Veräußerungszustimmung 2: Haftungsfallen für den Verwalter.

Nach dem im 1. Teil dieses Beitrages (veröffentlicht am 3.4.2013) die Voraussetzungen der Zustimmungserteilung nach § 12 WEG dargestellt wurden, geht es nunmehr um die Haftung des Verwalters wegen unberechtigter Zustimmungsverweigerung und gegenüber der Gemeinschafts wegen unrechtmäßiger Erteilung der Zustimmung. 

Die Form der Zustimmungserteilung:

Da das Grundbuchamt das Vorliegen der Zustimmung als Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung  prüft, muss die Zustimmungserklärung in öffentlich beglaubigter Form gemäß § 29 GBO nachgewiesen werden. Der Verwalter muss daher seine Veräußerungszustimmung vor einem Notar erteilen, nicht notwendigerweise der selbe Notar, der auch den Kaufvertrag geschlossen hat. Dabei hat der Verwalter auch seine  Verwalterbestellung in öffentlicher Form nachzuweisen. Sofern die Verwalter-eigenschaft nicht bereits durch ein früheres Erwerbsgeschäft dem Grundbuchamt nachgewiesen wurde, muss der Verwalter das Versammlungsprotokoll vorlegen, wobei auch die weiteren Unterzeichner des Protokolls (siehe § 24 Abs.6) vor dem Notar ihre Unterschrift beglaubigen lassen müssen. Maßgeblich ist, dass der Verwalter zum Zeitpunkt der Abgabe der Zustimmung ordnungsgemäß bestellt war; läuft seine Bestellung noch vor der Umschreibung des Grundbuchs ab, so ist dies unschädlich (BGH vom 11.10.2012 - V ZB 2/12 - NJW 2013, 299).

Erzwingung der Zustimmung:

Ein Kaufvertrag über das Wohnungseigentum ist bis zur Erteilung der Zustimmung in der erforderlichen Form schwebend unwirksam (BGH vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 -  NJW 2012, 3232). Wird die Zustimmung verweigert, hat der veräußernde Eigentümer die Möglichkeit, die Zustimmung gerichtlich zu erstreiten; der Erwerber hat dieses Recht nicht. Der Zustimmungsberechtigte ist für das Vorliegen eines wichtigen Grundes darlegungs- und beweispflichtig (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55).

Die Klage richtet sich dabei gegen den Zustimmungsberechtigten, also im Allgemeinen gegen den Verwalter; beruht die Verweigerung jedoch auf einem Beschluss der Gemeinschaft, so ist diese Beklagte (BGH vom 13.5.2011 - V ZR 166/10 - NJW-RR 2011, 1453). Wird durch das Gericht festgestellt, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde, wird der Zustimmungsberechtigte zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55).
Entscheidet die Gemeinschaft durch Beschluss, so ist umstritten, ob die rechtswidrige Versagung der Veräußerungszustimmung nichtig oder nur anfechtbar ist. Eine auf sachfremden Erwägungen basierende Zustimmungsversagung soll nichtig sein (OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2009, 16 Wx 133/08). Dagegen ist nach dem Bundesgerichtshof die Anfechtungsfrist zu wahren, wenn der Versagung der Zustimmung lediglich auf einer fehlerhaften Wertung der vorliegenden Informationen über den Erwerber beruht (BGH vom 20.07.2012 - V ZR 241/11 -  NJW 2012, 3232).

Schadensersatzansprüche:

Sowohl die unberechtigte Verweigerung der Zustimmung, als auch deren verspätete Erteilung können Schadensersatzansprüche des ausscheidenden Eigentümers gegen die Gemeinschaft als auch gegen den Verwalter begründen. Da die Rechtsprechung mittlerweile hohe Anforderungen an die Rechtskenntnisse des Verwalters stellt, sollte er sich nicht darauf verlassen, dass die Berufung auf einen Rechtsirrtum die Haftung entfallen lässt (so aber noch BGH vom 21.12.1995 – V ZB 4/94 - NJW 1996, 1216 (1218) Zustimmung zu baulicher Veränderung).  Grundsätzlich ist die Zustimmung unverzüglich zu erteilen, d.h. in der Regel innerhalb von 14 Tagen; innerhalb dieser Frist hat der Verwalter auch seine Bestellung in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen (OLG Düsseldorf vom 13.08.2003 - I-3 Wx 176/03 - ZMR 2003, 956; Grziwotz in Jennißen, 3. Aufl., § 12 WEG, Rn 32). Werden keine Informationen z.B. zur finanziellen Lage des Erwerbers vorgelegt, so muss der Verwalter diese Informationen unverzüglich anfordern. Der Verwalter ist jedoch nicht verpflichtet aber berechtigt, eigene Ermittlungen durchzuführen. Ist sich der Verwalter unsicher, ob ein Versagungsgrund vorliegt, entspricht es den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, die Frage durch die Eigentümerversammlung entscheiden zu lassen (OLG Düsseldorf vom 10.5.2005 - I-3 Wx 321/04 - NJW-RR 2005, 1254), vollzieht der Verwalter nur den Gemeinschafts-beschluss, haftet er nicht (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/ Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 21). Die Gemeinschaft ist verpflichtet, auch einem gewerblich tätigen Verwalter Weisungen in unklaren Situationen zu erteilen (BGH vom 21.12.1995 – V ZB 4/94 - NJW 1996, 1216).

Die unberechtigte Verweigerung oder Verzögerung der Zustimmung verletzt nur gegenüber dem veräußernden Eigentümer Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis und kann daher nur ihm gegenüber einen Schadensersatzanspruch begründen (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703). In Betracht kommen dabei neben weiter laufenden Kreditzinsen oder entgangenen Festgeldzinsen, Notarkosten insbesondere bei einer Rückabwicklung des Kaufvertrages aber auch Rechtsanwalts-kosten des Veräußerers (vergl. OLG Düsseldorf, 10.05.2005 - I-3 Wx 321/04 - NJW-RR 2005, 1254). Sofern ein Kaufvertrag wegen einer unberechtigt verweigerten Zustimmung rückabgewickelt wird und ein neuer Kaufvertrag über die Wohnung nur mit einem geringeren Kaufpreis zustande kommt, kann auch die Kaufpreisdifferenz als Schadensersatz gefordert werden.

Umgekehrt haftet der Verwalter der Gemeinschaft auf Schadensersatz, wenn er die Solvenz des Erwerbers nicht oder nur unzureichend prüft und der WEG dadurch Wohngelder entgehen (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850). Der Verwalter muss jedoch nicht für zukünftige Verschlechterungen einstehen, wenn er sich zum Zeitpunkt des Erwerbs die finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers hat glaubhaft machen lassen.

Zu beachten ist allerdings, dass ein die Zustimmung zur Veräußerung des Sondereigentums versagender Beschluss im Regelfall auch dann bestandskräftig wird, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist (BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 241/11). Der Beschluss kann allenfalls dann nichtig sein, wenn er auf ersichtlich sachfremden Erwägungen beruht, die offenkundig keinen wichtigen Grund darstellen.

Ist nach der Teilungserklärung die Zustimmung durch den Verwalter zu erteilen, so ist die Klage gegen den Verwalter zu richten, die übrigen Wohnungseigentümer sind an dem Verfahren jedoch formell zu beteiligen (BayObLG, Beschluss v. 25.6.1997, 2Z BR 50/97). Haben die Wohnungseigentümer die Entscheidung über die an sich von dem Verwalter zu erteilende Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum an sich gezogen und beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Verwalter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passivlegitimiert. Das gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung in der Form einer Anweisung an den Verwalter getroffen haben, die Zustimmung zu verweigern (BGH, Urteil v. 13.5.2011, V ZR 166/10; OLG Köln, Beschluss v. 6.8.2009, 16 Wx 133/08). Wird durch das Gericht festgestellt, dass die Zustimmung zu Unrecht verweigert wurde, wird der Zustimmungsberechtigte zur Erteilung der Zustimmung verurteilt (BayObLG, Beschluss v. 9.3.1977, 2Z 79/76).

Die Anforderungen des § 12 WEG an den Verwalter sind hoch. Eine Fehleinschätzung der rechtlichen Voraussetzungen kann aber leicht für den Verwalter Schadensersatzansprüche in fünfstelliger Höhe zur Folge haben.

Die Veräußerungszustimmung des WEG-Verwalters 1: Voraussetzungen und Prüfung:

Durch Erwerbsvorgänge und Erbfälle treten regelmäßig neue Personen in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. § 12 WEG gibt der Gemeinschaft die Möglichkeit, in der Gemeinschaftsordnung festzulegen, dass der Erwerb einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Viele Verwalter sind sich im Unklaren, wann die Zustimmung erteilt werden muss und welche Informationen dafür von wem gefordert werden dürfen. Da der Verwalter dabei sowohl gegenüber der Gemeinschaft als auch gegenüber dem Veräußerer auf Schadensersatz haften kann, darf die Zustimmung weder leichtfertig erteilt, noch verweigert werden.

Nicht jeder Eintritt von neuen Eigentümern in die Gemeinschaft bedarf einer Veräußerungszustimmung, sie ist nur erforderlich, wenn die Gemeinschaftsordnung dies z.B. für den Fall der Veräußerung bestimmt. Unter einer Veräußerung versteht man die rechtsgeschäftliche Übertragung des Wohnungseigentums unter Lebenden. Nicht zustimmungsbedürftig ist daher ein Eigentumsübergang kraft Gesetzes, z. B. im Wege der Erbfolge gemäß § 1922 BGB (vergl. OLG Karlsruhe vom 25.06.2012 - 14 Wx 30/11 - FGPrax 2012, 246). Dagegen ist der Eigentumserwerb auf Grund einer Zwangsvollstreckung gemäß § 12 Abs.3 zustimmungsbedürftig. Primär zuständig für die Erteilung der Zustimmung ist die Eigentümerversammlung, die darüber durch Beschluss zu entscheiden hat. Zumeist wird in der Teilungserklärung der WEG-Verwalter ermächtigt, die Zustimmung zu erteilen, was aber die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung nicht ausschließt (BGH vom 13.5.2011 - V ZR 166/10 - NJW-RR 2011, 1453). Seit der WEG-Novelle 2007 kann ein in der Gemeinschaftsordnung vereinbartes Zustimmungserfordernis durch Beschluss mit einfacher Mehrheit aufgehoben oder eingeschränkt werden, § 12 Abs.4. Die Begründung einer Veräußerungszustimmung ist aber nur durch eine Vereinbarung, nicht durch Beschluss, möglich.

Voraussetzungen der Veräußerungszustimmung:

Ziel der Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist, dass der Eintritt ungeeigneter Personen in die Gemeinschaft verhindert werden soll. Bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Versagung der Veräußerungszustimmung gegeben ist, kommt es allein auf die objektiven Eigenschaften des Erwerbers an. (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850). Die Zustimmung kann daher nicht mit der Begründung verweigert, werden, dass der Veräußerer zunächst seine Schulden gegenüber der Gemeinschaft zu tilgen habe (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703 (705)).

Sowohl die Erteilung der Zustimmung als auch deren Verweigerung muss auf Fakten gestützt werden, die der Verwalter sorgfältig zu prüfen hat. Der Veräußerer ist verpflichtet, dem Verwalter jede ihm mögliche Information über den Erwerber zu übermitteln oder diesen zu einer Selbstauskunft zu veranlassen; die Erfüllung der Informationspflicht kann zur Vorbedingung für die Erteilung der Zustimmung gemacht werden. (OLG Hamburg vom 28.07.2004 - 2 Wx 92/98 - ZMR 2004, 850; OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1997, 336). Falls die Informationen über den Erwerber unzureichend sind, müssen weitere Daten gezielt abgefragt werden. Für den Verwalter folgt diese Pflicht zur Informationsbeschaffung aus dem Verwaltervertrag (KG vom 11.10.1989 – 24 W 4478/88 - ZMR 1990, 68).

Die Gründe zur Versagung der Veräußerungszustimmung müssen erheblich sein, jedoch ist es nicht erforderlich, dass die hohen Voraussetzungen des § 18 zur Entziehung des Wohnungseigentums vorliegen; die Anforderungen nach § 12 Abs.2 sind deutlich geringer (BayObLG vom 31.10.2001 - 2Z BR 37/01 - ZMR 2002, 289; LG Köln vom 19.3.2009 - 29 S 45/08 - ZMR 2009, 552). Ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung liegt vor, wenn vom Erwerber eine gemeinschaftswidrige Gefahr ausgeht, wobei es nicht auf dessen Verschulden ankommt (OLG Frankfurt vom 27.07.2005 - 20 W 493/04 - NZM 2006, 380). In der Person des Erwerbers müssen gewichtige Gründe vorliegen, die befürchten lassen, schutzwürdigen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer unzumutbar gefährdet werden (OLG Zweibrücken vom 8.11.2005 - 3 W 142/05 - ZMR 2006, 219). Die Rechtsprechung unterscheidet zwei Fallgruppen, auf die eine Zustimmungsversagung gestützt werden kann, finanzielle Gründe und verhaltensbedingte Gründe:

Finanzielle Versagungsgründe:

Der in der Praxis bedeutsamste Grund für die Versagung der Veräußerungszustimmung ist die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit des Erwerbers. Dies liegt vor, wenn begründete Zweifel bestenden, dass der Käufer seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft ordnungsgemäß erfüllen werde (OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1997, 336). Anhaltspunkte dafür bestehen, wenn das nachgewiesene Nettoeinkommen des Erwerbers nicht ausreichend ist, um die aus dem Wohnungseigentum erwachsenen Verpflichtungen zu tragen, wobei Sonderumlagen auf Grund absehbarer Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum aber auch die Kreditrate zur Finanzierung der Wohnung einzubeziehen sind. Das Einkommen naher Angehöriger (Ehegatte, Eltern etc.) ist grundsätzlich nicht anzurechnen, wenn diese nicht mithaften (LG Köln vom 29.02.2000 - 29 T 239/99 – ZMR 2000, 704). Dagegen kann Wert der Wohnung allenfalls berücksichtigt werden, wenn diese weitgehend lastenfrei ist (Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 21). Ist der Erwerber Mieter der zu verkaufenden Wohnung, kann die Versagung der Zustimmung auch auf die Unregelmäßigkeit der Mietzahlungen gestützt werden (OLG Köln vom 15.03.1996 - 19 U 139/95 - NJW-RR 1996, 1296). Gleiches gilt, wenn der Erwerber bereits für eine andere Wohnung in der Gemeinschaft über einen längeren Zeitraum erhebliche unberechtigte Wohngeldrückstände hat auflaufen lassen, es sei denn es bestehen Anhaltspunkte für eine Änderung des Verhaltens (LG Köln vom 19. März 2009 - 29 S 45/08 – ZMR 2009, 552). Nicht ausreichend für eine Zustimmungsversagung ist dagegen, dass der Erwerber nur beschränkt haftet (z.B. GmbH), selbst wenn die Firma ihren Sitz im Ausland hat und eine Rechtsverfolgung dadurch erschwert wäre (OLG Brandenburg vom 12.01.2009 - 5 Wx 49/07 – ZMR 2009, 703).

Verhaltensbedingte Versagungsgründe:

Sofern konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Erwerber Belange der Gemeinschaft im Allgemeinen und den Hausfrieden im Besonderen stören könnte, sollte die Verweigerung der Zustimmung gründlich abgewogen werden. Anders als die finanzielle Leistungsfähigkeit kann ein potentieller Störer selten an Hand objektiver Maßstäbe festgestellt werden. Dennoch hat die Rechtsprechung in einigen wenigen Ausnahmen die Verweigerung der Zustimmung für rechtmäßig erachtet. So entschied das Bayerische Oberste Landesgericht (vom 31.10.2001, 2 Z BR 37/01, NZM 2002, 255), dass die Zustimmung dann verweigert werden könne, wenn der Erwerber bereits in Haus wohnhaft war und durch ständig provozierendes Verhalten, Ruhestörungen und Streitigkeiten mit den Wohnungseigentümern aufgefallen ist (vergl. auch OLG Frankfurt vom 27.07.2005 - 20 W 493/04 – NZM 2006, 380). Erforderlich sind jedoch erhebliche Übergriffe, wie Tätlichkeiten oder Beleidigungen, eine schlichte Antipathie reicht dagegen nicht aus (OLG Köln vom 6.8.2009 – 16 Wx 133/08 - ZMR 2011, 55). Auch die Durchführung rechtswidriger baulicher Veränderungen kann ein Versagensgrund sein (LG Köln vom 19.3.2009 - 29 S 45/08 – ZMR 2009, 552). Beabsichtigt der Erwerber das Sondereigentum  gemeinschaftsordnungswidrig zu nutzen, z.B. Wohneigentum zu nicht duldungspflichtigen geschäftlichen Zwecken (z.B. wenn nicht hinnehmbare Lärmemissionen wahrscheinlich sind) oder als Bordell, so kann auch dann die Zustimmung verweigert werden (vergl. OLG Frankfurt vom 19.11.1993, 20 W 376/92 – ZMR 1994, 124; OLG Düsseldorf vom 2.10.1996 - 3 Wx 240/96 - ZMR 1997, 88).    

Eine generelle Zustimmungsverweigerung gegenüber bestimmten Gruppen (z.B. Ausländer, Lebenspartnerschaften, kinderreiche Familien etc.) kann weder beschlossen noch vereinbart werden, da ein solcher Ausschluss willkürlich wäre (BayObLG vom 27.3.1984, BReg 2 Z 25/84; Kümmel in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, 10. Aufl., § 12 WEG, Rn 47).  Auch wenn sich durch den Eigentumserwerb die Mehrheitsverhältnisse verändern, selbst wenn ein Eigentümer dann alle anderen Eigentümer überstimmen kann, darf die Veräußerungszustimmung nicht verweigert werden; etwas anderes gilt nur dann, wenn eine missbräuchliche Nutzung der Majorität konkret zu erwarten ist (LG Braunschweig vom 21.09.2010 - 6 S 113/10 – ZMR 2011, 159).

Folgen:

Im 2. Teil dieser Veröffentlichung geht es um die Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter und die Möglichkeiten des Veräußerers, die Zustimmung zu erzwingen oder Schadensersatz zu fordern.

Wann haftet der Erbe für Gemeinschaftsschulden des verstorbenen Wohnungseigentümers?

Der Erbe, der das Wohnungseigentum erbt, hat gemäß § 1922 BGB auch alle daraus entstehenden Verbindlichkeiten zu tragen. Immer öfter stellt sich jedoch heraus, dass der Nachlass einschließlich der Wohnung überschuldet ist. Dann kann der Erbe seine Haftung für offene Wohngelder, Sonderumlagen und Abrechnungsspitzen aus Wohngeldabrechnungen, auf das Erbe beschränken, was bedeutet, dass die WEG leer ausgehen kann. Hiergehen bestehen zugunsten der WEG jedoch Handlungsmöglichkeiten.

Bereits im Jahre 1999 entschied das Bayrische Oberste Landesgericht (07.10.1999 - 2Z BR 73/99 - NJW-RR 2000, 306), das Wohngeldschulden, die aus der Verwaltung der Eigentums-wohnung und des gemeinschaftlichen Eigentums herrühren, aber auch nach dem Erbfall gefasste Eigentümerbeschlüsse, die Abrechnungsperioden aus den Lebzeiten des Erblassers betreffen, als Nachlassverbindlichkeiten gelten. Diese Rechtsprechung wurde vom Bundegerichtshof in seinem Urteil vom 23. Januar 2013 (Az. VIII ZR 68/12, GE 2013, 347) sinngemäß bestätigt. Der BGH entschied in dem vorgenannten Urteil, dass ein Erbe für Nachlassverbindlichkeiten gemäß § 1922 in vollem Umfang haftet. Der Erbe kann jedoch selbst nach Ablauf der Erbausschlagungsfrist die sog. Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB erheben. Dies ist stets möglich, wenn das Nachlassvermögen noch nicht einmal für die Kosten der Anordnung einer Nachlassverwaltung oder der Eröffnung eines Nachlassinsolvenz-verfahrens ausreicht. In diesen Fällen tritt keine persönliche Erbenhaftung ein.

Der Erbe ist jedoch auch nach dieser Rechtsprechung nicht von jeglicher persönlicher Inanspruchnahme der Gemeinschaft ausgeschlossen; er haftet der WEG weiterhin für die sog. Nachlasserbenschulden. Darunter versteht man solche Verbindlichkeiten, die durch den des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses entstehen und die deshalb auch Eigenverbindlich-keiten des Erben sind (vergl. BGH vom 31.01.1990 - IV ZR 326/88 -NJW 1990, 1237). Haften muss der Erbe des Wohnungseigentümers grundsätzlich nur, wenn er sich entschlossen hat, die Wohnung zu behalten (BayObLG vom 07.10.1999 - 2Z BR 73/99 - NJW-RR 2000, 306) oder wenn die Ansprüche gerade aus der eigenen Nutzung durch den Erben resultieren.

Für alle anderen Ansprüche muss es nunmehr als entschieden gelten, dass der Erbe sich auf die Dürftigkeit des Nachlasses berufen darf, mit der Folge, dass die Gemeinschaft leer ausgeht was sogar vom Erben gezielt gesteuert werden kann. Gemäß § 1990 Abs.1 BGB kann der Erbe die Befriedigung eines Gläubigers verweigern, wenn die Nachlassaktiva so geringwertig sind, dass die Kosten einer Nachlassverwaltung oder des Nachlassinsolvenz-verfahrens nicht gedeckt sind (vgl. Palandt/Edenhofer, § 1990 BGB, Rn 2).  Die pragmatischste Lösung für den Erben ist, dass er kurzfristig nach dem Erbfall den Nachlass von allen Wertsachen „befreit“ und sich sodann auf die Unzulänglichkeitseinrede gemäß beruft. Es mutet befremdlich an, aber dazu ist der Erbe als Eigentümer des Nachlasses berechtigt; insbesondere weil der für die Feststellung der Dürftigkeit maßgebliche Zeitpunkt die Geltend-machung der Einrede ist, nicht der Zeitpunkt des Erbfalls (vergl. BGH vom 9.2.2011 - IV ZR 228/08 – ZVE 2011, 189). Der Erbe ist sogar ganz legal berechtigt, sich ersatzfähige Aufwendungen nach § 1978 Abs.3 BGB aus dem Nachlass zu entnehmen und sich vorrangig zu berücksichtigen (BGH vom 10.11.1982 – IVa ZR 29/81 - NJW 1983, 1485; Roth/Pfeuffer, Praxishandbuch für Nachlassinsolvenzverfahren, S.387). Die Rechtsprechung akzeptiert sogar das Ergebnis, dass der Erbe durch seine Selbstbegünstigung die Dürftigkeit des Nachlasses überhaupt herbeiführt (LG Düsseldorf vom 06.10.2008 - 15 O 314/06 – Rechtsprechungs-datenbank NRW). Selbst an die Gemeinschaft durch den Erben gezahlte Wohngelder darf der Erbe sich durch Verrechnung mit Nachlassaktiva wieder gutschreiben (BayObLG vom 07.10.1999 - 2Z BR 73/99 - NJW-RR 2000, 306).  Steht die Dürftigkeit des Nachlasses fest, weist das Gericht die Klage der Gemeinschaft gegen den Erben ab (BGH vom 23. 11.2013 - VIII ZR 68/12 - GE 2013,347).

Soweit die Gemeinschaft oder deren Verwaltung rechtzeitig Kenntnis davon erlangt, dass der Erbe dabei ist, den Nachlass zu schmälern, kommt die gerichtliche Beantragung einer Nachlassverwaltung in Betracht. Voraussetzung dafür ist eine Gefährdung des Nachlasses, die bereits dann vorliegen kann, wenn sich das Verhalten der Erben unmittelbar oder mittelbar mindernd auf den Nachlassbestand auswirkt, insbesondere eine unwirtschaftliche Vermögens-verwaltung vorliegt (KG vom 28.09.2004 - 1 W 99/04 - NJW-RR 2005, 378).

Selbst wenn der Erbe sich auf die Dürftigkeit des Nachlasses beruft, ist die WEG nicht  völlig schutzlos. Zum einen kann er den Erben auf Schadensersatz in Anspruch nehmen und zum anderen eine unbegrenzte Haftung des Erben herbeiführen.

Nach der Rechtsprechung des BGH hat der gemäß §§ 1991, 1978 BGB beschränkt haftende Erbe zu persönlichen Zwecken entnommene Gelder gemäß § 667 BGB ohne Rücksicht auf Verschulden zu ersetzen und herauszugeben (BGH vom 02.07.1992 - IX ZR 256/91 - NJW 1992, 2694).           

Gemäß § 1994 ff. BGB ist es möglich, dass der Erbe unbeschränkt haftet. Voraussetzung ist dafür, dass die Gemeinschaft (nicht ein einzelner Eigentümer) beim zuständigen Nachlass-gericht (abweichende Zuständigkeitsregelungen in verschiedenen Bundesländern) beantragt, dem Erben eine Frist zur Errichtung eines Nachlassverzeichnisses (Inventar) zu setzen. Die WEG muss dazu ihre eigenen Ansprüche gegenüber dem Nachlassgericht glaubhaft machen. Legt der Erbe kein Inventar vor, oder kann nachgewiesen werden, dass dieses vorsätzlich unvollständig ist, so haftet der Erbe gemäß § 1994, 2005 BGB unbeschränkt. Der Antrag auf Errichtung des Inventars ist selbst dann noch zulässig, wenn sich der Erbe auf bereits auf die Dürftigkeit des Nachlasses i.S.v. § 1990 BGB berufen hat (BGH vom 02.07.1992 – IX ZR 256/91 – NJW 1992, 2694). Bestehen Zweifel an der Richtigkeit des Inventars, kann das Gericht dessen Bestätigung durch eine Eidesstattliche Versicherung des Erben anordnen. Verweigert der Erbe dies, so haftet er auch dann unbeschränkt.

In Anbetracht der für die Gemeinschaft sehr nachteiligen Rechtslage ist schnelles Handeln erforderlich, wenn sich Anzeichen ergeben, dass die Erben des Eigentümers den Nachlass verringern. Die dafür erforderlichen gerichtlichen Verfahren sind von Laien fast gar nicht und selbst von kompetenten Hausverwaltungen kaum zu bewältigen, sodass sich die rechtzeitige Einschaltung eines Anwaltes empfiehlt.

Maklerrecht für Wohnungseigentümer 2: Provision auch bei Möngeln an der Wohnung?

So mancher Makler vergisst leichtfertig, wer sein Kunde ist: Oftmals ist es nicht der verkaufende Eigentümer, der seine Wohnung veräußern will, sondern der Kaufinteressent. Letzterem schuldet der Makler seine volle Loyalität; der Bundesgerichtshof spricht hierbei von einem besonderen Treueverhältnis, dass der Kunde von seinem Makler erwarten kann. Verstößt der Makler hier gegen, haftet er nicht nur auf Schadensersatz, sondern verwirkt seinen Provisionsanspruch.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn eine Fülle von Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein können (vgl. BGH, Urteile vom 18.1.2007, Az: III ZR 146/06; vom  8.7.1981, Az: IVa ZR 244/80 (NJW 1981, 2685) und vom 28.9.2000, Az: III ZR 43/99 (NJW 2000, 3642)). Nach diesen Entscheidungen verletzt der Makler dann seine Pflichten gegenüber seinem Auftraggeber, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Zwar trifft den Makler in der Regel keine Nachprüfungs- oder Erkundigungspflicht, wenn er auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen durfte. (vgl. auch BGH NJW 1982, 1147; OLG Düsseldorf NJW-RR 1996,1525; OLG Frankfurt/M., Urteil vom 26. September 2001, Az. 7 U 3/01 NJW-RR 2002, 778). Der Makler ist nach der Rechtsprechung Wissensvermittler und schuldet grundsätzlich dem Auftraggeber nicht die Vornahme von Ermittlungen, sondern nur dir richtige Weitergabe der erhaltenen Information (vgl. OLG München, NJW 1956, 1760, OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 1524, (1525)). Doch der Makler muss nicht nur eigenes Wissen weiter geben, sondern muss sich auch das Wissen seiner Kollegen oder gar der Firmenmutter zurechnen lassen – all dies ist dem Kunden zu offenbaren (vergl. AG Mannheim Urteil, vom 13.1.2012, 3 C 273/11).

Zunehmend höhlt die Rechtsprechung diesen Grundsatz aus. Sind die Angaben des Verkäufers widersprüchlich (BGH, Urteil vom 2.2.1983, NJW 1983, 1730 (1731)) oder hätten sich für den Makler Zweifel daran aufdrängen müssen, dann muss der Makler weitere Erkundigungen selbständig durchführen. Kann der Makler den Sachverhalt nicht aufklären, so muss er darüber seinen Kunden nachweisbar aufklären (BGH, Urteile vom 18.1.2007, Az: III ZR 146/06; vom  8.7.1981 und vom 28.9.2000, Az: III ZR 43/99 (NJW 2000, 3642)). Verwendet der Makler Informationen des Verkäufers in einem eigenen Exposé über das Objekt, muss er alle Informationen sorgfältig auf Widersprüche prüfen und auch das Objekt sondieren. Der Makler darf sich nämlich dann nicht auf die Informationen des Verkäufers verlassen, wenn diese „…nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind…“ (so ausdrücklich der BGH in seinem Urteil vom 18.1.2007, Az: III ZR 146/06). Diese Rechtsprechung eröffnet jedoch den Landgerichten ein weites Feld um berechtigte Provisionen der Makler abzuschmettern: Der Makler hätte an der Bemoosung des Dachs dessen Alter erkennen müssen, oder fehlenden Anschluss des Hauses an die öffentliche Wasserversorgung am Druck des Leitungswasser erkennen müssen. Auch laienhafte Aus- und Anbauten sollen grundsätzlich Zweifel des Maklers am Vorhandensein einer Baugenehmigung begründen. Nur wenn der Kunde nachweisbar (!) das Abweichen der Exposeangaben von der Realität erkennen konnte, dann entfallen für den Makler weiter gehende Plichten.

Ist das Gericht der Auffassung, dass der Makler sein Wissen nicht weiter gegeben hat, oder bei leichten Zweifeln zumutbare Erkundigungen nicht angestellt hat, so verwirkt er seine Provision, auch eine bereits bezahlte Provision kann vom Kunden zurückgefordert werden. Dabei kommt es nicht einmal darauf an, dass der Maklerkunde durch den Kauf des Objekts einen Schaden in Höhe der Provision erlitten hat (Hamm/Schwerdtner, Maklerrecht, 6. Auflage, Rn 719).

Auffällig ist, dass sich viele Makler gerade in der Phase der ersten Inanspruchnahme durch den Kunden sich in viele Widersprüche verstricken, die dann erst recht zur Verwirkung der Provision führen. Das rechtzeitige Einschalten eines kompetenten Anwaltes kann über die Provision entscheiden. Auf das Maklerrecht spezialisierte Anwälte sind oft unter den Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu finden, da diese Fachanwaltsausbildung auch das Maklerrecht beinhaltet.

Maklerrecht für Wohnungseigentümer: Der Maklervertrag

Bei vielen Verkäufen von Eigentumswohnungen sind Makler beteiligt; die Maklerprovision stellt für den Wohnungseigentümer oftmals den „zweiten Kaufpreis“ dar. Grund genug sich genauer mit der Berechtigung von Maklerprovisionen beim Kauf von Eigentumswohnungen zu beschäftigen

Der Maklervertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Für die Vermittlung von Eigentumswohnungen ist eine bestimmte Form nicht gesetzlich vorgeschrieben, wodurch Maklerverträge auch durch mündliche Vereinbarungen oder sogar durch konkludentes Handeln (stillschweigend) zustande kommen können. Gerade bei nicht schriftlich geschlossenen Verträgen ergibt sich oft die Schwierigkeit, dass nicht klar ist, wer die Provision bezahlen muss. Anders als im Dienstvertragsrecht, wo es im Allgemeinen für einen Vertragsabschluss ausreichend ist, dass der Auftraggeber Leistungen seines Gegenübers in Anspruch nimmt, wird ein Maklervertrag nur dann geschlossen, wenn Makler und Interessent eine Vereinbarung über die Provision schließen. Da der Makler entweder vom verkaufenden Eigentümer oder vom Kaufinteressenten bezahlt werden kann, muss der Makler mit seinem Vertragspartner eine nachweisbare (!) Einigung über seine Bezahlung treffen.

Bereits mehrfach hatte sich der Bundesgerichtshof mit Problemen im Zusammenhang mit nicht schriftlich geschlossenen Maklerverträgen beschäftigt und dabei bestätigt, dass ein solches Vertragsverhältnis auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten begründet  werden kann, wofür jedoch der Makler grundsätzlich eine Einigung über die Provision nachweisen muss (BGH vom 3.5.2012, Az: III ZR 62/11, NJW 2012, 2268). Der Interessent, der sich an einen Makler wendet, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftritt, erklärt nach Auffassung des Bundesgerichtshofs noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande kommt. Der Interessent darf, soweit ihm nicht eindeutig etwas Gegenteiliges bekannt ist, davon ausgehen, dass der Makler im Interesse und auf Kosten des Verkäufers der Wohnung handelt. Ohne Weiteres braucht der Interessent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler von ihm eine Provision erwartet (BGH vom 22.09.2005 zu Az. III ZR 393/04, NJW 2005, 3779, m.w.N.).

Nur wenn der Makler also deutlich macht, dass seine Tätigkeit für den Kunden provisionspflichtig ist, kann das Erbringen weiterer Leistungen für den Kunden den rechtlich verbindlichen Abschluss eines Maklervertrages begründen. Für einen solchen Fall hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 16. November 2006 (Az: III ZR 57/06) ausgeführt:

„Ein Kaufinteressent, der in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will.“

Ein solches Provisionsverlangen gegenüber dem Interessenten kann in der Zeitungsannonce oder dem Internetauftritt des Maklers enthalten sein, wo ausdrücklich auf eine Zahlungspflicht des Interessenten bei erfolgreicher Vermittlung hingewiesen wird (BGH vom 11.04.2002, Az: III ZR 37/01, NJW 2002, 1945). Die Bezugnahme des Interessenten auf die Anzeige mit Klarstellung der Provisionspflicht ist rechtlich als Nachweis- oder Vermittlungsersuchen anzusehen, wobei es für den Vertragsschluss unschädlich ist, dass der Makler die Details des angefragten Objekts noch nicht konkretisiert hat (BGH vom 3.5.2012, Az: III ZR 62/11, NJW 2012, 2268). Händigt dagegen der Makler sein Exposé mit dem Provisionsverlangen erst anlässlich einer Besichtigung des Objekts aus und liest es der Kunde dann nicht durch, kann sich der Kunde immer noch darauf berufen, dass ihm die Provisionsforderung nicht bekannt war. Der Makler muss daher dafür Sorge tragen, dass der Kunde beweisbar (!) das Exposé und die Provisionspflicht zur Kenntnis nimmt, bevor eine Besichtigung erfolgt. Nur dann kann seine Tätigkeit als provisionspflichtig für den Interessenten angesehen werden.

Erforderlich für den Abschluss des Maklervertrages ist nur eine Klarstellung der Provisionspflicht für den Interessenten an sich, nicht aber eine Regelung über deren genaue Höhe. So reicht grundsätzlich der Hinweis auf die Provisionspflicht des Käufers in der Maklerannonce (BGH vom 3.5.2012, Az: III ZR 62/11, NJW 2012, 2268). Fehlt eine Vereinbarung über die Provisionshöhe, so gilt die übliche Provision im Erfolgsfalle als geschuldet (BGH vom 6.12.2001, Az: III ZR 296/00, NJW 2002, 817).

Ein stillschweigender Vertragsschluss scheidet aber dann aus, wenn der Maklerkunde ausdrücklich die Provisionszahlung ablehnt (BGH, vom 4.10.1995, Az: IV ZR 163/94, NJW-RR 1996, 114 (115)).  Gleiches gilt, wenn der Maklerkunde nach Zugang des Exposés keine Dienste des Maklers in An­spruch nimmt oder er eine weitere Tätigkeit des Maklers ausdrücklich ablehnt. Ein „Aufdrängen“ von Informationen durch den Makler führt dann nicht zum Abschluss eines Maklervertrages, selbst wenn der Interessent diese Kenntnisse zum Abschluss des Kaufvertrages verwendet (BGH vom 25.09.1985, I a ZR 22/84, NJW 1986, 177). Erbringt der Makler trotz der Ablehnung weitere Leistungen, selbst Verkaufsverhandlungen, für dem Interessenten, so kann selbst dann noch die Provisionspflicht entfallen, weil nach Auffassung des Bundesgerichtshofs dann immer noch die Möglichkeit bestünde, dass der Makler vom Veräußerer bezahlt würde (BGH vom 2.7.1986, Az: IVa ZR 246/84, NJW-RR 1986, 1496 (1497)).

Der vom Makler zu beweisende Abschluss eines Maklervertrages ist von zentraler Bedeutung für den Provisionsanspruch. Ist kein Vertrag wirksam zu Stande gekommen, so wird der Makler nur schwerlich einen Anspruch durchsetzen können, selbst wenn der Vertrag über die Eigentumswohnung auf Grund des von ihm vermittelten Wissens zu Stande gekommen ist. In seinem Urteil vom 7. Juli 2005 (Az: III ZR 397/04, NJW-RR 2005, 1572) tenorierte der BGH:

„Wenn es an einem wirksamen Maklervertrag fehlt, vermag allein der Umstand, dass der Vertragsinteressent durch den Nachweis oder die Vermittlung eines Maklers zum Vertragsschluss gelangt ist, einen Bereicherungsanspruch desselben gegen den Interessenten auf Zahlung einer Provision nicht zu begründen.“

Begründet wird dies mit dem Argument, dass die Rechtsordnung keine Pflicht zur Vergütung ungefragt überlassener Informationen kenne; nur auf vertraglicher Grundlage könne ein Entgelt verlangt werden (So auch BGH vom 23.09.1999, Az: III ZR 322/98, NJW 2000, 72 (73) Fall eines Erbenermittlers). Selbst wenn der Interessent eine Besichtigung de der Eigentumswohnung vereinbart, und zusammen mit dem Makler durchführt  oder der Interessent auf Grund der vom Makler preisgegebenen Informationen in die Lage versetzt wird, mit dem Eigentümer einen Kaufvertrag abzuschließen, reicht dies – ohne dass zuvor ein Maklervertrag geschlossen wurde - weder für einen schlüssigen Vertragsschluss aus, noch für einen Schadensersatzanspruch wegen treuwidrigem Verhalten (BGH vom 25.09.1985, IV a ZR 22/84, NJW 1986, 177). Benennt der Makler, ohne vorherige Provisionsvereinbarung mit dem Interessenten das Objekt, so handelt er, soweit ihn die Erwartung einer späteren Provisionszusage leitet, auf eigenes Risiko. Verwirklicht sich dieses Risiko, so können dessen nachteilige Folgen dem Makler nicht mit dem Hinweis auf das Gebot von Treu und Glauben abgenommen werden (BGH vom 25.09.1985, IV a ZR 22/84, NJW 1986, 177). Im Gegenteil wird die ungefragte Übermittlung von Informationen durch den Makler nie ausreichend sein, um einen Zahlungsanspruch gegen den Interessenten zu begründen (Vergl. Hamm/Schwerdner, Maklerrecht, 6.Aufl., Rn 120).

Fazit:

Auch der Maklervertrag kann stillschweigend durch schlüssiges Verhalten geschlossen werden, die Gerichte stellen daran jedoch hohe Anforderungen, insbesondere an die Vereinbarung der Provision. Oftmals benennen Makler im Exposé ihr Provisionsverlangen gleichzeitig mit dem Nachweis des Objekts. Nutzt der Interessent - ohne einen Maklervertrag geschlossen zu haben - die Information aus, kann der Makler gegen den Interessenten grundsätzlich keine Ansprüche geltend machen, weder hinsichtlich der Provision noch auf Schadens- oder Wertersatz. Kann der Makler also keinen Vertrag mit seinem Kunden beweisen, dann besteht auch seine Provisionsforderung nicht zu Recht. Selbst eine bereits vom Kunden gezahlte Provision kann im Allgemeinen erfolgreich zurückgefordert werden.

Verwalter und Wirtschaftsplan:

Insbesondere wenn die Wohnungseigentümer anlässlich der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung mit Nachzahlungen konfrontiert werden, stellt sich für viele die Frage, ob der Verwalter wirklich mehr Geld ausgeben durfte, als ihm nach dem Wirtschaftsplan bewilligt wurde. Diese Frage ist klar zu beantworten: Der Verwalter muss sogar mehr Geld ausgeben, wenn es den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Zweck des Wirtschaftsplans ist es, aufgrund einer vorläufigen Schätzung festzustellen, welchen Gesamtbetrag die Gemeinschaft zur Lasten- und Kostenbestreitung im laufenden Wirtschaftsjahr benötigt. Durch die regelmäßige Zahlung sollen dem Verwalter die für die Erfüllung seiner Aufgaben notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen (OLG Hamm vom 3.1.2008, Az. 15 W 240/07, ZMR 2009, 61). Demgegenüber werden in der Jahresabrechnung die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und geleisteten Gesamtausgaben erfasst und gegenübergestellt; erst die Jahresabrechnung legt bindend fest, welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft zu behandeln sind (BGH vom 30.11.95, Az: V ZB 16/95, NJW 1996, 725). Der Wirtschaftsplan beschränkt also nicht die zukünftigen Ausgaben der Gemeinschaft, er greift dem Beschluss über die Jahresabrechnung des entsprechenden Jahres auch nicht vor (Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 28 WEG, Rn 36).

Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, wann und in wie weit der Verwalter von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans abweichen darf. Nach dem OLG Hamm (10.2.1997, Az: 15 W 197/96) handelt er Verwalter zumindest dann ordnungsgemäß, wenn der beschlossene Wirtschaftsplan entsprechenden Geldbeträge für die jeweilige Ausgabenposition vorsieht. Dasselbe gilt, wenn die Wohnungseigentümer-gemeinschaft als selbstverständlich davon ausging, dass der Verwalter die entsprechenden Ausgaben tätigte und insbesondere für Aufwendungen, die der Verwalter in Notfällen für erforderlich halten musste und eine Beschlussfassung aus Zeitgründen nicht abgewartet werden konnte (vergl. BGH vom 21.10.1976, Az: VII ZR 193/75, NJW 77, 44).

Der Verwalter ist also immer dann berechtigt und sogar verpflichtet, von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans abzuweichen, wenn die entsprechenden Mehraufwendungen nach dem Maßstab der ordnungsgemäßen Verwaltung objektiv erforderlich waren. Davon ausgenommen sind jedoch Sonderumlagen und die Instandsetzungsrücklage, da diese beiden Positionen streng zweckgebunden sind. Insbesondere darf die Instandsetzungsrücklage nicht zur laufenden Liquiditätssicherung verwendet werden und auch die Sonderumlage ist nur zur entsprechend dem bei Ihrer Beschlussfassung zu Grunde gelegten Inhalt zu verwenden und abzurechnen. Eine Umwidmung von Sonderumlage und Teilen der Instandsetzungsrücklage durch Beschluss der Gemeinschaft ist jedoch möglich (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl, § 21, Rn 125, § 28, Rn 34ff., 92).  Waren Ausgaben nach dem Wirtschaftsplan nicht vorgesehen, genehmigte die Wohnungseigentümergemeinschaft aber die Jahresabrechnung, die diese Ausgaben enthält, wird hierin eine nachträgliche Genehmigung der Verwaltertätigkeit zu sehen sein (vergl. OLG Hamm, 10.2.1997, Az: 15 W 197/96).

Die Abweichung von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans kann für den Verwalter ein Risiko darstellen, insbesondere kann er bei schuldhaften Pflichtverstößen der Gemeinschaft auf Schadensersatz haften. Es kann aber sogar seine Pflicht sein, Mehrausgaben im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu tätigen, insbesondere in Notfällen.

Der Wirtschaftsplan

Zu den Pflichten des Verwalters gemäß § 21 Abs.5 Nr.5 WEG gehört es nicht nur, über die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft abzurechnen, sondern auch deren Finanzbedarf zu planen und die Liquidität zu erhalten. Dazu gehört die Aufstellung und die Beschlussfassung eines Wirtschaftsplans für die Gemeinschaft samt Einzelwirtschaftsplänen für jeden einzelnen Eigentümer aus dem sich dessen persönliche Zahlungspflichten ergeben.

Der Mindestinhalt des Wirtschaftsplanes wird in § 28 Abs.1 S.2 WEG definiert. Danach ist eine Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen (z.B. Wohngelder, Sonderumlagen und sonstige Erträge aus Gemeinschaftsvermögen) und der voraussichtlichen Ausgaben erforderlich. Dazu zählen insbesondere Aufwendungen für Strom, Wasser und Heizung, Versicherungsbeiträge und sonstige Betriebskosten aber auch Kosten voraussichtlicher Instandsetzungen das Verwalterhonorar und Bankkosten sowie eine Zuführung zur Instandsetzungsrücklage (vergl. Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 19 ff.). Hat die Gemeinschaft Schulden gegenüber Dritten, sind auch diese im Wirtschaftsplan niederzulegen. (BayObLG ZMR 2005, 384). Der Wirtschaftsplan muss eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Ausgabenpositionen und deren Bezifferung enthalten, die für einen durchschnittlich informierten Eigentümer verständlich und nachprüfbar ist. Bei der Prognose der künftigen Ausgaben und Einnahmen besitzen die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum (BayObLG NZM 2001, 754; NZM 1999, 34; KG NZM 1991, 188), da es kaum möglich ist den zukünftigen Finanzbedarf der Gemeinschaft auf den Euro genau zu ermitteln. Zumindest müssen die geplanten Einnahmen im Wirtschaftsplan genau die voraussichtlichen Ausgaben decken (vergl. LG Hamburg, ZMR 2011, 996; Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 24 ff.)

Nach § 28 Abs.1 Nr.3 WEG ist in den Wirtschaftsplan auch der Gesamtbetrag der zu zahlenden Instandsetzungsrücklage aufzunehmen. Systematisch zählt diese nicht zu den laufenden Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern stellt eine bilanzielle Vermögensposition dar (Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 2. Aufl., Teil 11 Rn 26).

Zu unterscheiden ist zwischen dem Gesamtwirtschaftsplan (§ 28 Abs.1 WEG), der die Gesamtbeträge ausweist, und den Einzelwirtschaftsplänen im Sinne von § 28 Abs.1 Nr.2, die die von den einzelnen Eigentümern für jedes Wohn- oder Teileigentum anteilsmäßig zu entrichtenden Zahlungen enthält. Beide sind grundsätzlich unerlässliche Bestandteile eines ordnungsgemäßen Wirtschaftsplans (BGH, NJW 2005, 2061). Erst durch den Beschluss über die jeden einzelnen Wohnungseigentümer treffende Zahlungspflicht wird dessen Beitragsschuld gegenüber der Gemeinschaft begründet (BayObLG, ZMR 2005, 64 und NJW 1991, 1361). Grundsätzlich hat der Wirtschaftplan die vorsichtlichen Einnahmen und Kosten nach den vereinbarten bzw. wirksam beschlossenen Verteilungsschlüsseln zu verwenden. Nur ausnahmsweise soll es Anstelle der grundsätzlich erforderlichen genauen betragsmäßigen Festlegung der Zahlungspflicht genügen, nur den Verteilungsschlüssel anzugeben, z.B. den Miteigentumsanteil oder die Anzahl der Wohnungen (BayObLG NJW-RR 1990, 720). Dieses Verfahren dürfte aber zumindest bei größeren Gemeinschaften mit mehreren unterschiedlichen Abrechnungsschlüsseln kaum anfechtungsfest sein.

Ein Wirtschaftsplan begründet grundsätzlich nur eine auf die betreffende Wirtschaftsperiode, begrenzte Zahlungspflicht, die nach § 28 Abs.1 WEG im Allgemeinen ein Kalenderjahr beträgt. Von dieser allgemeinen Geltungsdauer kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Beschluss abgewichen werden (OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 862). Ein dennoch beschlossener längerer andauernder Wirtschaftsplan ist jedoch nur anfechtbar, aber nicht nichtig (streitig). Möglich ist es aber eine sog. Fortgeltungsklausel zu beschließen: dann gilt ein für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr beschlossener Wirtschaftsplan auch nach dessen Ablauf weiter fort - bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan (KG, ZWE 2005, 100; BayObLG, ZMR 2004, 842; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 767). Die endlose Fortgeltung von Wirtschaftplänen kann jedoch nicht wirksam beschlossen werden. Insbesondere, wenn die Einnahmen die Ausgaben nicht mehr decken, entspricht die Neuaufstellung eines Wirtschaftsplans ordnungsgemäßer Verwaltung; einklagbar auch gegen den Willen der Mehrheit.

Auch fehlerhaft beschlossene Wirtschaftspläne sind grundsätzlich wirksam, wenn sie nicht fristgerecht angefochten werden. Hiervon ausgenommen sind aber Wirtschaftpläne für bereits vollständig abgelaufene Wirtschaftsjahre, die nichtig sind (Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 12, 17). Sinn des Wirtschaftsplanes ist es in erster Linie die Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Daher ist die Gemeinschaft nicht an die Vorgaben des Wirtschaftsplanes gebunden, solange alle Verpflichtungen der WEG abgesichert sind. Stellt sich während des Wirtschaftsjahres ein weiterer Finanzbedarf heraus, z.B. durch unvorhergesehene Reparaturen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden (siehe Merle in Bärmann, WEG Kommentar, 11. Auflage, Rn 13).