Modernisierung: Fenstererneuerung ohne Beschluss

Gerade im Winter werden Wohnungseigentümer oft daran erinnert, dass die Fenster der Eigentumswohnung undicht sind; die in den Eigentümerversammlungen bereits besprochene Fenstersanierung ist aber nicht beschlossen worden. Mancher Eigentümer kommt da auf die Idee, selbst tätig zu werden und die alten Holzfenster zu ersetzen. Dies ist jedoch keine Modernisierung, sondern eine eigenmächtige Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die sogar zu einer Rückbauverpflichtung führen kann.

Es ist anerkannt, dass der Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster Gegenstand einer Modernisierung sein kann (LG Düsseldorf vom 6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; LG München I v. 27.4.2009, Az: 1 S 20171/08, ZMR 2009, 945).  Nach § 22 Abs.2 WEG bedürfen aber solche modernisierenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums einer Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung, so dass ohne einen Beschluss niemand berechtigt ist, erhebliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen: Dieser Grundsatz gilt sowohl für den einzelnen Eigentümer, als auch für Vorhaben der Gemeinschaft (OLG Hamburg v.13.02.2001, Az: 2 Wx 45/99, ZMR 2001, 382). Es ist daher unerheblich, ob die Veränderung eine Modernisierung darstellen könnte; ohne entsprechenden Beschluss ist die Baumaßnahme rechtswidrig.

Eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich nur gemäß § 22 Abs.1 WEG zulässig, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer der Veränderung zustimmen. Bei einem Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster ist wegen der veränderten Optik des Gebäudes grundsätzlich jeder Eigentümer betroffen. Werden zudem die Fenster nur in einigen Wohnungen erneuert, so entsteht ein uneinheitliches Fassadenbild, was eine erheblich nachteilige Veränderung darstellt und daher sogar als Modernisierungsmaßnahme anfechtbar wäre (OLG Düsseldorf v. 30.10.00, Az: I-3 Wx 318/00, NZM 2001,2 43; KG v. 3.12.93, Az: 24 W 6483/93, GE 1994, 839).

Gemäß § 1004 BGB kann jeder Eigentümer aus eigenem Recht den Rückbau einer beeinträchtigenden Veränderung des Gemeinschaftseigentums verlangen, hierfür ist kein entsprechender Beschluss erforderlich. Ob eine zu Rückbau verpflichtende Beeinträchtigung vorliegt beurteilt aber das Gericht (KG v. 26.6.2007, Az:  24 W 15/07, GE 2007, 1561).

Einzelne Eigentümer haben gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung. Nur die schlichte Wiederherstellung oder die normgerechte erstmalige Herstellung eines instandsetzungsbedürftigen Teiles eines Bauwerks kann als ordnungsgemäße Verwaltung verlangt werden (OLG Schleswig v.21.12.1998, Az: 2 W 100/98; WuM 1999, 180), nicht dagegen die Verbesserung des Gemeinschaftseigentums (OLG Düsseldorf v. 22.10.2007, Az: I-3 Wx 54/07, ZMR 2008,142). Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer einen nachvollziehbaren Bedarf zur Verbesserung hat, z.B. eine Aufstockung um den objektiv bestehenden Wohnraumbedarf für seine Familie zu decken (LG Hamburg v.16.12.2009, Az: 318 S 49/09, ZMR 2010, 550). Gestützt auf Art.3 Abs.3 S.2 GG ist lediglich zugunsten Behinderter ein Recht auf barrierefreien Zugang anerkannt, womit ein Veränderungsanspruch in Form von Rollstuhlrampen, Treppenliften etc. in Betracht kommt. Dieser Anspruch ist aber nicht schrankenlos. Werden die anderen Eigentümer durch den behindertengerechten Umbau nicht mehr hinnehmbar in ihren Rechten beeinträchtigt, so kann die Gemeinschaft die Forderung nach einem Umbau rechtmäßig ablehnen (OLG München v.22.2.2008, Az: 34 Wx 66/07, NZM 2008, 848).