebogen-zweckentfremdung.pdf )


Zusammengefasst bedeutet dies: Wer in den Außenbezirken (außer Sreglitz-Zehlendorf!) eine Ferienwohnung im eigenen Zweifamilienhaus vermietet und sich auch nicht werbend im Internet betätigt, wird wenig zu befürchten haben. Wer am Kudamm, in Mitte oder in Prenzelberg Ferienwohnungen vermietet und diese schillernd auf allen bekannten Portalen anbietet, der wird in den nächsten Monaten wohl Besuch vom Bezirksamt bekommen – oder der Bußgeldbescheid kommt direkt. Dann stehen für jeden Einzelfall und jede einzelne Wohnung, die als Ferienwohnung vermietet oder gewerblich genutzt wird, Bußgelder von mindestens 500 € bei leichten Verstößen und im Regelfall 1.500 € im Raum (siehe 22.6. f. der Ausführungsvorschriften). Für den weiteren Fall der Zuwiderhandlung verdoppelt sich das Bußgeld, sodass gemäß 22.3. der Ausführungsvorschriften 50.000 € möglich sind.


Natürlich gibt es auch hier Mittel und Wege, aber dies erfordert den Gang zum Spezialisten.

Wann muss der Verwalter das Protokoll der Eigentümerversammlung versenden?

Bei der Mitteilung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung bestehen sowohl auf Seiten der vieler Eigentümer als auch bei einigen Verwaltungen deutliche Fehlvorstellungen. Weder muss der Verwalter das Protokoll unverzüglich nach der Versammlung an die Eigentümer schicken, noch kann er sich beliebig lange damit Zeit lassen.

Neben der Verpflichtung zur Eintragung der verkündeten Beschlüsse in die Beschluss-Sammlung ist der Verwalter gemäß § 24 Abs. 6 WEG weiter verpflichtet, eine Versammlungsniederschrift (Protokoll) zu erstellen. Anders als bei der Abfassung der Beschlusssammlung existiert für die Erstellung und Übersendung des Protokolls keine gesetzliche Frist, jedoch ist maßgebliche Rechtsprechung zu beachten, nach der das Protokoll spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist erstellt sein muss (BayObLG BReg 2Z 67/88, WuM 1989 S. 202; OLG Frankfurt, 20 W 165/90, WuM 1990 S. 461). In der immer noch unangefochten gültigen Entscheidung des BayObLG heißt es wörtlich:

„Die Verwalterin hat pflichtwidrig das Protokoll erst am … gefertigt und abgesandt, also weniger als eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist … . Dieser Zeitraum muss aber dem Wohnungseigentümer auch für die unter Umständen erst nach rechtlicher Beratung zu treffende Entscheidung zur Verfügung stehen, ob er einen Eigentümerbeschluss, von dessen Existenz er unverschuldet nicht früher Kenntnis erlangt hat, beim Amtsgericht anfechten soll (vgl. auch BGH NJW 1986, 257/286).“

Soweit der Verwalter auch Versammlungsleiter ist, fällt ihm grundsätzlich die Aufgabe zu, auch das Protokoll zu erstellen. Gemäß § 24 Abs.6 S.2 WEG benötigt der Verwalter zur Ausfertigung der Versammlungsniederschrift im Regelfall die Unterschrift des Beiratsvorsitzenden und seines Vertreters; wenn kein Beirat bestellt ist, ist zumindest die Unterschrift eines weiteren Eigentümers erforderlich, der ebenfalls an der Versammlung teilgenommen hat. Insbesondere bei der Unterschriftsleistung durch Beiräte trifft der Verwalter oftmals auf deutlich andere Vorstellungen zum Inhalt des Protokolls.  Hier ist es für den Verwalter ratsam, sich mit den abweichenden Vorstellungen auseinanderzusetzen – auch um einer ggf. gerichtlichen Protokollberichtigung zu begegnen. Scheitern die Einigungsbemühungen oder wird die Unterschrift schlicht verweigert, so muss dies der Verwalter hinnehmen, da die Unterschrift nicht erzwungen werden kann (Elzer in Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 24, Rn 127). Fehlende Unterschriften berühren im Allgemeinen nicht die Gültigkeit des Protokolls oder der Beschlüsse, lediglich der Beweiswert der Versammlungsniederschrift ist gemindert (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 68). Etwas anderes gilt nur dann, wenn in der Teilungserklärung ausdrücklich die Unterzeichnung des Protokolls durch bestimmte Personen zum Gültigkeitserfordernis erhoben wurde.

In vielen Veröffentlichungen wird noch immer ausgeführt, dass der Verwalter Kopien der Versammlungsniederschriften den Wohnungseigentümern nicht übersenden müsse. Tatsächlich gewährt das Gesetz dem Eigentümer nur ein Einsichtsrecht, § 24 Abs.6 S.3 WEG. Allerdings ist die Verpflichtung zur Protokollübersendung heute weit überwiegend in den Verwalterverträgen geregelt und auch in vielen Teilungserklärungen niedergelegt. Zumindest entspricht es auch ohne Vereinbarung der gängigen Praxis in fast allen Eigentümergemeinschaften, dass Protokollabschriften durch den Verwalter versandt werden. Eine jahrelange Übung führt hier zu einer stillschweigenden Änderung des Verwaltervertrages; der Verwalter kann dann nicht mehr einseitig von der Übersendung der Protokolle absehen (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 9.Aufl., § 24, Rn 73).

Verbindung von Eigentumswohnungen - Wanddurchbrüche

Selbst nutzende Eigentümer erhalten oftmals die Möglichkeit eine benachbarte Eigentumswohnung zu erwerben. Um aus den zwei baulich getrennten – abgeschlossenen - Einheiten eine einheitliche Wohnung zu schaffen, sind Wand- oder Deckendurchbrüche erforderlich. Hausverwalter und die anderen Eigentümer lehnen solche Maßnahmen oft ab; dabei werden folgende Argumente üblicherweise angeführt:

• Die Teilungserklärung werde dadurch falsch, da die dort geregelte Abgeschlossenheit der Wohnungen aufgehoben wird.
• Erhöhter Lärm durch intensivere Nutzung der Räume.
• Befürchtung von nachteiligen Auswirkungen des Durchbruchs auf die Statik des Gebäudes und dessen Brandsicherheit.
   

Bereits mehrfach hatte sich die Rechtsprechung mit diesen Themen zu beschäftigen. In diesen Klageverfahren forderten zumeist einige Eigentümer das Wiederverschließen eines eigenmächtig erstellten Durchbruchs. In allen Verfahren hatten die Gerichte die Frage zu beantworten, ob ein Wand- oder Deckendurchbruch für die benachbarten Eigentümer ein über das unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG darstellt, oder als zustimmungspflichtige bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs.1 WEG anzusehen ist. Nach vorangegangener divergierender Rechtsprechung der Land- und Oberlandesgerichte (z.B. KG Berlin, 17.02.1993 - 24 W 3563/92 - WuM 1993, 292; OLG Zweibrücken vom 15.10.1999 - 3 W 149/99 - ZMR 2000, 254, sind die wesentlichen Fragen durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21.12.2000 (Az: V ZB 45/00, ZMR 2001, 289) ausentschieden worden. Dabei stellte der Bundesgerichtshof fest, dass nicht jede Veränderung des Gemeinschaftseigentums unzulässig ist; dies kommt erst in Betracht, wenn Veränderung als  „nicht hinzunehmende Nachteile im Sinne von §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG“ anzusehen und die anderen Eigentümer dadurch besonders betroffen sind. Veränderungen sind erst dann nicht hinzunehmen, wenn sie bei objektiver Betrachtung konkrete und nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung darstellen. Entscheidend ist, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (siehe auch: BGH vom 19.12.1991 - V ZB 27/90 - BGHZ 116, 392 (396), NJW 1992, 978).

Verstoß gegen die Abgeschlossenheitsregeln der Teilungserklärung:

In seinem Urteil vom 21.12.2000 stellt der Bundesgerichtshof (Az: V ZB 45/00, ZMR 2001, 289) klar, dass durch einen Wanddurchbruch zwischen zwei angrenzenden Sondereigentumseinheiten die Abgeschlossenheit der Wohnungen im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG entfällt, dies aber mit keinem Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer verbunden ist. Zum einen lässt die nachträgliche Aufhebung der Abgeschlossenheit den Bestand und den Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums unberührt und führt nicht zur Unrichtigkeit des Grundbuchs. Zum anderen ist § 3 Abs. 2 WEG nur als Sollvorschrift ausgestaltet und nur auf den Schutz derjenigen Wohnungseigentümer gerichtet, deren Wohneinheiten durch die fehlende oder weggefallene Trennung beeinträchtigt werden. Wenn sich jedoch beide Wohnungen in der selben Hand befinden, scheidet eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer aus.

Nachteile durch intensivere Nutzung:

Der Bundesgerichtshof (Az: V ZB 45/00, ZMR 2001, 289) hält es für möglich, dass ein nicht zu duldender Nachteil für die übrigen Eigentümer sich einer intensiveren Benutzung der vergrößerten Räumlichkeiten ergeben könnte. Allein auf Grund der Veränderung von Anzahl und Größe der in der Anlage vorhandenen Wohnungen besteht eine solche Gefahr jedoch nicht.  Erforderlich seien konkrete Anhaltspunkte dafür, dass durch Verbindung der Wohnungen eine erheblich vermehrte und störendere Nutzung der Räumlichkeiten erfolgt. Allein durch einen Wanddurchbruch ist dies nicht gegeben, im  Gegenteil entfällt die sonst zulässige Benutzung des  Treppenhauses, um von einer Wohnung in die andere zu gelangen.

Dagegen können nicht mehr hinnehmbare Nachteile durch eine konkret bevorstehende  intensive gewerbliche Nutzung entstehen, zumindest wenn die konkret zu erwartenden Einwirkungen auf das Gemeinschaftseigentum im Allgemeinen oder andere Wohnungen im Besonderen deutlich über dem Maß einer normalen Wohnungsnutzung liegen (OLG Köln vom 27.06.2005 - 16 Wx 58/05 - NZM 2005, 785). Zu beachten ist jedoch, dass in solchen Fällen nicht der Wanddurchbruch die Ursache der nachteiligen Veränderung ist, sondern die vom Eigentümer angestrebte neue Nutzung der Wohnung. Daher beurteilt sich diese Frage nach den von der Rechtsprechung entwickelten Kriterien der Nutzungsänderung. Wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 15. Januar 2010 (Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378) klarstellte, ist ein Wohnungseigentümer im Allgemeinen nicht verpflichtet, die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken zu nutzen. Aus Art.14 GG i.V.m. § 13 Abs.1 WEG folgt das Recht, die Wohnung auch zu anderen Zwecken zu nutzen.  So wurde es von der Rechtsprechung als zulässig angesehen, die Eigentumswohnung als  Ingenieurbüro (OLG Zweibrücken vom 27.05.1997 - 3 W 81/97 - ZMR 1997, 482) oder als Patentanwaltskanzlei (OLG Köln vom 15.02.2002 - 16 Wx 232/01 - ZMR 2002, 380) oder als Ferienwohnung (BGH vom 15. Januar 2010 - Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378) zu nutzen, da im Allgemeinen von diesen Nutzungen keine höheren Störungen ausgehen, als bei einer normalen Wohnnutzung. Bei Auswertung der Entscheidungsgründe der hierzu ergangenen Urteile werden zumindest solche Nutzungen allgemein zulässig sein, die keine höheren Immissionen als eine mehrköpfige Familie verursachen (vergl. OLG Köln vom 15.02.2002 - 16 Wx 232/01 - ZMR 2002, 380). Die Grenze ist dort zu ziehen, wo durch die abweichende Nutzung  Beeinträchtigungen auftreten, die signifikant höher sind als bei einer Wohnnutzung (BGH vom 15. Januar 2010 - Az: V ZR 72/09, ZMR 2010, 378). Das OLG Frankfurt konkretisierte in seinem Urteil vom 21.07.2005 (Az: 20 W 284/03, NZM 2006, 144) diese Voraussetzungen: Ob eine gewerbliche Nutzung störender sei, als eine reine Wohnnutzung sei allein im Rahmen einer typisierenden bzw. generalisierenden Betrachtung zu entscheiden: Maßgeblich sei der  Gebrauch nach seiner Art und Durchführung und die danach zu erwartende Besucherfrequenz bzw. Mitarbeiterzahl sowie die örtlichen (Umfeld und Lage im Gebäude) und zeitlichen (z.B. Öffnungszeiten) Verhältnisse zu beziehen.  Sind dagegen die typischer Weise zu erwartenden Immissionen erheblich stärker, als bei einer Wohnnutzung, darf dem dies beantragenden Eigentümer eine gewerbliche Nutzung nicht aus wichtigem Grund versagt werden. Wenn jedoch eine gewerbliche Nutzung bereits nach der Teilungserklärung allgemein zulässig ist, oder über eine solche Nutzung bereits ein bestandskräftiger Beschluss gefasst wurde (so ausdrücklich BGH vom 21.12.2000 - V ZB 45/00 - ZMR 2001, 289), können sich die anderen Eigentümer nicht einmal die Versagung auf einen wichtigen Grund stützen.

Nachteilige bautechnische Einwirkungen:

Die größte Praxisrelevanz haben jedoch durch einen Durchbruch in einer tragenden Wand hervorgerufene nachteilige bautechnische Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, kann ein Nachteil der anderen Wohnungseigentümer im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG erst dann ausgeschlossen werden, wenn kein vernünftiger Zweifel daran besteht, dass ein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums unterblieben ist, insbesondere zum Nachteil der übrigen Eigentümer keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen wurde (BGH v. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - ZMR 2001, 289; BGH v.19.12.1991 - V ZB 27/90 - ZMR 1992, 167). Auch Belange des Schallschutzes können solche negativen Auswirkungen darstellen (OLG München v.10.04.2006 - 34 Wx 21/06 - ZMR 2006, 643). Wenn aber der die Veränderung betreibende Wohnungseigentümer durch ein statisches Gutachten und ein Brandschutzgutachten nachweist, dass der Durchbruch nicht zu einer Gefährdung des Gemeinschaftseigentums führt, und widerspricht die Wohnungsverbindung auch nicht dem Baurecht oder sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, so bedarf das Durchbruchsvorhaben der Zustimmung der anderen Eigentümer nicht (BGH. 21.12.2000 - V ZB 45/00 - ZMR 2001). Dies gilt jedoch nicht, wenn der äußere Eindruck des Gebäudes verändert wird, oder die Gefahr zukünftiger Mehrkosten und/oder Schäden konkret besteht (OLG Celle, 21.05.2002 - 4 W 93/02 - ZWE 2002, 533).

Betrifft der Mauerdurchbruch eine nicht tragenden Wand, bestehen seitens der übrigen Wohnungseigentümern keine beachtlichen Einwände. Nichttragende Wände sind grundsätzlich dem Sondereigentum zuzurechnen, sodass sich daraus bereits eine sehr weit gehenden Alleinverfügungsbefugnis des betreffenden Eigentümers ergibt. Insbesondere sind bei einer nicht tragenden Wand keine Beeinträchtigung der Gebäudestatik oder sonstige Nachteile ernsthaft zu befürchten (BGH vom 21.12.2000 - V ZB 45/00 - ZMR 2001, 289).

Fazit:

Die recht großzügige Handhabung der Zulässigkeit von Mauerwerksdurchbrüchen zur Zusammenlegung von zwei Eigentumswohnungen sollte nicht zu voreiligen Handlungen verleiten. Grundsätzlich ist jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums eine bauliche Veränderung worunter auch Eingriffe in das Mauerwerk zählen. Soweit bauliche Maßnahmen nicht gänzlich unerheblich sind (wie das Versenken eines Dübels), sind diese zustimmungsbedürftig nach Maßgabe des § 22 WEG. Auf die Zustimmung der anderen WEG-Eigentümer kann aber nur dann verzichtet werden, wenn der Durchbruch keine optischen, finanziellen oder technische Auswirkungen hat, die ohne die Wohnungsverbindung nicht eintreten würden (OLG Celle, 21.05.2002 - 4 W 93/02 - ZWE 2002, 533). Haben die betroffenen anderen Eigentümer jedoch die Zustimmung erteilt, kann sie nicht mehr widerrufen werden, auch die Erwerber der Wohnung sind an eine einmal erteilte Zustimmung gebunden (OLG München v.30.03.2007 - 34 Wx 132/06 -  ZWE 2007, 318).

 

 

Berliner Zweckentfremdungsverbot tritt zum 1. Mai 2014 in Kraft: Was ist zu tun?

Der Berliner Senat hat am 4. März 2014 die Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung-ZwVbVO) erlassen. Diese Verordnung tritt am 1. Mai 2014 in Kraft und damit das Verbot in Berlin künftig Wohnungen zu anderen Zwecken als Wohnzwecken zu nutzen oder leer stehen zu lassen. Die Verordnung wurde am 27. März 2014 im Berliner Gesetz und Verordnungsblatt veröffentlicht
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum für das gesamte Land Berlin. Andere Nutzungen von Wohnungen bedürfen gemäß § 1 Abs.1 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes (ZwVbG) einer Genehmigung, für die die Bezirke zuständig sind. Das Gesetz nennt als verbotene, zweckfremde Nutzungen in § 2 Abs.1:
• Die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder
         zur Beherbergung,
• Die Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche
        Zwecke,
• Bauliche Veränderungen von Wohnungen, so dass sie nicht mehr
        bewohnt werden können,
• Mehr als sechsmonatiger Leerstand,
• Abriss von Wohnraum.

 Was als Wohnraum gilt, definiert das Gesetz in § 1 Abs. 3 ZwVbG.
„alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind.“

Mit der Genehmigung einer zweckfremden Nutzung wird im Allgemeinen nur unter der Auflage von Ausgleichszahlungen zu rechnen sein. Entweder wird gemäß § 4 Abs.3 ZwVbVO eine laufende Ausgleichszahlung werden 5 Euro monatlich pro Quadratmeter zweckfremd vermieteter Wohnfläche festgesetzt oder eine einmalige Abgabe von bis zu 2000 € pro Quadratmeter.

In der Praxis wird auch das Negativattest gemäß § 5 der Verordnung große Bedeutung erlangen. Bestehen bei der Vermietung von Räumen Zweifel, ob diese dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen, ist auf Antrag von der Behörde ein Negativattest auszustellen. Gerade hier werden die größten Probleme durch die knappe Personaldecke der Veraltung erwartet.

In der kurzen verbliebenen Zeit bis zum in Kraft treten, haben viele Vermieter noch eine Chance, Ihre Rechtsposition zu verbessern.

Wer jetzt noch eine Wohnung zukünftig zu geschäftlichen Zwecken vermieten will, sollte ein noch im April durch den Abschluss entsprechender Verträge regeln. Gemäß § 2 Abs.2 Nr.2 ZwVbG findet das Zweckentfremdungsverbot keine Anwendung für die Dauer eines vor dem     1. Mai 2014 begonnenen Geschäftsraummietverhältnisses. Das bedeutet aber, dass nach einer Kündigung die Räume nur als Wohnung wieder vermietet werden.

Auch besteht jetzt noch die Möglichkeit eine Wohnung als Ferienwohnung oder Handwerkerwohnung zu vermieten. Diese Nutzung wird jedoch gemäß § 2 Abs.2 Nr.1 ZwVbG nur noch die nächsten 2 Jahre möglich sein, dann endet die Karenzfrist. Entscheidend dafür ist jedoch, dass noch im April 2014 entsprechende Mietverträge geschlossen werden, zumindest müssen Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden können. Ab dem Inkrafttreten werden neue Nutzungen von Wohnungen zu Ferienzwecken oder als Handwerkerpension nicht mehr zulässig sein. Die Beweislast, dass die Nutzung bereits vor dem Stichtag begann, trägt grundsätzlich der Vermieter.

Werden Geschäftsräume bereits seit einigen Jahren als Wohnung vermietet, oder hat der Mieter seine geschäftliche Nutzung eingestellt und wohnt dort? Hier kann den Vermieter das Zweckentfremdungsverbot treffen! Wer nicht nachweisen kann, dass die Umnutzung nur temporär ist, wird dann die Räume in den nächsten Jahren nicht mehr als Geschäftsräume neu vermieten können, sondern nur noch als Wohnung. Der Nachweis einer nur vorübergehenden Nutzung ist jedoch an recht hohe Voraussetzungen geknüpft, die gegenüber der Behörde nachgewiesen werden müssen.

Eine kompetente anwaltliche Beratung ist in diesen Fällen unerlässlich. Die Folgen einer Fehleinschätzung können gravierend sein, da Ordnungsgelder von bis zu 50.000 € bereits nach der alten Rechtslage mehrfach von der Behörde gegenüber Vermietern durchgesetzt wurden. Auch können den Vermieter ohne weiteres sechsstellige Schadensersatzbeträge des Mieters treffen. Wenn eine gewerbliche Vermietung auf Grund der Zweckbindung unzulässig war, kann der Mieter kündigen und Schadensersatz für Umzug, höhere Miete etc. verlangen, dies können ohne Weiteres sechsstellige Beträge sein.


Weitere Interessante Informationen zu diesem Thema finden Sie unter

http://www.kanzlei-wenderoth.de/zweckentfremdungsverbotsgesetz/

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Eigenbedarf an der vermieteten Eigentumswohnung

Will der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter kündigen, so ist dies im Allgemeinen nur zulässig, wenn sich der Vermieter auf ein „berechtigtes Interesse“ an der Beendigung des Mietverhältnisses stützen kann. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 BGB insbesondere vor, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich verletzt hat oder der Vermieter sich auf einen der Eigenbedarfsgründe stützen kann. Letzteres liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, d.h. der Vermieter muss • für die im Gesetz genannten Personen (Bedarfspersonen) • Wohnraum (Bedarfszweck) • in vernünftiger und nachvollziehbarer Weise benötigen (Bedarfsgrund).

Bedarfspersonen: 
Nicht jede, dem Vermieter nahe stehende Person ist eine Bedarfsperson im Sinne des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, sondern nur der Vermieter selbst, seine unmittelbaren Familienangehörigen sowie Haushaltsangehörige. Als Familienangehörige kommt nur das enge Umfeld des Vermieters in Betracht, z.B. Eltern, Kinder, Enkel oder der Ehegatte. Die Rechtsprechung fordert, dass der Vermieter der Bedarfsperson gegenüber rechtlich oder moralisch zur Unterhaltsgewährung oder sonstiger Fürsorge verpflichtet ist. Zu den im Gesetz genannten Haushaltsangehörigen gehören die Personen, die seit längerer Zeit in enger Hausgemeinschaft mit dem Vermieter wohnen, insbesondere Lebenspartner, Au-Pairs und Pflegepersonen. Je weiter die Bedarfsperson familiär vom Vermieter entfernt ist, um so höher sind die Begründungserfordernisse für den Vermieter (vergl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB, Rn 44 ff.).

Bedarfszweck:
Das Gesetz berechtigt den Vermieter nur zur Kündigung, wenn die Räume als Wohnung verwendet werden sollen. Dies bedeutet, dass die Bedarfsperson in der Wohnung den Mittelpunkt ihrer Lebensverhältnisse begründen muss. Ausgeschlossen ist daher ein Eigenbedarf für eine überwiegend geschäftliche oder freiberufliche Nutzung oder als Ferienwohnung. Selbst eine Nutzung als Pendlerwohnung kann problematisch sein (vergl. LG Hamburg, WuM 1994, 431). Bedarfsgrund: § 573 Abs.2 Nr.2 BGB schreibt vor, dass die Bedarfsperson die Räume „benötigen“ muss. Daher ist die Kündigung nur dann berechtigt, wenn ein nachvollziehbares, schützenswertes Interesse an der Erlangung der Wohnung besteht. Dies ist nach dem Bundesgerichtshof nicht allein dann gegeben, wenn der Vermieter schlicht in der gekauften Eigentumswohnung wohnen möchte - erforderlich sind weitere schützenswerte Gründe (BGH, 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 - NJW 1988, 904). Die Gerichte haben hier eine umfangreiche Kasuistik entwickelt, sodass jeder Vermieter sich zur Vorbereitung einer Eigenbedarfskündigung mit den relevanten Gründen vorher befassen sollte.

Ausschlussgründe: 
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, wenn sie aus Gründen erfolgt, die schon bei Abschluss des Mietvertrags absehbar waren. In diesem Falle ist ein Vermieter grundsätzlich verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages auf den möglichen Eigenbedarf hinzuweisen oder einen befristeten Mietvertrag abzuschließen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 BGB, Rn 137 ff.) Wird die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt (Umwandlung), beträgt die Sperrfrist nach § 577a Abs.1 BGB ab Veräußerung im Regelfall drei Jahre, die in vielen Städten(z.B. Berlin) auf 10 Jahre erweitert werden kann. Innerhalb dieses Zeitraums darf der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Liegt dagegen ein berechtigter Eigenbedarf vor, spielt es keine Rolle, dass die Wohnung bereits vermietet gekauft wurde und der Vermieter unmittelbar nach dem Erwerb kündigt. (BayObLG, vom 14.7.1981 - Allg Reg 32/81 – NJW 1981, 2197).

Formalien der Kündigung: 
Viele Vermieter handhaben die vom Gesetz vorgeschriebenen Formalien der Kündigung sehr lax – und haben dann mit den negativen Folgen zu kämpfen. Oft wird nicht beachtet, dass der Erwerber einer Wohnung nicht vor seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, kündigen darf, da er erst dann formell in die Rechtsstellung als Vermieter einrückt (LG Essen WuM 1990, 27). Grundsätzlich muss das Kündigungsschreiben von allen Vermietern, also allen, im Grundbuch als Eigentümer eingetragen Personen unterschrieben sein. Weiterhin muss das Kündigungsschreiben beweisbar dem Mieter zugegangen sein: Ein einfaches Einschreiben beweist den Zugang nicht, nur die Absendung des Schreibens. Hohe Anforderungen stellt das Gesetz bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung: Gemäß § 573 Abs.3 BGB muss der Vermieter im Kündigungsschreiben das berechtigte Interesse, also Bedarfsperson und Bedarfsgrund, im Kündigungsschreiben erläutern. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht ausreichend begründet und deshalb unwirksam, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben nur angibt, dass er die Wohnung benötigen würde oder in der eigenen Wohnung wohnen möchte (BGH, 20.01.1988 - VIII ARZ 4/87 - NJW 1988, 904). Erforderlich ist die Darlegung eines nachvollziehbaren Sachverhalts (BayObLG, 14.7.1981 – Allg. Reg. 32/81 - NJW 1981, 2197), damit der Mieter Klarheit über die Rechtslage und seine Handlungsmöglichkeiten erhält (BGH, 16.1.2008 – VIII ZR 254/06 - WuM 2008, 233).

Kündigungsfrist:
Die Kündigungsfrist beträgt bei der ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs nach § 573c Abs.1 BGB drei Monate und verlängert sich nach fünf bzw. acht Jahren ab Mietbeginn um jeweils drei Monate, maximal kann die Kündigungsfrist also neun Monate betragen. Auch ein falsch angegebenes Beendigungsdatum kann für den Vermieter zu erheblichen Nachteilen führen.

Widerspruchsfrist:
Zwar widerstrebt es den meisten Vermietern, die Mieter auf die Möglichkeit des Kündigungswiderspruchs gem. § 568 Abs.2 BGB i.V.m. §§ 574 ff. BGB hinzuweisen, jedoch ist es fahrlässig dies zu unterlassen. Der Hinweis ist zwar keine zwingende Voraussetzung, jedoch kann der Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses dann ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt, § 574b Abs.2 BGB. Dies gilt aber nur, wenn der Vermieter den Mieter auf die Form und die Frist des Widerspruchs hingewiesen hat. Fehlt der Hinweis, kann der Mieter seinen Widerspruch noch während des Räumungsrechtsstreites erklären. Härtegründe: Selbst wenn ein Eigenbedarf des Vermieters vorliegt, besteht noch keine Sicherheit, die Wohnung tatsächlich wirksam zu kündigen. Der Mieter kann nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen („Härte - oder Sozialklausel“) und nach § 574a BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf Zeit verlangen. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der Mieter geltend macht, dass sein objektives Interesse, die Wohnung zu behalten das objektive Interesse des Vermieters an der Erlangung der Wohnung überwiegt. Erforderlich sind aber auf der Mieterseite wirklich schwerwiegende, persönliche Umstände beim Mieter, z.B. fortgeschrittene Schwangerschaft, hohes Alter des Mieters oder schwere Krankheit (LG Hamburg WuM 1987, 223).

Fazit:
Die Zulässigkeitsgründe und die notwendigen Formalien der Eigenbedarfskündigung werden von ca. 50 Urteilen des Bundesgerichtshofs und der Berufungsgerichte bestimmt. In Anbetracht der hohen Anforderungen, die die Rechtsprechung bei dieser Materie aufstellt, ist es fahrlässig das Kündigungsschreiben ohne Hilfe eines Profis zu verfassen. Bereits ein einziges vergessenes Wort kann ausreichend sein, dass nach Jahren die Räumungsklage abgewiesen wird und der Eigentümer auf knapp fünfstelligen Kosten hängen bleibt.

Neues Zweckentfremdungsverbot für Wohnungen in Berlin eingeführt:

Schlechte Nachrichten für vermietende Wohnungseigentümer: Am 12. Dezember 2013 in Berlin ist ein neues Zweckentfremdungsverbotsgesetz in Kraft getreten. Nach 12 Jahren ohne entsprechendes Verbot ist es zukünftig nur noch sehr eingeschränkt möglich, Eigentumswohnungen als Geschäfts- oder Praxisräume zu vermieten oder als Ferienwohnungen zu nutzen. Auch wenn dem einzelnen vermietenden Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft oft das Recht zusteht seine Wohnung als Büro oder Ferienwohnung zu vermieten, ist diese Möglichkeit durch ein staatliches Verbotsgesetz nunmehr stark beschnitten worden. Selbst zurzeit bestehende Nutzungen, werden durch das Gesetz reglementiert. Bis zum Erlass der die Details regelnden Zweckentfremdungsverordnung - etwas Mitte Februar 2014 - wird es jedoch möglich sein, noch zulässige Nutzungsänderungen durchzuführen. Mit dem am 21. November 2013 verabschiedeten „Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum“, kurz ZwVbG, beabsichtigt der Senat, die Verknappung insbesondere von mietgünstigem Wohnraum in Berlin zu vermeiden. Neben der Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum geht es vorrangig um eine Einschränkung der Ferienwohnungsnutzung, durch die angeblich bereits ca. 12.000 Wohnungen für dauerhafte Vermietungen nicht mehr zur Verfügung stünden. Daher darf Wohnraum in Berlin zukünftig nur noch mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamtes zweckfremd genutzt werden; dies gilt gemäß § 2 ZwVbG insbesondere für folgende Fallgestaltungen: • die wiederholte Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Beherbergung, • die Verwendung von Wohnraum für gewerbliche oder berufliche Zwecke, • bauliche Veränderungen von Wohnraum, sodass dieser nicht mehr zum Wohnen geeignet ist, • mehr als sechsmonatiger Leerstand • Abriss von Wohnraum. Die Umsetzung des Gesetzes in der Praxis erfordert jedoch die Veröffentlichung der am 21. Januar 2014 vorgelegten Zweckentfremdungsverbots-Verordnung im Berliner Gesetz- und Verordnungsblatt, die Details des Zweckentfremdungsverbots regelt. Erst mit der Veröffentlichung dieser Verordnung wird der im Gesetz benannte Stichtag festgeschrieben werden, d.h. jetzt noch mögliche Nutzungsänderungen werden dann verboten sein! Da es in Berlin in den letzten 12 Jahren grundsätzlich möglich war, Wohnungen auch anderweitig zu nutzen, also z.B. nur unter den baurechtlichen Einschränkungen als Geschäftsräume oder Ferienwohnung zu vermieten, oder einfach leer stehen zu lassen, umfasst das neue Gesetz einige wichtige Übergangsregelungen: • Wenn eine Wohnung bereits als Ferienwohnung genutzt wird, kann diese Nutzung in den nächsten zwei Jahren fortgesetzt werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass diese Nutzung in den nächsten drei Monaten beim zuständigen Bezirksamt angezeigt wird. • Wenn eine Wohnung bereits vor dem Inkrafttreten der Verordnung mehr als teilgewerblich als Geschäftsraum oder zu freiberuflichen Zwecken vermietet war, darf bis zum Auslaufen des Vertrages diese Nutzung fortgesetzt werden, es sei denn eine Geschäftsfortführung liegt vor. Daneben trifft das Gesetz zahlreiche Ausnahmen vom grundsätzlich bestehenden Zweckentfremdungsverbot, z.B. bei Zweitwohnungen, Leerstand durch eine Sanierung/Modernisierung (max. 12 Monate), bei Härtefällen (wirtschaftliche Existenz des Mieters gefährdet), überwiegende öffentliche Interessen (z.B. Soziale-, Bildungs- oder Betreuungseinrichtungen), bei abrissreifen, nicht mehr mit vertretbarem Aufwand wieder herstellbaren Wohnräumen. Die Ausnahmen hören sich zwar großzügig an, jedoch steht zu erwarten, dass das Land Berlin seine aus den 1980er und 1990er Jahren bekannte Rechtspraxis rigid fortsetzen wird. Genehmigungen für eine zweckfremde Nutzung wird es geben, aber nur zu hohen Ausgleichsabgaben. Es ist kein Geheimnis, dass die Zahlungen auf Grund der ehemaligen Zweckentfremdungsverbotsverordnungen einen erheblichen Anteil an den Einnahmen des Landes Berlin hatten. Wie hoch die Zahlungen auf Grund des neuen Gesetzes sein werden, wird in der in Kürze in Kraft gesetzten Verordnung geregelt werden. Das Zweckentfremdungsverbotsgesetz bestimmt umfangreiche Sanktionen und Eingriffsrechte. Wer künftig ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum zweckfremd nutzt, Auflagen oder Meldepflichten missachtet, kann mit einem Ordnungsgeld von bis zu 50.000 € belegt werden. Wird das normwidrige Verhalten dann immer noch fortgesetzt, kann die Verwaltungsbehörde die Wohnnutzung durch Zwangsräumungen durchsetzen, notfalls kann sogar das ganze Haus unter Zwangsverwaltung gestellt werden. Gleiches gilt sinngemäß für die Beseitigung wohnnutzungswidriger baulicher Veränderungen. Wie bereits in der Vergangenheit, räumt das Gesetz der Behörde umfangreiche Auskunfts- und Zutrittsrechte ein, um wohnzweckwidrige Nutzungen festzustellen. Hier sind nicht nur die Eigentümer verpflichtet, sondern auch die jeweiligen Mieter der betroffenen Wohnungen. Nicht zuletzt sei auf die zivilrechtlichen Folgen des Zweckentfremdungsverbotes hingewiesen. Wird eine Wohnung wohnzweckwidrig vermietet, kann der Mieter – nicht aber der Vermieter – fristlos kündigen. Dafür ist es nicht einmal notwendig, dass die Behörde die zweckwidrige Nutzung untersagt hat. Der Vermieter schuldet seinem ehemaligen Mieter dann Schadensersatz wegen Umzugs- und Umbaukosten, entgangenem Gewinn oder einer Mietdifferenz. Dies können ohne weiteres sechsstellige Beträge sein. Gerade für vermietende Wohnungseigentümer wird das neue Zweckentfremdungsverbot eine Vielzahl neuer Probleme schaffen: wie in der Vergangenheit wird jede gewerbliche Neuvermietung von zu Wohnzwecken errichteten Räumen zu einem Glücksspiel: Eine Fehleinschätzung, kann sehr teuer werden – und sogar vor dem Strafrichter enden. Gute Gründe rechtzeitig anwaltlichen Rat einzuholen, vor der Vermietung! Andererseits können Wohnungseigentümergemeinschaften, die von Ferienwohnungsnutzungen geplagt sind, nunmehr hoffen, dass dies ein Ende findet. Weitere Interessante Informationen zu diesem Thema finden Sie unter http://www.kanzlei-wenderoth.de/zweckentfremdungsverbotsgesetz/

Vermietung von Eigentumswohnungen: Welche Unterlagen sollte der Mietbewerber vorlegen?

Bei der Vermietung kommt immer wieder die Frage auf, welche Unterlagen von einem Mietinteressenten vor Abschluss eines Mietvertrages verlangt werden sollten. Bei der Bonitätsprüfung eines Mietinteressenten geht es in erster Linie um die Frage, ob der Bewerber voraussichtlich in der Lage sein wird, seinen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nachzukommen. Hier einige Anhaltspunkte: 1) Personalausweis, 2a) bei Arbeitnehmernmindestens 3 aktuelle Einkommensbescheinigungen , 2b) bei Selbständigen die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide und ein Testat des Steuerberaters über das Einkommen des laufenden Jahres, 2c)bei Sozialmietern der Bescheid des Amtes, dass genau diese Wohnung mit genau dieser Miete und Nebenkosten und die Kaution bezahlt wird, 3) Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters. 4) Schufa, Creditreform o.ä. 5) Selbstauskunft des Mieters zu 1 Personalausweis: Stellen Sie sicher, mit wem Sie es zu tun haben. Nur wenn sicher ist, dass der Mieter auch der ist, für den er sich ausgibt, können Sie ggf. auch rechtliche Schritte gegen ihn einleiten. Bereits mehr als einmal stellte sich erst im Räumungsprozess heraus, dass der Mieter gar nicht so heißt wie der Vermieter dachte - und dann beginnt das Problem: Ohne richtigen Namen des Mieters kann man ihn nicht verklagen. Theoretisch kann man die Polizei zur Identitätsfeststellung holen - aber wenn der Mieter dann gerade nicht da ist. Wenn der Gerichtsvollzieher Zweifel an der Identität des Räumungsschuldners hat, dann bricht er die Räumung ab. Dies ist einem Mandanten schon einmal passiert, als er sich um einen Buchstaben verschrieben hatte! Achten Sie aus dem selben Grund darauf, dass der Mieter selbst den Mietvertrag vor Ihren Augen unterschreibt. Gerade in diesem Sommer kam es in meiner Kanzlei vor, dass der Mieter im Prozess behauptete, er habe den Mietvertrag gar nicht unterschrieben (sondern sein Untermieter). Das bereitet dem Vermieter extreme Probleme seine Ansprüche durchzusetzen. Vor Gericht geht es nicht um die Räumung einer Wohnung, sondern um die Verpflichtung einer bestimmten Person, die Wohnung zu räumen!!! zu 2 Bonitätsnachweise: Der Mieter MUSS Unterlagen im Original vorlegen, aus denen der Vermieter entnehmen kann, dass der Mieter nach aller Wahrscheinlichkeit in der Lage ist, die Miete und die sonstigen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis zu bestreiten. Erfahrungsgemäß sollten Miete und Nebenkosten 40% des GESICHERTEN Nettoeinkommens (nach allen Steuern und Abzügen) nicht übersteigen. Wenn es für den Mieter schon im Alltag eng wird, dann ist die nicht gezahlte Miete wegen Urlaub und Weihnachten fast sicher. Gesichert ist ein Einkommen aber nur, wenn zumindest die Probezeit abgelaufen ist, die gemäß § 622 Abs.3 BGB max. 6 Monate beträgt. Schwieriger ist es bei Selbstständigen. Hier sollte darauf bestanden werden, dass die letzten beiden Einkommenssteuerbescheide und ein Testat des Steuerberaters über das Einkommen des laufenden Jahres vom Mieter vorgelegt werden. Viele Mieter empfinden das als Eingriff in Ihre persönlichen Belange, aber ein Hausverwalter, der sich jetzt blenden lässt, der kann leicht in die Haftung geraten. Gleichwertige Bonitätsnachweise wie z.B. der Nachweis über freie, unverpfändete Bankguthaben (Aufpassen! Wirklich alleiniges, freies Vermögen des Interessenten???) sind natürlich möglich. Bei Sozialmietern muss es einen Bescheid des Amtes geben, dass genau diese Wohnung mit genau dieser Miete und Nebenkosten und auch die Kaution bezahlt wird. In Zeiten leerer Kassen sollte man nicht darauf vertrauen, dass das Amt auch wirklich zahlt. Unbedingt darauf achten, dass such die Kaution übernommen wird, die wird sonst nicht gezahlt! Lassen Sie sich nie darauf ein, dass ja die Frau oder die Eltern vermögend sind. Dann müssen die auch den Mietvertrag mit unterschreiben. Akzeptieren Sie keine Bürgschaften, diese sind laut BGH im Regelfall bei Wohnungen unwirksam!!! (Siehe hierzu mein Fachartikel in diesem Forum!). zu 3 - Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Es mag erstaunlich sein, aber Querulanten haben eine Geschichte - und zeichnen sich meist durch Streit mit dem Vorvermieter aus. Aus meiner Praxis kann ich mit Sicherheit sagen, dass eine aktuelle Mietschuldenfreiheitsbescheinigung von keinem Mietinteressenten vorlag, den ich später geräumt habe. Gerade hier wird oft gelogen und gefälscht. Unbedingt auf Originale bestehen, wenn Ihnen etwas komisch vorkommt, dann rufen Sie beim Vorvermieter an. Ein guter Anhaltspunkt dafür sind aktuelle Einkommensnachweise bei Arbeitnehmern oder Steuerbescheide zusammen mit Steuerberatertestaten bei Selbständigen. Aus diesen Informationen wird das laufende Einkommen belegt. Zu 4. – Schufa, Creditreform und Co. Nicht überbewerten sollte man die Aussagen der Schufa, von Creditreform und ähnlichen Wirtschaftsinformationsdiensten: Die beliebte Feststellung dieser Firmen, dass „ausschließlich positive Informationen“ vorlägen, heißt gerade nicht, dass der Bewerber solvent ist. Nur wenn ausdrücklich etwas Negatives in der Auskunft dargestellt ist, dann kann und sollte dies Einfluss auf die Bewerberauswahl haben. Warum dies so ist wird deutlich, wenn man sich überlegt, welche Daten die Schufa oder Wirtschaftsauskünfte über nicht bilanzpflichtige Personen sammeln. Über normale Berufstätige Kleinunternehmer oder Freiberufler speichern Schufa, Creditreform und Co. Im Allgemeinen nur die Schulden einer Person und Verstöße gegen vertragliche Zahlungspflichten, jedoch keine Angaben zu deren Aktiva und dies auch nur von Geschäftsfällen aus Deutschland. Wer außerhalb Deutschlands tätig ist und keine Schulden in Deutschland hat, wird nicht erfasst. Die Aussagefähigkeit der Schufa-, Creditreform- und ähnlicher Daten zur Liquidität des Mieters ist also eher gering und sollte auch im Allgemeinen nicht besonders hoch bewertet werden. Im Zuge einer Untersuchung der Stiftung Warentest für deren Zeitschrift „Finanztest“ ergab sich bereits im Jahre 2003, dass ca. 69% der Daten unvollständig, veraltet oder falsch waren (vergl. „Schufa: Dürftiges Ergebnis“, Finanztest 4/2003). Für den Vermieter mögen Schufa, Creditreform und Co. gute Ergänzungen bei der Bewerberauswahl sein, gerade eine „saubere Information“ ohne Einträge macht den Bewerber nicht zu einem guten Mieter. Zu 5. – Mieterselbstinformation: Einen guten Überblick biete die Mieterselbstinformation. Bereiten Sie ein Formular vor, in dem Sie den Mieter um Auskunft bitten, wer er ist, wer in die Wohnung mit einziehen soll, ob Haustiere vorhanden sind, wo er Arbeitet, wieviel er verdient, warum er die Wohnung wechseln möchte, wo er vorher gewohnt hat, ob er die Eidesstattliche Versicherung abgegeben hat oder in den letzten Jahren Sozialleistungen bezogen hat. Der Wahrheitsgehalt dieser Information ist oft gering, aber gibt ggf. Anlass für weitere Nachfragen. Bitte beherzigen Sie diese Hinweise. Wenn der Mieter erst einmal den Schlüssel hat, kann es lange dauern, bis zu einem Räumungstermin! Vertrauen Sie auch nicht darauf, dass bei einer Fäslchung oder einem nachgewiesenen Betrug die Polizei kommt und den Mieter gleich mitnimmt (das ist mir für meinen Vermietermandanten aber ein einziges Mal gelungen). Beste Grüße aus Berlin Wenderoth Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Verbandsjurist des bvfi Dieser Beitrag spiegelt eine private Rechtsauffassung dar, die auf die fast 20jährige Berufserfahrung des Verfassers gestützt wird. Weitere interessante Informationen zum Mietrecht auf unserem Blog: http://hausverwaltung-berlin.blogspot.de/

Der Inhalt und die Berichtigung von Protokollen der Eigentümerversammlung:

Der Inhalt und die Berichtung von WEG Protokollen der Eigentümerversammlung:

Der Inhalt des Protokolls der Eigentümerversammlung ist oftmals Anlass vieler Streitigkeiten. Was muss die Niederschrift enthalten, was darf sie enthalten und können der Beirat oder einzelne Eigentümer rechtmäßig Änderungen einfordern. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält in § 24 Abs.6 nur rudimentäre Regelungen, es heißt dort:

„Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen.“

Nach Rechtsprechung und Literatur muss das Protokoll das „ob und wie“ der Beschlussfassung enthalten. Neben dem Wortlaut der Beschlüsse sind auch solche Voraussetzungen zu beurkunden, die für die Beurteilung der Wirksamkeit eines Beschlusses und seines ordnungsgemäßen Zustandekommens von essentieller Bedeutung sind (Elzer in Jennißen, Kommentar zum WEG, 3.Aufl., § 119, Rn 119, 122). Dies bedeutet, dass die Niederschrift zumindest den Ort und den Zeitpunkt der Versammlung, die Feststellungen des Vorsitzenden zur Beschlussfähigkeit, die Beschlüsse im genauen Wortlaut, das exakte Abstimmungsergebnis sowie die Verkündung des Beschlusses enthalten muss (vergl. Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentumsrecht, 3.Aufl., S.516; Merle in Bärmann, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, 11. Aufl., § 24, Rn 109; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl., § 24, Rn 66). Darüber hinausgehende Protokollinhalte sind zwar grundsätzlich zulässig, stehen aber allein im Ermessen des Versammlungsleiters/Protokollführers (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120). Nach der Teilungserklärung kann jedoch eine umfassendere Verpflichtung zur Protokollierung des Versammlungsablaufs im Einzelfall vereinbart sein (vergl. BayObLG vom 3.12.2003 – 2Z BR 188/03, ZMR 2004, 443). Auch ist es regelmäßig nicht zu beanstanden, wenn der Protokollant über den Mindestinhalt hinausgehende Inhalte in der Niederschrift aufnimmt (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120).

Nach der Rechtsprechung kann die Änderung des Protokolls nur in Ausnahmefällen von den Versammlungsteilnehmern verlangt werden (OLG Hamm vom 25.4.1989 - 15 W 353/87 - OLGZ 1989, 314 (316)). So ist es regelmäßig nicht ermessenfehlerhaft, wenn nicht alle Redebeiträge in der Niederschrift wiedergegeben werden (BayObLG vom 3.12.2003 – 2Z BR 188/03, ZMR 2004, 443 (444)). Es ist nicht die Aufgabe der WEG-Versammlungsniederschrift, alle nicht anwesenden Eigentümer über alle Diskussionsbeiträge zu unterrichten (BayObLG vom 5.12.1989 – 2Z 121/89 -WuM 1990, 173; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl., § 24, Rn 66). Ausnahmsweise kann eine Ergänzung jedoch im Einzelfall geboten sein, wenn nur mit der Ergänzung die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung erreicht werden, z.B. um eine eindeutig drohende Missdeutung des Beschlussergebnisses zu verhindern (vergl. OLG Hamm vom 25.4.1989 - 15 W 353/87 - OLGZ 1989, 314 (316); Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 120).

Jeglicher Protokollinhalt muss jedoch die Grundsätze der Richtigkeit, Unparteilichkeit und Verhältnismäßigkeit wahren (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 121). Jedoch führt nicht jede nachgewiesene Unrichtigkeit des Protokolls zu einem Korrekturanspruch; dies ist nur dann gegeben, wenn ein Eigentümer dadurch rechtswidrig beeinträchtigt wird oder eine rechtlich erhebliche Willenserklärung falsch beurkundet wurde (KG vom 20.3.1989 – 24 W 3239/88 - MDR 1989, 742; BayObLG vom 5.12.1989 – 2Z 121/89 -WuM 1990, 173; Merle in Bärmann, a.a.O., Rn 125). Insbesondere bei strafrechtlich relevanten falschen Protokollinhalten oder solchen, die das Persönlichkeitsrecht rechtswidrig beinträchtigen wird ein Berichtigungsanspruch daher bejaht (BayObLG, a.a.O.; LG Hamburg vom 18.8.2010 – 318 S 168/09, ZMR 2011, 664).

Weist das Protokoll Fehler auf, können diese ohne Einhaltung von Fristen durch die Unterzeichner des Protokolls gemeinsam berichtigt werden, nicht jedoch vom Verwalter allein oder auf Grund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung (Elzer in Jennißen, a.a.O. Rn 137; BayObLG vom 12.9.2002 – 2Z BR 28/02, ZMR 2002, 951 (952). Enthält das Protokoll nicht den gesetzlichen oder nach der Gemeinschaftsordnung vorgeschriebenen Mindestinhalt, so sind die getroffenen Beschlüsse im Allgemeinen nur anfechtbar, nicht jedoch nichtig (BGH vom 3.7.1997 - V ZB 2/97 - NJW 1997, 2956); der Mangel kann aber noch im gerichtlichen Verfahren behoben werden (OLG München 07.08.2007 - 34 Wx 3/05 ZMR 2007, 883). In welcher Frist und welcher Form ein Berichtigungsanspruch geltend zu machen ist, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Teile der Rechtsprechung (OLG Hamm vom 24.1.1985 - 15 W 450/84 – MDR 1985, 502; KG vom 6.6.1990 – 24 W 1227/90 – WuM 1990, 363) halten in einem solchen Fall die Monatsfrist der Anfechtungsklage für maßgeblich während andere (Merle in Bärmann, a.a.O., Rn 130; Sullmann in Jennißen, a.a.O., § 46 WEG, Rn 74f. ) eine einen unbefristeten Berichtigungsanspruch für richtig halten.  Nach der hier vertretenen Ansicht sind Mängel in der Beschlussfassung, also hinsichtlich des Wortlauts oder des Zustandekommens, aus Gründen der Rechtssicherheit und der Bindungswirkung für Dritte (§ 10 Abs.4 WEG) innerhalb der Monatsfrist im Rahmen einer Anfechtungsklage geltend zu machen. Dagegen kann die Berichtigung aller fakultativen Bestandteile des Protokolls, insbesondere ehrverletzende Äußerungen fristfrei verlangt werden. In diesem Falle richtet sich der Anspruch gegen die Unterzeichner des Protokolls; Grundsätzlich hat jede Berichtigung den Eigentümern mitgeteilt zu werden(Kümmel, a.a.O., Rn 74f.).

Als Fazit ist festzuhalten, dass die Niederschrift grundsätzlich nur der Information über den Inhalt (genauer Wortlaut) und über das Zustandekommens von Beschlüssen der Eigentümerversammlung vermitteln muss. Hinsichtlich darüber hinausgehender Inhalte wird dem Versammlungsleiter, zumeist der Verwalter, von der Rechtsprechung ein weites Ermessen eingeräumt. Eine Änderung des Protokolls kommt nur in Betracht, wenn dessen Fortbestand zu untragbaren Ergebnissen führt. Wird die Berichtigung eines Beschlusstextes oder der der Beschlussfassung zu Grunde liegenden Formalien verlangt, so sollte aus Sicherheitsgründen die Monatsfrist der Anfechtungsklage eingehalten werden

Prozesskostenverteilung in der Jahresabrechnung

Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt oder einzelne Eigentümer einen Gerichtsprozess verloren haben, stellt sich zumeist im Folgejahr die Frage, wie die Prozesskosten im Rahmen der Jahresabrechnung zu verteilen sind. Insbesondere wenn die obsiegenden Eigentümer über die Jahresabrechnung an den Kosten des Verfahrens beteiligt werden sollen, ist neuer Streit vorprogrammiert. Leider scheinen viele WEG-Verwalter mit der Verbuchung von Prozesskosten und deren Verteilung in der Jahresabrechnung überfordert zu sein. Dabei hat hierzu bereits im Jahre 2007 der Bundesgerichtshof die Jahrzehnte alte Rechtsprechung der Oberlandesgerichte bestätigt.

Grundsätzlich sind zwei Arten von gerichtlichen Verfahren der WEG zu unterscheiden:

1.       Gemeinschaft hat ein Verfahren als „WEG“ also als Verband geführt, der Gegner war z.B. ein Dritter (Handwerksfirma, Verwalter u.s.w.).

2.       Die Eigentümer streiten untereinander (Binnenrechtstreit, z.B. eine Anfechtungsklage)

Wie der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 15.3.2007 (- V ZB 1/06 - NZM 2007, 358) klar gestellt hat, müssen die Kosten eines Rechtsstreits stets so verteilt werden, wie das Gericht es im Urteil oder Beschluss angeordnet hat respektive entsprechend der vereinbarten Kostenquote in einem Vergleich (OLG Köln vom 22.08.2008, Az:16 Wx 228/07, ZMR 2009, 311); dort festgestellte Kostenquoten sind grundsätzlich vorrangig gegenüber dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel, der sich auch § 16 Abs.2 WEG oder der Teilungserklärung ergibt.

Wenn die WEG insgesamt den Prozess geführt hat dann ist sie selber Kläger oder Beklagte und nicht die einzelnen Eigentümer. In diesem Fall werden die Kosten entsprechend § 16 Ans.2 WEG respektive der allgemeinen Anweisung in der Teilungserklärung verteilt. Darunter fallen alle Streitigkeiten mit Dritten, an denen die Eigentümergemeinschaft selbst oder sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam und mit gleichem Ziel beteiligt sind aber auch Streitigkeiten zur Verfolgung von gemeinschaftlichen Hausgeld- oder Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer. Letztere betreffen zwar das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft, fallen aber in den Bereich der gemeinschaftlichen Verwaltung (so ausdrücklich BGH vom 15.3.2007 - V ZB 1/06 - NZM 2007, 358). Hierher gehören auch Rechtsstreite gegen den (ehemaligen) Verwalter oder Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 WEG.

Wenn die Eigentümer in einem Binnenrechtsstreit aber untereinander streiten und einige Eigentümer gewinnen während andere verlieren, dann dürfen nur die Verlierer mit den Kosten des Rechtsstreits in der Jahresabrechnung belastet werden. Ausdrücklich fordert der Bundesgerichtshof, dass Konflikte innerhalb der Eigentümergemeinschaft nie auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden dürfen (BGH vom 15.3.2007 - V ZB 1/06 - NZM 2007, 358). Nach gerichtlichen Kostenregelung im Urteil haben die Kosten des Verfahrens entweder genau benannte Eigentümer zu tragen oder aber die „übrigen Eigentümer der WEG mit Ausnahme des Klägers“. Diese Kostenregelung betrifft zwar in erster Linie  die Erstattungspflicht im Prozessrechtsverhältnis der beteiligten Streitparteien und nicht die Kostenverteilung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft. Soweit allerdings – durch das Gericht eine Kostenerstattung zugunsten einzelner Wohnungseigentümer bestimmt wird, ist diese Entscheidung bzw. Regelung auch für das Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft maßgebend. Die gerichtliche Kostenentscheidung oder eine Prozessparteien im Vergleichswege getroffene Kostenregelung hat deshalb immer Vorrang. Die Kosten eines Verfahrens dürfen nur auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden, die nach der gerichtlichen Regelung Kostenregelung zu tragen haben (BGH vom 15.3.2007, Az: V ZB 1/06, NZM 2007, 358 ff).

Insbesondere wenn der Verwalter im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungsbefugnis nach §27 Abs.2 Nr. 2 WEG einen Rechtsanwalt für die Beklagten Eigentümer eines Anfechtungsprozesses mandatiert (vergl. LG Karlsruhe vom 7.8.2012 - 11 S 180/11 – ZMR 2013, 376) und aus dem Gemeinschaftsvermögen bezahlt, stellt sich die Frage, wie diese Kosten in der Jahresabrechnung zu verbuchen und zu verteilen sind. Nach dem OLG Köln (vom 22.08.2008 - Az:16 Wx 228/07 - ZMR 2009, 311) sind diese Kosten in die Jahresabrechnung und die jeweiligen Einzelabrechnungen einzustellen sind; die Verfahrenskosten dürfen in den Einzelabrechnung jedoch nicht nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel umgelegt werden, sondern nur mit einem besonderen Verteilungsschlüssel, der der gerichtlichen Kostenentscheidung entspricht. Wer den Rechtsstreit gewonnen hat und deshalb keine Kosten zu tragen hat, darf auch in der Einzelabrechnung nicht mit Kosten des Rechtsstreits belastet werden.

Muss der Bauträger/Verkäufer dem Erwerber Pläne und Bauunterlagen übergeben?

Der Erwerber einer Eigentumswohnung, insbesondere wenn diese erst auf Grund eines Bauträgervertrages errichtet wurde, meint zumeist auch einen Anspruch auf Herausgabe der Bauunterlagen erworben zu haben. Oftmals weigert sich der Verkäufer jedoch oft z.B. die Gebäudepläne, Ausführungspläne technischer Anlagen, Baugenehmigung, technische Dokumentationen oder Wartungsanweisungen seinem Kunden auszuhändigen. Nach der aktuellen Rechtsprechung sind ohne eine ausdrückliche vertragliche Verpflichtung Verkäufer oder Bauträger nur selten dazu verpflichtet.

Nach der heute herrschenden Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, besteht kein allgemeiner Anspruch auf Herausgabe der Projektunterlagen, weder bei einem Bauträgervertrag über eine Immobilie noch beim Kauf einer Eigentumswohnung. Grundsätzlich ist der Bauträger oder der Verkäufer nur verpflichtet, dem Erwerber solche Unterlagen zu übergeben, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Fehlt eine solche Vereinbarung, so können Pläne und technische Dokumentationen nur dann erfolgreich eingefordert werden, wenn ein besonderes, konkret begründetes rechtliches Interesse des Erwerbers besteht (OLG München vom 15.10.1991 – 9 U 2958/91 - BauR 1992,95; OLG Frankfurt vom 26.10.2006 - 26 U 2/06 - NJW-RR 2007, 817). Dies ist für den Fall anerkannt, wenn er zur Beseitigung von Mängeln am Gebäude, zur Wartung technischer Anlagen oder zur Durchführung von Umbauten auf bestimmte Pläne oder sonstige Dokumentationen angewiesen ist. Ohne die Unterlagen muss eine erforderliche Instandsetzung oder ein unmittelbar bevorstehender Umbau erheblich erschwert sein (LG Krefeld vom 11.12.2008 - 2 O 56/08, BauR 2009, 860). Daher begründen theoretischen Möglichkeiten zukünftiger Instandsetzungen am Objekt oder Erleichterungen bei der Verwaltung der Immobilie allein kein berechtigtes Interesse, selbst wenn das Fehlen der Unterlagen für den Eigentümer in einem zukünftigen Schadensfall erhöhte Kosten bedeuten würde oder nach Ablauf der Gewährleistungsfrist überhaupt nicht mehr durchsetzbar wäre (LG München I vom 2.3.2007 - 2 O 23839/06 - BauR 2007, 1431).

Die Rechtsprechung begründet ihre Auffassung mit dem Argument, dass mangels vertraglicher Vereinbarungen zur Übergabe der Projektunterlagen, deren Herausgabe nur als vertragliche Nebenpflicht des Bauträgers oder des Verkäufers nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB in Betracht käme. Danach ist aber eine umfassende Interessenabwägung erforderlich (OLG Frankfurt, a.a.O.; OLG München, a.a.O.), da ohne ein besonderes, konkret begründetes Interesse des Erwerbers, der Bauträger oder Verkäufer bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist unabsehbaren Auskunfts- und Bereithaltungspflichten ausgesetzt wäre (LG München I, a.a.O.). Beschränkt ist die Herausgabepflicht jedoch auf Unterlagen, die aktuell im Besitz des Vertragspartners stehen (OLG Frankfurt, a.a.O. ; OLG Köln Urteil vom 23.02.2005 - 11 U 76/04). Sofern dem Bauträger oder Verkäufer kein Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist, muss er keine Unterlagen nachfertigen.

Eine Herausgabepflicht des Veräußerers auch ohne konkreten Bedarf des Erwerbers sieht die Rechtsprechung jedoch für öffentlich-rechtlich vorgeschriebene Nachweisunterlagen, wie z.B. den Energieausweis eines Gebäudes oder technische Dokumentationen zum Nachweis der Betriebssicherheit oder zur Durchführung erforderlicher Wartungen. Dazu gehören z.B. Revisionspläne hinsichtlich der Wasser- und Abwasserleitungsführung und der Heizungsinstallation, weil diese Unterlagen für den laufenden Betrieb und die Wartung dieser Anlagen benötigt werden (OLG Frankfurt, a.a.O. ; OLG Köln Urteil vom 23.02.2005 - 11 U 76/04). Eine Herausgabepflicht von technischen Dokumentationen kann sich auch aus der  DIN 18382 Abs.3.1.6 ergeben, wonach hat der Auftragnehmer alle für den sicheren und wirtschaftlichen Betrieb der Anlage erforderlichen Bedienungs- und Wartungsanleitungen und notwendigen Bestandspläne zu fertigen und dem Auftraggeber auszuhändigen hat. Auch nach DIN VDE 0100-610 muss jede elektrische Großanlage geprüft werden, bevor sie vom Benutzer in Betrieb genommen wird, wobei ein Prüfprotokoll erstellt werden muss. Dies gilt jedoch nicht für Altanlagen. Da die DIN- und VDE-Normen Bestandteil der allgemein anerkannten Regeln der Technik sind und Allgemeingültigkeit besitzen, besteht eine ggf. dort geregelte Herausgabepflicht des Bauträger insoweit auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung mit dem Auftraggeber. Dagegen sind statische Nachweise im Sinne von DIN 18332 zwar durch Auftragnehmer gegenüber der Baubehörde zu erbringen, aber deren Dokumentation z.B. durch Zeichnungen stellt eine Besondere Leistung dar, die vom Auftraggeber besonders zu vergüten ist. Fehlt es an einer entsprechenden Sondervergütungsvereinbarung muss der Bauträger diese Dokumentationen auch nicht herausgeben; eine Herausgabepflicht des Bauträgers hinsichtlich der Baupläne ergibt sich i.d.R. auch nicht aus den Landesbauordnungen (OLG Frankfurt, a.a.O.).

Eine Ausnahme vom Grundsatz, dass ein Herausgabeanspruch hinsichtlich der Bauunterlagen eine Vereinbarung oder einen konkreten Bedarf voraussetzt hat die Rechtsprechung jedoch anerkannt: War der Bauträger zugleich Verwalter des von ihm errichteten Gebäudes nach den Wohnungseigentumsgesetz, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Überlassung aller Projektunterlagen aus seinem Besitz (BayObLG vom 23.3.2001 - 2Z BR 6/01 - DRsp Nr. 2001/7849). Anspruchsgrundlage hierfür ist aber nicht der Erwerbsvertrag, sondern der Verwaltervertrag. Nach Beendigung der Verwaltertätigkeit haben die Wohnungseigentümer gegen den Verwalter gem. §§ 675, 667 BGB einen Anspruch auf Herausgabe aller Unterlagen, die dieser auf Grund seiner Verwaltertätigkeit erlangt hat (BayObLG, NJWE-MietR 1997, 14/ WuM 1996, 661). Dazu gehören alle Papiere, die er anlässlich der Geschäftsbesorgung für die Wohnungseigentümer erlangt hat, insbesondere die Bauunterlagen, da diese für Gewährleistungs- und sonstige Ansprüche gegenüber den am Bau Beteiligten von Bedeutung sind (OLG Hamm, NJW-RR 1988, 268. BayObLG - 2 Z BR 6/01, NZM 2001, 469). Anders als der Bauträger ist der ehemalige Verwalter i.d.R. zur Ersatzbeschaffung verpflichtet, falls ihm Unterlagen abhanden gekommen sind (OLG Hamm - 15 W 41/07, NZM 2008, 850 und - 15 W 181/06 – ZMR 2007, 982; Niedenführ in Kümmel/Niedenführ/Vandenhouten, 10. Aufl., § 26 WEG, Rn 130). Dagegen ist der Verwalter eines Hauses, der nicht zugleich Bauträger war, nicht verpflichtet, die Projektunterlagen ungefragt zu beschaffen; im Gegenteil müssen die Eigentümer dem Verwalter die zur Verwaltung benötigten Unterlagen zur Verfügung stellen.

Praxistipp:

In Anbetracht der aktuellen Rechtsprechung, sollte jeder Erwerber einer Immobilie auf eine ausdrückliche Regelung im Notarvertrag bestehen, dass der Verkäufer resp. der Bauträger einen vollständigen Satz aller Bauunterlagen auszuhändigen hat. Ist keine vertragliche Regelung vorhanden so besteht eine entsprechende Verpflichtung des Vertragspartners nur, wenn wegen akutem Instandsetzungsbedarf oder einem konkreten Umbauvorhaben der Eigentümer auf die Pläne angewiesen ist. Mit dem Ablauf der vertraglichen Gewährleistungsfrist – zumeist fünf Jahre bei Neubauten – ist der Anspruch jedoch ausgeschlossen. Bereits bei der Gestaltung der Verträge sollte darauf geachtet werden, dass die dem Erwerber auszuhändigenden Unterlagen im Vertrag so genau wie möglich bezeichnet werden.

Realteilung des WEG Grundstücks: Nicht ohne die Bank

Gerade bei Mehrhausanlagen stellt sich oft die Frage einer Realteilung – was die Eigentümer des einen Hauses wollen, wird von den anderen nicht mitgetragen. Gerade vor dem Hintergrund, dass der Bundesgerichtshof die Verwaltung durch Untergemeinschaften in seiner Entscheidung vom 20. Juli 2012 zu Az. V ZR 231/11 (veröffentlich in NJW-RR 2012, 1291 bzw. NZM 2012, 766) stark eingeschränkt hat, wird für jedes Haus die volle rechtliche Selbständigkeit angestrebt. Wenn trotz der hohen Kosten für Neuvermessung der Grundstücke, Grundbuchamt etc. alle Eigentümer beider Häuser eine Teilungsvereinbarung bejahen (ein Beschluss ist hier nicht möglich), müssen die finanzierenden Banken beteiligt werde. Gleiches gilt, wenn die Gemeinschaft einen Teil des WEG-Grundstücks verkaufen will.

Nach übereinstimmender Rechtsprechung muss jede Veränderung, die zu einer Veränderung des Miteigentums am Gemeinschaftseigentum führt von den finanzierenden Banken genehmigt werden. Notwendig ist die Pfandhaftentlassung (Löschungsbewilligung)  des abzuschreibenden Anteils am Gemeinschaftseigentums durch die Grundpfandrechtsgläubiger (Banken). Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer, dessen Wohnung noch für einen Kredit als Sicherheit haftet, nicht ohne Zustimmung seiner Bank seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum verändern darf.

Die Wohnungseigentümer können zwar den ihrem Sondereigentum zugrunde liegenden Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum durch Änderungsvereinbarung und Auflassungserklärung für sich vergrößern/verkleinern. Da der Miteigentumsanteil nicht dem Wert des Sondereigentumsbereichs entsprechen muss, bedarf es nicht der gleichzeitigen Anpassung der Sondereigentumsrechte (BGH vom 18.06.1976 - V ZR 156/75 - NJW 1976, 1976). Von dieser Änderung rechtlich betroffen sind die am Sondereigentum berechtigten dinglichen Gläubiger (die Banken), weil sich der zum Sondereigentum gehörende  Miteigentumsanteil verkleinert (die Belastungen am abgespaltenen Anteil, also am anderen Grundstück, sollen ja erlöschen). Ausdrücklich tenorierte bereits 1993 das Bayerische Oberste Landesgericht (vom 16.04.1993 - 2Z BR 34/93, NJW-RR 1993, 1043):

„Wird die Größe der Miteigentumsanteile sämtlicher Wohnungseigentumsrechte ohne Änderung des zugehörigen Sondereigentums verändert, so sind hierzu entsprechende Rechtsänderungs- und Auflassungserklärungen aller Wohnungseigentümer erforderlich und die Zustimmung der dinglich Berechtigten an den Wohnungseigentumsrechten, deren Miteigentumsanteil kleiner wird, ferner eine Pfandunterstellung seitens der Wohnungseigentümer, deren Miteigentumsanteil sich vergrößert.“

Daher ist es notwendig, dass die Banken der Grundstücksteilung zustimmen und damit die Pfandfreigabe (Löschungsbewilligung) für den abgespaltenen Anteil erklären (OLG Hamm vom 28.05.1998 - 15 W 411/97 - ZMR 1999, 197 ; Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 10. Aufl., § 6 Rn 9 ; Bärmann/Armbrüster, WEG, 11. Aufl., § 5, Rn 13).

Da eine Grundstückteilung zumeist dazu führt, dass die neu geschaffenen Grundstücksteile nie gleich groß sind, sind Genehmigungsprobleme mit der finanzierenden Bank vorprogrammiert. Ein  Rechtsanspruch gegen die Bank auf Zustimmung zur Pfandhaftentlassung hinsichtlich des abzutrennenden Grundstücksteils wird überwiegend abgelehnt, selbst wenn sich die Haftungsmasse der Bank dadurch kaum verringert. Wenn eine Realteilung des WEG-Grundstücks im Raume steht, sollte jeder Eigentümer sollte vorher klären, ob seine Bank bei einer Realteilung mitspielt.  

Balkone in der WEG: Instandsetzungskosten und Nutzungsrecht

Gerade im Zuge von Instandsetzungsmaßnahmen geht es immer wieder um die Sanierungskosten von Balkonen: Eigentümer ohne Balkon wollen die Sanierung, die zumeist nur wenigen anderen Eigentümern zu Gute kommt, nicht mittragen. In den meisten Fällen werden aber alle Eigentümer die Sanierung eines Balkons oder Teilen davon mittragen müssen.

Grundsätzlich sind Balkone als Bestandteile der äußeren Hülle des Gebäudes und insbesondere wegen Ihrer tragenden uns abdichtenden Elemente dem Gemeinschaftseigentum zuzuorden. Wenn also nichts abweichendes in der Teilungserklärung vereinbart ist, dann gehören die Balkone zum Gemeinschaftseigentum und sind grundsätzlich dann auch von der Gemeinschaft auf deren Kosten in Stand zu halten. Balkone sind aber grundsätzlich sondereigentumsfähig, d.h. die Teilungserklärung kann die Balkone durch eine Bestimmung auch dem Sondereigentum einer bestimmten Wohnung zuordnen. Eine solche Regelung ist für Balkone üblich und wichtig, weil das jedem Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 2 WEG zustehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschafseigentum ja an einem Balkon von anderen Eigentümern nicht durchgesetzt werden kann (vergl. BayObLG v. 17.09.2003 - 2Z BR 179/03 - ZMR 2004, 132; OLG Düsseldorf v. 21.12.1998 - 3 Wx 418/98 - ZMR 1999, 350; OLG Frankfurt v. 3.4.1997 - 20 W 90/97 - ZMR 1997, 367). Fehlt eine solche Regelung in der Teilungserklärung muss der Eigentümer der an den Balkon angrenzenden Wohnung dennoch nicht die Mitbenutzung der anderen WEG-Eigentümer dulden – es besteht dann ein faktisches Sondernutzungsrecht am Balkon (Armbrüster in Bärmann, 12. Auflage, § 5 Rn 58).

Mit der Zuordnung des Balkons zum Sondereigentum, wird aber keine Aussage darüber getroffen, dass auch die konstruktiven und optisch die Fassade prägenden Bestandteile des Balkons dem Sondereigentum unterfallen. Dies mit dem Bundesgerichtshof zu verneinen (BGH v.25.01.2001 - VII ZR 193/99 – NJW-RR 2001, 800).

Wie sich zumeist aus der Teilungserklärung ergibt, sind die Balkone in einem inhaltlichen Kontext typischer Sondereigentumsbestandteile wie Putz, Fußbodenbelag und Verkleidungen genannt. Bereits daraus ergibt sich, dass das Sondereigentum am Balkon in erster Linie nur die Nutzung des Eigentümers der angrenzenden Wohnung sichern soll und sachlich nur Wandfarbe, Putz und Bodenbelag umfasst. Alle konstruktiven und die der Sicherheit dienenden Bestandteile eines Balkons, stehen diese Balkonteile zwingend im Gemeinschaftseigentum (BayObLG vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93, WE 1994, 314, dort zur Dachterrasse). Im Wesentlichen ist entschieden, dass die folgenden Elemente zwingend zum Gemeinschaftseigentum zählen:

·         alle konstruktiv tragenden Elemente (OLG Hamm v.16.09.1988 - 26 U57/88 - ZMR 1989, 99),

·         alle Absturzsicherungen wie Geländer (OLG Düsseldorf v.9.08.1991 - 22 U20/91 - ZMR 91, 486; BayObLG v.25.09.1996 - 2Z BR79/96 - WuM 1997, 188),

·         die Balkonbrüstung einschließlich Deck- und Kronenbleche (BayObLG v.30.03.1990 - 2Z BR 31/90 - WE 1990, 138),

·         die Feuchtigkeitsisolierungsschichten auf der Balkonplatte (BGH v.25.01.2001 - VII ZR 193/99 – NJW-RR 2001, 800)

·         Trennwände zwischen Balkonen verschiedener Wohnungen (BayObLG v.1.2.2001 – 2 Z BR 68/00 – GE 2001, 775).

·         die tragenden Bestandteile der Balkondecke (OLG Zweibrücken v.21.9.1999 - 3 W 141/99 - NZM 2000, 294)

·         die Balkontüren (Armbrüster in Bärmann, 11.Aufl., § 5 Rn 59)

·         die Wärmedämmschicht (OLG Hamm, 20.11.2006 - 15 W 166/06 - ZMR 2007, 296).

·         der Estrich (OLG Hamm, 20.11.2006 - 15 W 166/06 - ZMR 2007, 296).

Gemeinschaftseigentum gehörenden Bestandteile dürfen auch nicht von den betroffenen Sondereigentümern verändert oder beseitigt werden (BayObLG v.1.2.2001 – 2 Z BR 68/00 – GE 2001, 775). Trifft die Gemeinschaftsordnung zweideutige Regelungen zum Umfang des Sondereigentums, so ist im Zweifel durch Auslegung zu ermitteln, dass nur die nachfolgenden Sondereigentumsfähigen Bestandteile gemeint sind (zu „Balkonboden“: OLG München v.30.6.2007 - 34 Wx 116/06 - NZM 2007, 369)

·         der begehbare Boden-/Plattenbelag z.B. Fliesen (BayObLG, Beschluss v. 17.12.1993 - 2Z BR 105/93 - WE 1994, 314; BayObLG, ZWE 2004, 93).

·         der Innenputz und Innenanstrich, nicht jedoch wenn von außen sichtbar (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 5 Rn 29).

In diesen dem Sondereigentum unterfallenden Bereichen fehlt der Wohnungseigentümergemeinschaft sogar die Beschlusskompetenz: Gegen den Willen des betroffenen Eigentümers darf die Gemeinschaft keine Entscheidungen über die Gestaltung des Sondereigentums treffen, z.B. nicht über die Art der Balkonfliesen (OLG Köln vom 5.12.2000 – 16 Wx 121/00 – ZMR 2001, 568).

Werden die o.g. Bestandteile, die sonst in Ordnung waren nur deshalb beschädigt, weil das darunter liegende Gemeinschaftseigentum in Stand gesetzt wird, so trägt gemäß § 14 Nr.4 WEG die Gemeinschaft auch der Wiederherstellungskosten des durch die Arbeiten beschädigten Sondereigentums (BayObLG  v.6.2.1987 - 2 Z 93/86 - ZMR 1987, 227; OLG Düsseldorf v.22.11.2005 – 3 Wx 140/05 – ZMR 2006, 459, GE 2006, 94). Allerdings kann ein Mitverschulden zu einer Reduzierung des Anspruchs führen (OLG Schleswig v.13.07.2006 - 2 W 32/06 - NJW-RR 2007, 448).

Grundsätzlich muss das Gemeinschaftseigentum auf Kosten der Gemeinschaft in Stand gesetzt werden. Es ist jedoch möglich, dass abweichende Regelungen bestehen. In dem am 16. November 2012 vom Bundesgerichtshof ( Az: V ZR 9/12 - NJW 2013, 681) entschiedenen Fall war in der Teilungserklärung eine ausdrückliche Anordnung zur Kostentragung für die Balkone enthalten. Dies hatte die Folge, dass der betroffene Sondereigentümer auch für die Kosten der Instandsetzung der tragenden Teile (obwohl im Gemeinschaftseigentum stehend) alleine aufzukommen hatte. Auch wenn in der Teilungserklärung z.B. die Isolierschicht dem Sondereigentum zugewiesen ist und aus diesem Grund diese Klausel nichtig ist, kann dies u.U. aber in eine Kostentragungslast hinsichtlich der Sanierungskosten des betroffenen Sondereigentümers umgedeutet werden (OLG Hamm v.13.08.1996 - 15 W 115/96, ZMR 1997, 193).

Die Kostentragungslast der betroffenen Balkon-Sondereigentümer für Sanierungskosten am Gemeinschaftseigentum kann grundsätzlich auch auf dem Beschlusswege nach § 16 Abs.4 WEG herbeigeführt werden. Auf Grund der daraus folgenden hohen Kosten für den einzelnen Eigentümer stellt die Rechtsprechung hieran jedoch erhebliche Anforderungen, sowohl in formeller, als auch in materieller Hinsicht. Eine Beschlussfassung, in der die Mehrheit der Gemeinschaft, den betroffenen Balkonnutzern gegen deren Willen die Sanierungskosten der Balkone auferlegt wird mit hoher Wahrscheinlichkeit im Rahmen eines Beschlussanfechtungsverfahrens gerichtlich geprüft werden. Daher ist es für die Verwaltung unumgänglich, eine solche Beschlussfassung sehr gründlich vorzubereiten und auszuformulieren. Auf Grund dieser Anforderungen sollte dabei anwaltlicher Beistand eingeholt werden.

Wenderoth

Rechtsanwalt

Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Weitere interessante Veröffentlichungen zum Wohnungseigentum finden Sie auf

http://www.kanzlei-wenderoth.de/wohnungseigentumsrecht/

Die Entstehung von Wohnungs- und Teileigentum

Für die meisten Menschen ist eine Eigentumswohnung einfach nur das Eigentum an einer bestimmten Wohnung innerhalb eines Gebäudes. Tatsächlich umfasst das Wohnungseigentum wesentlich mehr:

·         das Sondereigentum an den Räumen der jeweiligen Wohnung,

·         den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (z.B. dem Grundstück)

·         die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Begründung von eigenständigem Eigentum an einer Wohnung in einem Gebäude wird durch das Wohnungseigentumsgesetz ermöglicht. Nach den allgemeinen Regelungen des BGB (§§ 93, 94 BGB) ist ein auf dem Grundstück befindliches Gebäude und mithin alle Wohnungen darin ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks mit der Folge, dass grundsätzlich daran auch eine gesonderten Eigentumsrechte bestehen können: Der Eigentümer des Grundstücks ist danach auch immer der Eigentümer aller darauf errichteten Wohnungen. Nur wenn die besonderen Voraussetzungen des Wohnungseigentumsgesetzes eingehalten werden, ist es überhaupt möglich, Sondereigentum an einzelnen Wohnungen zu begründen. Das erst im Jahre 1951 erlassene und zuletzt im Jahre 2007 reformierte Wohnungseigentumsgesetz enthält neben Begründung von Wohnungseigentum auch Regelungen über die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft, die Verwaltung sowie über gerichtliche Verfahren.

Die Teilungserklärung:

Die Teilungserklärung (auch Miteigentumsordnung oder Satzung genannt) ist eine notarielle Urkunde, die die vertragliche Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft bildet und die Begründung von Sondereigentum an einzelnen Wohnungen überhaupt erst ermöglicht. Die Teilungserklärung ist daher durchaus mit dem Gesellschaftsvertrag bei der Gründung einer GmbH vergleichbar. Die Teilungserklärung ist bei Amtsgericht, dass das Grundbuch führt hinterlegt. Änderungen bedürfen der Zustimmung aller Eigentümer, die nur in notarieller Form möglich sind.

Zur Begründung des Sondereigentums enthält die Teilungserklärung eine Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne (Aufteilungsplan) des gesamten Gebäudes, in dem sämtliche Räume des Gebäudes nummeriert sind, sodass sie eindeutig einem bestimmten Sondereigentum zugeordnet werden können.

Verbunden mit dem Sondereigentum ist stets auch ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Im Allgemeinen korrespondiert dieser Miteigentumsanteil mit der Größe des Sondereigentums, zwingend ist dies jedoch nicht. Nach vielen Teilungserklärungen entscheidet der Miteigentumsanteil über den Anteil an den Kosten der Gemeinschaft (§ 16 Abs.2 WEG) und teilweise auch über das Gewicht der Stimme bei der Fassung von Beschlüssen in den Eigentümerversammlungen.

Weiterhin regelt die Teilungserklärung das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Zumeist sind Umlageschlüssel für Betriebs- und Heizkosten sowie Reparaturen dort vereinbart. Weiterhin sind Regelungen durch die Durchführung der Eigentümerversammlung, insbesondere zu Ladung, Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung sowie zur Vertretung zumeist enthalten.

 Die Abgeschlossenheitsbescheinigung:

Zusätzlich zur Teilungserklärung bedarf die tatsächliche Aufteilung in einzelne Sondereigentums-einheiten noch der behördlichen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dazu muss die zuständige Baubehörde bestätigen, dass die einzelnen Sondereigentumseinheiten baulich hinreichend von anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind (§ 3 Abs.2 i.V.m. § 7 Abs.4 WEG). Diese Trennung erfolgt beispielsweise durch Wände und Decken, die ausreichenden Schall- und Wärmeschutz gewährleisten. Es muss weiterhin ein eigener, abschließbarer Zugang zu jeder Einheit vorhanden sein sowie eigene Sanitärräume.

Die grundbuchliche Aufteilung:

Wenn Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen, werden vom sog. Stammgrundstück, also vom ursprünglichen Hausgrundstück, die Sondereigentums-einheiten (also die Wohnungen oder Geschäftseinheiten (Teileigentumseinheiten)) abgeteilt. Dazu legt das Grundbuchamt ein eigenes Grundbuchblatt für jede Wohnung an und ordnet jeder den in der Teilungserklärung vorgesehenen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zu. Das so entstandene Wohnungseigentum ist rechtlich eine eigenständige Immobilie, die selbständig von den anderen Wohnungseigentumen auf dem Grundstück existiert. Das Wohnungseigentum kann separat veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine direkten Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer. In den meisten Fällen wird Wohnungseigentum durch die Aufteilung geschaffen, d.h. aus einem Hausgrundstück entsteht eine Mehrzahl von Wohnungseigentumseinheiten, die alle in sich abgeschlossen sind. Wenn jedoch Gewerbeeinheiten oder andere nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten von einer solchen Aufteilung betroffen sind, so spricht man in diesen Fällen von Teileigentum, rechtlich besteht jedoch kein Unterschied zum Wohnungseigentum.

Oftmals werden Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten bereits veräußert, bevor das Aufteilungsverfahren abgeschlossen ist. Dies ist rechtlich zulässig. In diesen Fällen erwirbt der Käufer keine Immobilie, sondern nur ein Anrecht auf die erst in der Zukunft rechtlich entstehende Eigentumswohnung. Ein solcher Kauf ist nicht ohne Risiko, insbesondere wenn der Verkäufer bereits den Kaufpreis erhalten hat, der Käufer aber noch nicht als Eigentümer der lastenfreien Wohnung im Grundbuch eingetragen ist.

Atypische Wohnungseigentumsanlagen:

Die rechtliche Selbstständigkeit von Wohnungs- oder Teileigentum ist jedoch nicht beschränkt auf Räumlichkeiten, die innerhalb eines Gebäudes liegen. Anerkannt sind auch sog. „Atypische Wohnungseigentumsanlagen“: Dies sind zumeist Reihen- oder Doppelhausareale, die sich gemeinsame Anlagen, wie z.B. Wege, Heizung, Garagen teilen. In diesen Fällen besteht das Sondereigentum i.d.R. aus den Räumen jedes einzelnen Hauses während die gemeinschaftlichen Anlagen und Freiflächen aber auch die Dach und Außenwände der Häuser das Gemeinschaftseigentum darstellen. Da das Wohnungseigentumsgesetz für diese „Atypischen Wohnungseigentumsanlagen“ keine besonderen Regelungen bereithält, sind hier erhöhte Anforderungen an die betreffende Teilungserklärung gestellt.