Verwalter und Wirtschaftsplan:

Insbesondere wenn die Wohnungseigentümer anlässlich der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung mit Nachzahlungen konfrontiert werden, stellt sich für viele die Frage, ob der Verwalter wirklich mehr Geld ausgeben durfte, als ihm nach dem Wirtschaftsplan bewilligt wurde. Diese Frage ist klar zu beantworten: Der Verwalter muss sogar mehr Geld ausgeben, wenn es den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht.

Zweck des Wirtschaftsplans ist es, aufgrund einer vorläufigen Schätzung festzustellen, welchen Gesamtbetrag die Gemeinschaft zur Lasten- und Kostenbestreitung im laufenden Wirtschaftsjahr benötigt. Durch die regelmäßige Zahlung sollen dem Verwalter die für die Erfüllung seiner Aufgaben notwendigen finanziellen Mittel zur Verfügung stehen (OLG Hamm vom 3.1.2008, Az. 15 W 240/07, ZMR 2009, 61). Demgegenüber werden in der Jahresabrechnung die tatsächlichen, im Geschäftsjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und geleisteten Gesamtausgaben erfasst und gegenübergestellt; erst die Jahresabrechnung legt bindend fest, welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft zu behandeln sind (BGH vom 30.11.95, Az: V ZB 16/95, NJW 1996, 725). Der Wirtschaftsplan beschränkt also nicht die zukünftigen Ausgaben der Gemeinschaft, er greift dem Beschluss über die Jahresabrechnung des entsprechenden Jahres auch nicht vor (Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 28 WEG, Rn 36).

Hiervon zu unterscheiden ist jedoch die Frage, wann und in wie weit der Verwalter von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans abweichen darf. Nach dem OLG Hamm (10.2.1997, Az: 15 W 197/96) handelt er Verwalter zumindest dann ordnungsgemäß, wenn der beschlossene Wirtschaftsplan entsprechenden Geldbeträge für die jeweilige Ausgabenposition vorsieht. Dasselbe gilt, wenn die Wohnungseigentümer-gemeinschaft als selbstverständlich davon ausging, dass der Verwalter die entsprechenden Ausgaben tätigte und insbesondere für Aufwendungen, die der Verwalter in Notfällen für erforderlich halten musste und eine Beschlussfassung aus Zeitgründen nicht abgewartet werden konnte (vergl. BGH vom 21.10.1976, Az: VII ZR 193/75, NJW 77, 44).

Der Verwalter ist also immer dann berechtigt und sogar verpflichtet, von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans abzuweichen, wenn die entsprechenden Mehraufwendungen nach dem Maßstab der ordnungsgemäßen Verwaltung objektiv erforderlich waren. Davon ausgenommen sind jedoch Sonderumlagen und die Instandsetzungsrücklage, da diese beiden Positionen streng zweckgebunden sind. Insbesondere darf die Instandsetzungsrücklage nicht zur laufenden Liquiditätssicherung verwendet werden und auch die Sonderumlage ist nur zur entsprechend dem bei Ihrer Beschlussfassung zu Grunde gelegten Inhalt zu verwenden und abzurechnen. Eine Umwidmung von Sonderumlage und Teilen der Instandsetzungsrücklage durch Beschluss der Gemeinschaft ist jedoch möglich (Vandenhouten in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG-Kommentar, 10.Aufl, § 21, Rn 125, § 28, Rn 34ff., 92).  Waren Ausgaben nach dem Wirtschaftsplan nicht vorgesehen, genehmigte die Wohnungseigentümergemeinschaft aber die Jahresabrechnung, die diese Ausgaben enthält, wird hierin eine nachträgliche Genehmigung der Verwaltertätigkeit zu sehen sein (vergl. OLG Hamm, 10.2.1997, Az: 15 W 197/96).

Die Abweichung von den Kostenansätzen des Wirtschaftsplans kann für den Verwalter ein Risiko darstellen, insbesondere kann er bei schuldhaften Pflichtverstößen der Gemeinschaft auf Schadensersatz haften. Es kann aber sogar seine Pflicht sein, Mehrausgaben im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung zu tätigen, insbesondere in Notfällen.

Der Wirtschaftsplan

Zu den Pflichten des Verwalters gemäß § 21 Abs.5 Nr.5 WEG gehört es nicht nur, über die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft abzurechnen, sondern auch deren Finanzbedarf zu planen und die Liquidität zu erhalten. Dazu gehört die Aufstellung und die Beschlussfassung eines Wirtschaftsplans für die Gemeinschaft samt Einzelwirtschaftsplänen für jeden einzelnen Eigentümer aus dem sich dessen persönliche Zahlungspflichten ergeben.

Der Mindestinhalt des Wirtschaftsplanes wird in § 28 Abs.1 S.2 WEG definiert. Danach ist eine Gegenüberstellung der voraussichtlichen Einnahmen (z.B. Wohngelder, Sonderumlagen und sonstige Erträge aus Gemeinschaftsvermögen) und der voraussichtlichen Ausgaben erforderlich. Dazu zählen insbesondere Aufwendungen für Strom, Wasser und Heizung, Versicherungsbeiträge und sonstige Betriebskosten aber auch Kosten voraussichtlicher Instandsetzungen das Verwalterhonorar und Bankkosten sowie eine Zuführung zur Instandsetzungsrücklage (vergl. Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 19 ff.). Hat die Gemeinschaft Schulden gegenüber Dritten, sind auch diese im Wirtschaftsplan niederzulegen. (BayObLG ZMR 2005, 384). Der Wirtschaftsplan muss eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Ausgabenpositionen und deren Bezifferung enthalten, die für einen durchschnittlich informierten Eigentümer verständlich und nachprüfbar ist. Bei der Prognose der künftigen Ausgaben und Einnahmen besitzen die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum (BayObLG NZM 2001, 754; NZM 1999, 34; KG NZM 1991, 188), da es kaum möglich ist den zukünftigen Finanzbedarf der Gemeinschaft auf den Euro genau zu ermitteln. Zumindest müssen die geplanten Einnahmen im Wirtschaftsplan genau die voraussichtlichen Ausgaben decken (vergl. LG Hamburg, ZMR 2011, 996; Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 24 ff.)

Nach § 28 Abs.1 Nr.3 WEG ist in den Wirtschaftsplan auch der Gesamtbetrag der zu zahlenden Instandsetzungsrücklage aufzunehmen. Systematisch zählt diese nicht zu den laufenden Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern stellt eine bilanzielle Vermögensposition dar (Hügel/Scheel, Rechtshandbuch Wohnungseigentum, 2. Aufl., Teil 11 Rn 26).

Zu unterscheiden ist zwischen dem Gesamtwirtschaftsplan (§ 28 Abs.1 WEG), der die Gesamtbeträge ausweist, und den Einzelwirtschaftsplänen im Sinne von § 28 Abs.1 Nr.2, die die von den einzelnen Eigentümern für jedes Wohn- oder Teileigentum anteilsmäßig zu entrichtenden Zahlungen enthält. Beide sind grundsätzlich unerlässliche Bestandteile eines ordnungsgemäßen Wirtschaftsplans (BGH, NJW 2005, 2061). Erst durch den Beschluss über die jeden einzelnen Wohnungseigentümer treffende Zahlungspflicht wird dessen Beitragsschuld gegenüber der Gemeinschaft begründet (BayObLG, ZMR 2005, 64 und NJW 1991, 1361). Grundsätzlich hat der Wirtschaftplan die vorsichtlichen Einnahmen und Kosten nach den vereinbarten bzw. wirksam beschlossenen Verteilungsschlüsseln zu verwenden. Nur ausnahmsweise soll es Anstelle der grundsätzlich erforderlichen genauen betragsmäßigen Festlegung der Zahlungspflicht genügen, nur den Verteilungsschlüssel anzugeben, z.B. den Miteigentumsanteil oder die Anzahl der Wohnungen (BayObLG NJW-RR 1990, 720). Dieses Verfahren dürfte aber zumindest bei größeren Gemeinschaften mit mehreren unterschiedlichen Abrechnungsschlüsseln kaum anfechtungsfest sein.

Ein Wirtschaftsplan begründet grundsätzlich nur eine auf die betreffende Wirtschaftsperiode, begrenzte Zahlungspflicht, die nach § 28 Abs.1 WEG im Allgemeinen ein Kalenderjahr beträgt. Von dieser allgemeinen Geltungsdauer kann nur durch Vereinbarung, nicht aber durch Beschluss abgewichen werden (OLG Düsseldorf, ZMR 2003, 862). Ein dennoch beschlossener längerer andauernder Wirtschaftsplan ist jedoch nur anfechtbar, aber nicht nichtig (streitig). Möglich ist es aber eine sog. Fortgeltungsklausel zu beschließen: dann gilt ein für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr beschlossener Wirtschaftsplan auch nach dessen Ablauf weiter fort - bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan (KG, ZWE 2005, 100; BayObLG, ZMR 2004, 842; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 767). Die endlose Fortgeltung von Wirtschaftplänen kann jedoch nicht wirksam beschlossen werden. Insbesondere, wenn die Einnahmen die Ausgaben nicht mehr decken, entspricht die Neuaufstellung eines Wirtschaftsplans ordnungsgemäßer Verwaltung; einklagbar auch gegen den Willen der Mehrheit.

Auch fehlerhaft beschlossene Wirtschaftspläne sind grundsätzlich wirksam, wenn sie nicht fristgerecht angefochten werden. Hiervon ausgenommen sind aber Wirtschaftpläne für bereits vollständig abgelaufene Wirtschaftsjahre, die nichtig sind (Niedenführ in N/K/V, WEG-Kommentar, 10. Aufl. § 28 Rn 12, 17). Sinn des Wirtschaftsplanes ist es in erster Linie die Liquidität der Gemeinschaft zu sichern. Daher ist die Gemeinschaft nicht an die Vorgaben des Wirtschaftsplanes gebunden, solange alle Verpflichtungen der WEG abgesichert sind. Stellt sich während des Wirtschaftsjahres ein weiterer Finanzbedarf heraus, z.B. durch unvorhergesehene Reparaturen, muss eine Sonderumlage beschlossen werden (siehe Merle in Bärmann, WEG Kommentar, 11. Auflage, Rn 13).   

Modernisierung oder Modernisierende Instandsetzung

Wenn die Gemeinschaft eine Maßnahme plant, die das Gemeinschaftseigentum nicht unerheblich verändert, sollte bereits vor der Beschlussfassung feststehen, ob es sich dabei um eine Modernisierung im Sinne des § 22 Abs.2 WEG oder um eine Modernisierende Instandsetzung nach § 22 Abs.3 WEG handelt. Während letztere mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann, ist dagegen ist für Modernisierungen nach § 22 Abs. 2 WEG eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich: Zum einen ist die Zustimmung einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Eigentümer (nach Köpfen) und mehr als die Hälfte der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile erforderlich. Dies gilt selbst dann, wenn die Gemeinschaftsordnung Regelungen zur Modernisierung aufweist. Sieht jedoch die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel für Modernisierungen mit einem erleichterten Quorum vor (z.B. einfache 2/3-Mehrheit), so bleibt es dabei, da § 22 Abs.2 Hemmnisse für Modernisierungen herabsetzen und nicht neue schaffen soll.

Wesentliches Abgrenzungskriterium zwischen Modernisierung und Modernisierender Instandsetzung, und somit für die zur Beschlussfassung erforderlichen Mehrheiten, ist der Instandsetzungsbedarf einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlage oder eines solchen Bauteils; nur wenn die Modernisierung in keinem Zusammenhang mit der Beseitigung eines Mangels steht, ist für die Beschlussfassung die qualifizierte Mehrheit des §22 Abs.2 erforderlich. Während die Modernisierung im Sinne von § 22 Abs.2 dem Gebäude lediglich dient, muss die modernisierende Instandsetzung den Umständen nach geboten sein. Erforderlich ist daher stets ein konkreter oder zumindest absehbarer,[1] nicht unerheblicher Instandsetzungsbedarf, der nicht vorliegt, wenn intakte Anlagen erneuert werden sollen,^[2]

selbst wenn dies anlässlich einer Reparatur an einer anderen Anlage erfolgt. Grundsätzlich sind Maßnahmen der Instandsetzung darauf gerichtet, den mangelfreien Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums wieder herzustellen, wozu auch die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustands gehört.^[3]

Maßstab für die Mangelfreiheit des Gemeinschaftseigentums sind dabei die Aussagen der Teilungserklärung, der bauliche Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums und/oder der Bautenstand nach Maßgabe wirksamer Regelungen der Wohnungseigentümer.^[4]

Dies gilt auch für den Fall, wenn die Veränderung auf Grund einer gesetzlichen Verpflichtung durchgeführt werden muss; hierher gehören insbesondere Nachrüstungspflichten nach der Energieeinsparverordnung.[5] Wenn aber ohne das Bestehen einer gesetzlichen Verpflichtung prägende Bauelemente neu in das Gemeinschaftseigentum eingebracht werden, die zuvor funktionsgleich nicht vorhanden waren, ist für eine Modernisierende Instandsetzung kein Raum.[6]

Der Minderheitenschutz gebietet jedoch, dass nicht jede Modernisierungsmaßnahme, die auch Instandsetzungen umfasst, mit einfacher Mehrheit als Modernisierende Instandsetzung beschlossen werden kann. Maßgeblich ist, ob der Schwerpunkt der Maßnahme im Bereich der Instandsetzung oder im Bereich der Modernisierung liegt. Dies kann  durch eine Gegenüberstellung der – fiktiven – Mangelbeseitigungskosten einerseits, und der Kosten der Verbesserung andererseits, ermittelt werden. Insoweit wird eine reine Instandsetzungs-maßnahme zumindest dann vorliegen, wenn der reine Reparaturaufwand bei über 50% der Gesamtkosten liegt. Werden dagegen geringfügige Mängel nur anlässlich einer umfassenden Modernisierung (mit-) beseitigt,  so ist in diesen Fällen das Quorum des § 22 Abs.2 erforderlich. Gleiches gilt, wenn zusätzliche Maßnahmen durchgeführt werden, die in keinem Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung stehen, so z.B. der erstmalige Einbau von Dachfenstern anlässlich einer Dachsanierung oder einer Kellerdeckendämmung anlässlich einer gebotenen Fassadenisolierung; solche abtrennbaren Maßnahmen bedürfen der gesonderten Beschlussfassung mit qualifizierter Mehrheit als Modernisierung. Allerdings kann es zur Vermeidung künftigen Schimmelbefalls bei Fassadendämmmaßnahmen technisch notwendig sein, nicht nur einen Teilbereich zu isolieren, sondern die gesamte Fassade; in diesem Falle ist dann die gesamte Maßnahme als Modernisierende Instandsetzung zu werten.[7]

Wird eine Modernisierungsmaßnahme fehlerhaft vom Versammlungsleiter als modernisierenden Instandsetzung eingeschätzt und auf Grund einer knappen Mehrheitsentscheidung ein entsprechender Beschluss verkündet, so wird dieser auf die Anfechtung eines Eigentümers hin vom Gericht aufgehoben werden. Unterbleibt die Anfechtung jedoch, so bleibt der ohne das erforderliche Quorum verkündete Beschluss dennoch wirksam.

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[1] LG Nürnberg-Fürth v.28.7.2010, Az: 14 S 438/10 WEG, ZWE 2010,466 (Ja:30 Jahre alte Ölheizung).

[2] OLG Düsseldorf v. 22.10.2007, 3 Wx 54/07, NZM 2007, 931(932) (Nein: Normgemäße aber alte

   Außenwandisolierung); OLG Düsseldorf v.8.10.1997, Az: 3 Wx 352/97, ZMR 1998,185 (Nein: 13 Jahre alte Heizung), OLG Schleswig v.8.12.2006, Az:2 W 111/06, ZMR 2007, 562 (Nein: alte aber intakte Fassade), ZMR 2007, 562 (563).

[3] Heinemann in Jennißen, a.a.O., § 21, Rn 66.

[4] Vergl.: OLG Hamburg v. 13.02.2001, ZWE 2002, 136; KG, Az: 24 W 4146/85, OLGE 1986, 174;

    Vandenhouten in N/K/V, § 22, Rn 16.

[5] BayObLG v.11.12.1980, Az: 2 Z 74/79, NJW 1981, 690 (zum Energieeinsparungsgesetz).

[6] Zu Außenjalousien: LG Bamberg v. 11.11.2009, 2 S 3/09 WEG, openJur 2012, 104619.

[7] OLG Frankfurt v. 15.10.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37.

Modernisierung: Rechte der betroffenen Eigentümer

Selbst wenn eine Baumaßnahme als Modernisierung von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wurde, heißt das nicht in jedem Falle, dass die betroffenen Eigentümer das Abstimmungsergebnis hinnehmen müssen. Selbst wenn das Gemeinschaftseigentum objektiv verbessert oder Energie oder Wasser einspart werden, kann ein Modernisierungsbeschluss trotzdem im Rahmen einer Anfechtungsklage gerichtlich aufgehoben werden. Jeder Beschluss über verbessernde Baumaßnahmen muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei stehen Kosten-Nutzen-Argumente, die technische Nachhaltigkeit und der Verstoß gegen die Teilungserklärung oder nicht disponible Rechtsvorschriften im Focus. Eine Aufhebung des Beschlusses kommt aber auch in Betracht, wenn der Charakter der Gebäudes erheblich verändert oder Eigentümer durch die Modernisierung erheblich benachteiligt werden.

Kosten und Nutzen der Modernisierung:

Als ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal jeder Modernisierung gilt, dass die Verbesserung des Gemeinschaftseigentums nicht um jeden Preis zulässig ist, sondern ein vernünftiges Kosten-Nutzen-Verhältnis berücksichtigen muss.[1] Zwar steht der Wohnungseigentümer-gemeinschaft ein Ermessensspielraum zu, der nicht zur Wahl der kostengünstigsten Maßnahme zwingt, jedoch müssen die Kosten in einem sinnvollen Verhältnis zur beabsichtigten Verbesserung und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft stehen.[2] Auch die Durchführung sogenannter Luxussanierungen dürfte regelmäßig in keinem angemessenen Kosten-Nutzen Verhältnis stehen. Insbesondere für hochpreisige Energieeinsparmaßnahmen wird in Rechtsprechung und Literatur eine Amortisation der Kosten verlangt. Die Ersparnis an Energieaufwendungen soll die  Kosten der Modersierung im Allgemeinen innerhalb von 10 bis 15 Jahren aufwiegen.[3] Ohne Erläuterung sind jedoch die LG Düsseldorf und München der Auffassung, dass es bei einem nicht instandsetzungsbedingten Einbau von Isolierglasfenstern eine Amortisation der Kosten nicht erforderlich sei.[4] Dient eine Dämmmaßnahme jedoch (auch) der Beseitigung von Schäden am Gebäude (schadhafter Außenputz oder Schimmelschäden in den Wohnungen) oder der Erfüllung normativer Verpflichtungen (z.B. § 8 Abs. 2 Nr. 1 WärmeschutzVO), so stellt sich die Frage nach einer Amortisation nicht.[5]

Schließlich widerspricht ein Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn seine bauliche Ausführung gegen Rechtsnormen verstoßen würde, z.B. gegen die entsprechende Landesbauordnung, oder zwingenden Vorschriften der Energieeinsparverordnung.

Minderheitenschutz 1: Eigenart der Wohnanlage:

Die Mehrheitsmacht umfasst das nicht das Recht zur tiefgreifenden Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums; dies gilt nach dem Wortlaut des § 22 Abs.2 ausdrücklich für die qualifizierte Stimmenmehrheit der Modernisierung. Jedoch legitimiert auch das Vorhandensein eines Instandsetzungsbedarfs nicht die wesentliche Veränderung der Wohnanlage mit einfacher Mehrheit.

Bereits in der amtlichen Begründung der Novelle werden Beispiele für  Umgestaltungen der Wohnanlage genannt, die deren bisherige Eigenart ändern. Grundsätzlich sei dies gegeben, wenn der optische Gesamteindruck nachteilig verändert wird, insbesondere durch Anbauten, wie Wintergärten, die Aufstockung oder ein Abriss von Gebäudeteilen oder vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestands. Weiterhin kann eine Veränderung der Eigenart bereits vorliegen, wenn die Maßnahme zu einer uneinheitlichen Gestaltung der Fassade führt, z.B. wenn nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird. Schon die schlichte Verstärkung eines bereits gegebenen, uneinheitlichen Eindrucks des Gebäudes macht einen entsprechenden Beschluss anfechtbar. Auch die Durchführung  sog. Luxussanierungen kann die Eigenart der Wohnanlage verändern, jedoch ist die Gemeinschaft nicht darauf beschränkt, nur auf ein durchschnittliches Ausstattungsniveau zu modernisieren. Auch die Umwandlung einer das Grundstück prägenden Grünfläche in einen Parkplatz ist als Veränderung der Eigenart der Wohnanlage zu werten, sowie vergleichbare Maßnahmen die den optischen Gesamteindruck des Grundstücks wesentlich verändern. Gleiches gilt für geplante Anlagen, die im Widerspruch zur spezifischen  Nutzungsart einer Wohnanlage stehen, etwa ein Kinderspielplatz in einer Senioren-WEG.  Die noch sehr uneinheitliche Rechtsprechung eröffnet dem richterlichen Ermessen ein weites Feld.

Minderheitenschutz 2: Unbillige Beeinträchtigung:

Die „unbillige Beeinträchtigung“ i.S.v. § 22 Abs.2 erfordert eine deutlich höhere Beeinträchtigungen eines Eigentümers als die „nicht unerhebliche Beeinträchtigung“ gemäß § 22 Abs.1. Um das Ziel der Verbesserung durch (instandsetzende) Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft zu erreichen, wird von den Eigentümern hier eine höhere Toleranz gegenüber der Veränderung des Gemeinschaftseigentums abverlangt, als dies bei eigenmächtigen Veränderungsmaßnahmen der Fall ist.[6] „Unbillig“ impliziert nach der wohl überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur eine treuwidrige Ungleichbehandlung eines oder mehrerer Wohnungseigentümer; durch die angegriffene Maßnahme würde(n) einem oder mehreren Wohnungseigentümer(n) größere Nachteile zugemutet werden, als den anderen. Insoweit kommen solche Nachteile in Betracht, die sich gerade auf die Nutzung des Sondereigentums bestimmter Eigentümer und auswirken, z.B. die Verschattung der Räume durch einen Balkonanbau oder die Verkleinerung von Dachräumen durch eine Innenisolierung. In diesem Zusammenhang sind auch Nachteile zu berücksichtigen, die der betroffene Eigentümer erfährt, weil er in seinem Sondereigentum Aufwendungen getätigt hat, die durch die Modernisierung nicht weiter nutzbar sind, wie z.B. Wegfall der eigenen Gasetagenheizung bei Einbau einer gemeinschaftseigenen Zentralheizung. Eine „unbillige Beeinträchtigung“ eines Wohnungseigentümers liegt danach nur dann vor, wenn er bei wertender objektiver und subjektiver Betrachtung  und in Abwägung mit den durch die Modernisierung erstrebten Vorteilen, derartige Nachteile erleiden würde, die einem verständigem Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden können.[7]

Nach der hier vertretenen Auffassung darf jedoch die unbillige Beeinträchtigung nicht nur im Vergleich zu anderen Wohnungseigentümern ermittelt werden, etwa im Sinne einer willkürlichen Ungleichbehandlung, die dem Einzelnen ein Sonderopfer abverlangt. Dann wäre ein wenig solventer Wohnungseigentümer sinnvollen Modernisierungsmaßnahmen der Gemeinschaft schutzlos ausgeliefert und würde Gefahr laufen, sein Eigentum ggf. veräußern zu müssen, da die entsprechenden Sonderumlagen, die alle Eigentümer in gleicher Weise treffen, für ihn nicht finanzierbar wären. Ziel der unbilligen Beeinträchtigung ist der Schutz der berechtigten Interessen des durch die Modernisierung beeinträchtigten Eigentümers, womit grundsätzlich auch die Folgen von Nutzungsbeeinträchtigungen im Zuge von Baumaßnahmen, wie etwa Miet- oder Umsatzausfälle zumindest dann zu berücksichtigen, wenn sie ein existenzbedrohendes Maß erreichen können. Entsprechendes gilt auch für die direkten Kosten der Modernisierung. Zwar muss ein Wohnungseigentümer, anders als ein Mieter, für den Erhalt seiner Wohnung selbst aufkommen und dafür entsprechende finanzielle Rücklagen vorhalten, insbesondere wenn ein Instandsetzungsbedarf oder die Anpassung an einen allgemein üblichen Standard erforderlich ist, jedoch ist seine finanzielle Leistungsfähigkeit bei der Beschlussfassung von der Gemeinschaft zu erwägen. Das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Art und Weise von Modernisierungsmaßnahmen durch Beschluss zu entscheiden beschränkt sich grundsätzlich nicht auf das jeweils „mildeste Mittel“,[8]  jedoch verpflichtet das Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer untereinander keine existenzbedrohenden Entscheidungen zu lasten Einzelner zu beschließen, zumindest wenn es Handlungsalternativen gibt. Dann wäre das Ermessen der Gemeinschaft so auszuüben, dass dem betroffenen Eigentümer die Veräußerung erspart bleibt, etwa durch die rechtzeitige Bildung von Rücklagen.[9]

Fazit:

Sechs Jahre nach ihrer Normierung im Wohnungseigentumsgesetz hat sich noch kein einheitliches Verständnis der Modernisierung herausgebildet. Ist ein Modernisierungs-beschluss erst einmal verkündet, so gibt es für die betroffenen Eigentümer nur noch die Möglichkeit der gerichtlichen Anfechtungsklage. Auf Grund der dabei entstehenden Kosten, sollte dieser Schritt jedoch sehr sorgfältig überdacht werden.

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[1] OLG München v.14.11.2005, Az: 34 Wx 105/05, ZMR 2006, 302; OLG Hamburg v.4.8.2003,

    Az: 2 Wx 30/03, ZMR 2003, 866; BayObLG v.27.11.2003, Az: 2Z BR 176/03, ZMR 2004, 442;

[2] OLG Frankfurt v.15.11.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37; Merle,a.a.O., § 21 Rn 28.

[3] Amortisation in 10-15 Jahren: OLG München, 14.11.2005 - 34 Wx 105/05, ZMR 2006, 302;

    Amortisation in allenfalls 10 Jahren: KG v.02.02.1996, 24 W 7880/95, ZMR 1996, 283;

    Merle, a.a.O., § 21, Rn 102.

[4] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538;

    LG München I v. 27.4.2009, Az: 1 S 20171/08, ZMR 2009, 945.

[5] OLG Hamm v 18.11.2008, Az. 15 Wx 139/08, ZWE 2009, 261;

    BayObLG, 25.09.2001 - 2Z BR 95/01, ZMR 2002, 209.

[6] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; Merle, a.a.O., § 22, Rn. 339 f.

[7] LG Düsseldorf v.6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; BT-Drucks. 16/3843 S.50.

   Hogenschurz, Balkonanbau als Modernisierung gem. § 22 Abs.2 WEG, WuM 2012, 78.

   a.A.: LG Lüneburg c. 31.5.2011, Az: 9 S 75/10, ZMR 2011, 830 (Balkone).

[8] OLG Frankfurt v.15.11.2010, Az: 20 W 138/08, NZM 2011, 37.

[9] wie hier Niedenführ/Vandenhouten, § 22, Rn 169 f.; Merle, a.a.O., § 21, Rn 28.

Was ist eine Modernisierung im Wohnungseigentumsrecht?

Gemäß § 22 Abs.1 WEG bedarf es grundsätzlich der Zustimmung der betroffenen Eigentümer, wenn das Gemeinschafteigentum verändert werden soll. Eine anfechtungsfeste Beschlussfassung der Gemeinschaft gegen den Willen der betroffenen Eigentümer, ist im Allgemeinen nur möglich, wenn die besonderen Voraussetzungen von § 22 Abs.2 oder Abs.3 WEG gegeben sind, d.h. wenn die Baumaßnahme als Modernisierende Instandsetzung oder Modernisierung zu qualifizieren ist. Dann muss ein betroffener Eigentümer sich der Mehrheitsmacht beugen und die Veränderung des Gemeinschaftseigentums hinnehmen.

Das Gesetz beschreibt die Modernisierung in § 22 Abs.2 als „…Maßnahmen…die der Modernisierung entsprechend § 559 Abs.1 BGB oder der Anpassung des gemein-schaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen.“ Eine gesetzliche Definition der Modernisierung im Rahmen der Modernisierenden Instandsetzung fehlt, jedoch ergibt sich aus der Begründung des Gesetzgebers, dass der Begriff in den Absätzen 2 und 3 inhaltsgleich ist.[1] Insoweit kann zu seiner Bestimmung grundsätzlich auch die Rechtsprechung zur Modernisierenden Instandsetzung vor der WEG-Novelle herangezogen werden.

Drei unterschiedliche Arten von Modernisierungsmaßnahmen sind zu unterscheiden: Die Erhöhung des Gebrauchswertes und/oder Verbesserung der Wohnverhältnisse, die Einsparung von Energie oder Wasser und die Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik. Allen Maßnahmen ist gemeinsam, dass sie nachhaltig sein müssen, d.h. zu einer dauerhaften und erheblichen Verbesserung führen; Einsparungen an Energie oder Wasser müssen messbar sein, gleiches gilt sinngemäß für den Schallschutz.

Eine Gebrauchs- oder Wohnwerterhöhung liegt vor, wenn die gemeinschafts-ordnungskonforme Nutzung[2] bei objektiver Betrachtung bequemer, angenehmer, sicherer oder gesünder wird. Nach dem Bundesgerichtshof kann dies bereits gegeben sein, wenn ein heute allgemein üblicher Ausstattungsstandard hergestellt werden soll und die Neuerung aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers sinnvoll ist; wobei die reiche Kasuistik des Mietrechts herangezogen werden kann, jedenfalls soweit die Maßnahme das Gemeinschaftseigentum betrifft. Hierher gehören z.B. die Verbesserung der Energie- oder Wasserversorgung oder der Entwässerung, z.B. in Form der Vergrößerung der Leitungsquerschnitte der Steigleitungen, so dass gleichzeitiges Duschen und Spülen oder der Betrieb mehrerer elektrischer Haushaltsgeräte gleichzeitig möglich ist,  der Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster oder fest verlegte trittschallhemmende Bodenbeläge im Treppenhaus, die Verbesserung der Sicherheit durch den Einbau von Sicherheitshaus- und Wohnungstüren, Anbau von Aufzügen oder Balkonen, der erstmalige Einbau von zentralen Heizungs- und/oder Warmwasseranlagen, Schornsteinzüge für den Einbau eines Kamin(-ofens), Einbau von Türsprechanlagen, sowie Maßnahmen zur Erleichterung des Zugangs,  die Anlage von Ruhezonen im Garten, Kinderspiel- und Fahrradabstellplätzen, die Aufwertung von Grünanlagen, sowie Maßnahmen zur Hausmüllreduzierung. Selbst das Ersetzen eines Flachdachs durch ein Walmdach, oder die Anbringung eines Vordachs wurden von der Rechtsprechung als Modernisierung anerkannt. Als Modernisierung dürften auch von der Gemeinschaft beschlossene Maßnahmen im Interesse der Barrierefreiheit gehbehinderter Eigentümer gelten, wie z.B. Treppenlifte oder Rollstuhlrampen.

Bei dem Merkmal der Einsparungen Energie kommen nicht nur Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in Betracht, sondern auch von elektrischer Energie, so dass die Umrüstung der Treppenhaus- und Umfeldbeleuchtung auf Energiesparlampen sowie der Einbau von Zeitschaltuhren hierunter fällt. Maßnahmen zur Wassereinsparung werden dagegen im Bereich des Gemeinschaftseigentums nur durch eine Verbrauchserfassung und die Verwendung von Regen- oder Grundwasser zur Gartenbewässerung realistisch sein.[3] Der Focus in diesem Bereich liegt jedoch auf der Einsparung von Heizernergie, z.B. Dämmmaßnahmen, der Einbau von Isolierfenstern oder die Isolierung von Fassaden, Dächern, Kellerdecken und Heizungsrohren. Zurückhaltender ist der Wechsel des Energieträgers zu bewerten, da dies im Allgemeinen keine Energieeinsparung bewirkt. Andererseits kann der Anschluss an ein Fernwärmenetz, das aus einer Kraft-Wärme-Kopplung gespeist wird, eine Energieeinsparung bewirken.

Auch die Anpassung der gemeinschaftlichen Anlagen und Bauteile an den erprobten Stand der Technik kann eine Modernisierung darstellen. Da hierbei zumeist eine Verbesserungs- oder Einsparmaßnahme im Sinne der beiden vorangegangenen Absätze beabsichtigt ist, dürfte für eine eigenständige Anwendung dieses Merkmals kaum Raum bleiben.

Obwohl aus dem Regel-Ausnahme-Charakter der Absätze 1 bis 3 des § 22 zunächst von Teilen der Rechtsprechung gefolgert wurde, dass der Modernisierungsbegriff eng auszulegen sei, muss dies seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.02.2011 anders bewertet werden: Es sei eine großzügige Handhabung des Modernisierungsbegriffs geboten.[4] Insoweit wird mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen sein, dass jede Maßnahme, die objektiv betrachtet sinnvoll ist und/oder zu einer Verkehrswerterhöhung führt,[5] eine im Rahmen des § 22 Abs. 2 bzw. 3 zulässige Modernisierungsmaßnahme darstellt, die von der Eigentümerversammlung beschlossen werden kann. Daher werden als Modernisierung auch solche Maßnahmen zu gelten haben, die zu einer Energiekostenersparnis ohne Verringerung des Energieverbrauchs führen.[6] Die Grenze findet der Modernisierungsbegriff des Wohnungseigentumsgesetzes dort, wo nach objektiven Maßstäben keine Verbesserung festzustellen ist und nur eine andere Nutzungsqualität geschaffen wird, die allein von subjektiven Vorlieben abhängig ist.[7]

Wenn eine bauliche Veränderung eine Modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung darstellt, bedeutet dies nicht, dass ein solcher Beschluss auf eine Anfechtungsklage eines durch die Maßnahme beeinträchtigten Eigentümers nicht vom Gericht aufgehoben werden kann. Der Beschluss, der ggf. mit dem notwendigen Quorum des § 22 Abs.2 WEG beschlossen sein muss, hat dann immer noch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung zu entsprechen, darf das Erscheinungsbild des Hauses nicht erheblich verändern und auch keinen Eigentümer unbillig benachteiligen. Auf diese Gegenargumente des beeinträchtigten Eigentümers wird in einem der nächsten Blogs eingegangen werden.

Wird aber ein Beschluss, der eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums zum Gegenstand hat, verkündet und nicht angefochten, so ist er grundsätzlich wirksam und kann umgesetzt werden. Dies gilt auch dann, wenn die besonderen Voraussetzungen von § 22 Abs.2 oder Abs.3 WEG nicht vorliegen. Die Baumaßnahme hätte dann zwar gemäß § 22 Abs.1 WEG der Zustimmung der betroffenen Eigentümer bedurft, jedoch ersetzt der rechtswirksame Beschluss die fehlende Zustimmung der beeinträchtigten Wohnungseigentümer.[8] 

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[1] Vergl. BT-Drucks. 16/887, 29f, wonach die Anforderungen an einen Modernisierungsbeschluss nicht

   höher sind als an einen Beschluss zur modernisierenden Instandsetzung;

   Timme in Munzig/Timme/Elzer, WEG, §22 Rn 265; im Ergebnis Vandenhouten, a.a.O.,§ 22, Rn 160.

[2] Merle in Bärmann, 11. Aufl., § 22, Rn 331; Vandenhouten, a.a.O.§ 22,Rn 161.

[3] Merle, wie vor, nicht  jedoch der Einbau von Durchlaufbegrenzern, da Eingriff in das SE.

[4] BGH v. 18.2.2011, V ZR 82/10.

[5] BT-Drucks. 16/887, 30;  Bereits in seiner Entscheidung vom … stellte das BayObLG (Az: 2 Z BR 176/03, ZMR 2004, 442) für die Zulässigkeit einer Modernisierenden Instandsetzung auf einen drohenden Verkehrswertverlust ab.

[6] OLG Hamburg v. 21.7.2005, Az:2 Wx 18/04, ZMR 2005, 803 (Fernwärme);

LG Nürnberg-Fürth v.28.7.2010, Az: 14 S 438/10 WEG, ZWE 2010, 466;

Bub, ZWE 2008, 205, 208 (Solaranlage).

[7] Wintergarten durch Verglasung d. Balkons: AG Konstanz v.13.3.2008,12C17/07,ZMR 2008, 494.

[8] OLG Düsseldorf v.2.11.2004, Az: I-3 Wx 234/04, ZMR 2005, 143; Bärmann, a.a.O., § 22, Rn 139.

Modernisierung: Fenstererneuerung ohne Beschluss

Gerade im Winter werden Wohnungseigentümer oft daran erinnert, dass die Fenster der Eigentumswohnung undicht sind; die in den Eigentümerversammlungen bereits besprochene Fenstersanierung ist aber nicht beschlossen worden. Mancher Eigentümer kommt da auf die Idee, selbst tätig zu werden und die alten Holzfenster zu ersetzen. Dies ist jedoch keine Modernisierung, sondern eine eigenmächtige Veränderung des Gemeinschaftseigentums, die sogar zu einer Rückbauverpflichtung führen kann.

Es ist anerkannt, dass der Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster Gegenstand einer Modernisierung sein kann (LG Düsseldorf vom 6.6.2012, Az: 25 S 8/12, openJur 2012, 129538; LG München I v. 27.4.2009, Az: 1 S 20171/08, ZMR 2009, 945).  Nach § 22 Abs.2 WEG bedürfen aber solche modernisierenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums einer Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung, so dass ohne einen Beschluss niemand berechtigt ist, erhebliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum durchzuführen: Dieser Grundsatz gilt sowohl für den einzelnen Eigentümer, als auch für Vorhaben der Gemeinschaft (OLG Hamburg v.13.02.2001, Az: 2 Wx 45/99, ZMR 2001, 382). Es ist daher unerheblich, ob die Veränderung eine Modernisierung darstellen könnte; ohne entsprechenden Beschluss ist die Baumaßnahme rechtswidrig.

Eine Veränderung des Gemeinschaftseigentums ist grundsätzlich nur gemäß § 22 Abs.1 WEG zulässig, wenn alle beeinträchtigten Eigentümer der Veränderung zustimmen. Bei einem Austausch von Holzfenstern gegen Isolierfenster ist wegen der veränderten Optik des Gebäudes grundsätzlich jeder Eigentümer betroffen. Werden zudem die Fenster nur in einigen Wohnungen erneuert, so entsteht ein uneinheitliches Fassadenbild, was eine erheblich nachteilige Veränderung darstellt und daher sogar als Modernisierungsmaßnahme anfechtbar wäre (OLG Düsseldorf v. 30.10.00, Az: I-3 Wx 318/00, NZM 2001,2 43; KG v. 3.12.93, Az: 24 W 6483/93, GE 1994, 839).

Gemäß § 1004 BGB kann jeder Eigentümer aus eigenem Recht den Rückbau einer beeinträchtigenden Veränderung des Gemeinschaftseigentums verlangen, hierfür ist kein entsprechender Beschluss erforderlich. Ob eine zu Rückbau verpflichtende Beeinträchtigung vorliegt beurteilt aber das Gericht (KG v. 26.6.2007, Az:  24 W 15/07, GE 2007, 1561).

Einzelne Eigentümer haben gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung. Nur die schlichte Wiederherstellung oder die normgerechte erstmalige Herstellung eines instandsetzungsbedürftigen Teiles eines Bauwerks kann als ordnungsgemäße Verwaltung verlangt werden (OLG Schleswig v.21.12.1998, Az: 2 W 100/98; WuM 1999, 180), nicht dagegen die Verbesserung des Gemeinschaftseigentums (OLG Düsseldorf v. 22.10.2007, Az: I-3 Wx 54/07, ZMR 2008,142). Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer einen nachvollziehbaren Bedarf zur Verbesserung hat, z.B. eine Aufstockung um den objektiv bestehenden Wohnraumbedarf für seine Familie zu decken (LG Hamburg v.16.12.2009, Az: 318 S 49/09, ZMR 2010, 550). Gestützt auf Art.3 Abs.3 S.2 GG ist lediglich zugunsten Behinderter ein Recht auf barrierefreien Zugang anerkannt, womit ein Veränderungsanspruch in Form von Rollstuhlrampen, Treppenliften etc. in Betracht kommt. Dieser Anspruch ist aber nicht schrankenlos. Werden die anderen Eigentümer durch den behindertengerechten Umbau nicht mehr hinnehmbar in ihren Rechten beeinträchtigt, so kann die Gemeinschaft die Forderung nach einem Umbau rechtmäßig ablehnen (OLG München v.22.2.2008, Az: 34 Wx 66/07, NZM 2008, 848).

Wann muss der Verwalter zur Eigentümerversammlung einladen? Das Einberufungsverlangen nach § 24 Abs.2 WEG:

Die Einberufung der Eigentümerversammlung wird in § 24 Abs.1-4 WEG und von den meisten Teilungserklärungen (Miteigentumsordnungen) geregelt. Die Versammlung hat im Wohnungseigentumsrecht eine zentrale Bedeutung: Sie ist das oberste Entscheidungs- und Willensbildungsorgan der Gemeinschaft; alle Fragen die über die schlichte laufende Verwaltung hinausgehen, müssen von Ihr beraten und entschieden werden. Nach dem Gesetz ist die Versammlung mindestens einmal pro Kalenderjahr durchzuführen und wenn besondere Umstände oder mindestens ein Viertel aller Eigentümer dies fordern. Da wirksame Beschlüsse in der Regel nur gefasst werden können, wenn der Verwalter zur Eigentümerversammlung einlädt, kommt dem Einberufungsverlangen eine wichtige Bedeutung zu, insbesondere bei untätigen oder zu selbständigen Verwaltern.

Nach § 24 Abs.1 WEG muss die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen werden. Diese gesetzliche Vorgabe ist zwingend und kann auch nicht durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden. Nur wenn alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer ausdrücklich auf die Abhaltung einer Versammlung verzichten, braucht in diesem Jahr keine durchgeführt zu werden. Ein Verzicht für die Zukunft, über einen konkreten Einzelfall hinaus, ist dagegen nicht möglich. In der Teilungserklärung kann auch zulässigerweise eine häufigere Abhaltung von Eigentümerversammlungen (etwa alle 6 Monate) vereinbart werden, nicht aber ein längerer Zeitraum als einmal pro Kalenderjahr (Bärmann/Pick, 18. Aufl., § 24, Rn 2, umstritten).

Über die jährliche Hauptversammlung hinaus, hat der Verwalter gemäß § 24 Abs.2 WEG eine außerordentliche Eigentümerversammlung dann einzuberufen, wenn sie schriftlich unter Angabe der beabsichtigten Tagesordnungspunkte sowie der Gründe für die Eilbedürftigkeit von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Entscheidend ist das Kopfprinzip, nicht die Miteigentumsanteile. Geht dem Verwalter ein solches Einberufungsverlangen zu, so hat er nur ein formelles Prüfungsrecht, d.h. er darf nur prüfen, ob überhaupt grundbuchliche Eigentümer die Einberufung verlangen, die Schriftform gewahrt ist, ob ein rechtlich zulässiger Beschlussgegenstand umrissen ist und ob ein Zuwarten bis zur nächsten Eigentümerversammlung nicht zumutbar ist.

Nur die in Abteilung I des (Wohnungs-) Grundbuchs eingetragene Eigentümer dürfen ein Einberufungsverlangen (mit-)tragen. Wenn zum Zeitpunkt des Zugangs des Einberufungsverlangens dieses auch von Nichteigentümern unterschrieben ist, sind diese bei der Berechnung des Quorums nicht zu werten (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, 9. Aufl. § 24, Rn 10).

Gemäß § 24 Abs.2 muss das Einberufungsverlangen „schriftlich“ beim WEG-Verwalter eingereicht werden; dies bedeutet, dass die strenge Schriftform des § 126 Abs.1 BGB hierbei eingehalten werden muss. Nur von allen Ausstellern eigenhändig unterzeichnete Einberufungsverlangen sind wirksam, womit Telefaxe, E-Mails oder kopierte Unterschriften unzulässig sind (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 10). Eigentümer können sich jedoch bei dem Einberufungsverlangen vertreten lassen, z.B. durch einen Rechtsanwalt (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11). Die Teilungserklärung kann jedoch das Schriftformerfordernis abmildern.

Unzulässig sind solche Tagesordnungspunkte für die die Gemeinschaft keine Beschluss-kompetenz besitzt oder die gegen zwingende Gesetze oder nicht abänderbare Regelungen der Teilungserklärung verstoßen (Elzer in Jennißen, 3.Aufl., § 24 Rn 8). Beispiele für unzulässige Tagesordnungspunkte wären Zahlungsforderungen gegen ausgeschiedene Eigentümer (siehe Blog vom 9.11.12), persönliche Handlungspflichten einzelner Eigentümer (siehe Blog vom 13.11.2012) oder aber nicht einzelfallbezogene Umlageveränderungen von Instandsetzungskosten b.z.w. eine Heizkostenverteilung zu 100% nach Verbrauch (Verstoß gegen § 16 Abs.4 WEG b.z.w. gegen die HeizkostenVO).

Der in § 24 Abs.2 WEG genannte „Grund“ für die Versammlung bezieht sich auf die besondere Eilbedürftigkeit der angestrebten Beschlussfassung, die ein Zuwarten auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung nicht erlaubt (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 12). Die Eilbedürftigkeit ist daher im Antrag von den Eigentümern zu begründen, wobei jedoch eher geringe Anforderungen bestehen. Grundsätzlich ist aber der Verwalter nicht verpflichtet, Terminvorgaben der Eigentümer zu erfüllen (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11). Zumindest wenn sich eine gewisse Dringlichkeit aus den geschilderten Umständen ergibt, ist der Verwalter im Allgemeinen verpflichtet, innerhalb eines Monats nach Zugang des Einberufungsverlangens die Einladung zur Versammlung zu versenden (Bärmann/Pick, a.a.O., Rn 7). Wenn die Dringlichkeit des Einberufungsverlangens jedoch weder dargelegt ist oder sich aus den Umständen ergibt, so ist der Verwalter verpflichtet, die Beschlussanträge auf die Tagesordnung der nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung zu setzen.

Der Verwalter hat gegenüber einem wirksamen Einberufungsverlangen  kein materielles Prüfungsrecht, d.h. er darf nicht entscheiden, ob nach seiner Auffassung die geforderten Tagesordnungspunkte überhaupt einer Beschlussfassung bedürfen; selbst Wahrheitsgehalt der Behauptungen oder deren Plausibilität entziehen sich der Beurteilung durch den Verwalter. Ausgenommen sind lediglich die Fälle des klaren Missbrauchs, die jedoch sehr zurückhaltend zu beurteilen sind (OLG München vom 21.6.2006, Az: 34 Wx 28/06, ZMR 2006, 719 (720); Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 11; Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14a).

Lehnt der Verwalter die Durchführung der Eigentümerversammlung ab, so hat er dies den Antragstellern mitzuteilen (Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14). Bestehen keine rechtmäßigen Ablehnungsgründe, muss der Verwalter eine außerordentliche Eigentümerversammlung unverzüglich einberufen, selbst wenn es dabei um seine Abberufung geht. Weigert sich der Verwalter pflichtwidrig oder nimmt er fälschlich keine Eilbedürftigkeit an, so besteht dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz gegen ihn (OLG Düsseldorf v. 25.8.2003, Az: I-3 Wx 217/02, ZMR 2004, 692; Elzer in Jennißen, a.a.O., Rn 14) und der Beirat (sofern ein solcher bestellt ist) darf anstelle des Verwalters die Versammlung einberufen, § 24 Abs.3 WEG. Existiert dagegen kein Beirat, so muss das Wohnungseigentumsgericht auf Antrag eines Eigentümers die Voraussetzungen für eine Versammlung schaffen (OLG Zweibrücken v.16.09.2010, Az: 3 W 132/10, NZM 2011, 79).

Grundsätzlich ist es sogar möglich, dass ein einzelner Eigentümer erfolgreich die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung verlangen kann. Dies kommt dann in Betracht, wenn die Einberufung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und dringend eine Beschlussfassung der Eigentümer herbeigeführt werden muss (Kümmel in Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel, a.a.O., Rn 14). Hier steht dem Verwalter jedoch ein deutlich größerer Ermessensspielraum zu, als im Rahmen des Einberufungsverlangens nach § 24 Abs.2 WEG. Im Wesentlichen ist dieses Recht des einzelnen auf solche Fälle beschränkt, in denen der Verwalter von sich aus verpflichtet wäre, eine außerordentliche Eigentümerversammlung einzuberufen, z.B. bei Maßnahmen die keinen Aufschub dulden und über den Bereich laufenden Verwaltung hinausgehen (größere Sanierungsmaßnahmen, Rechtsverfolgung etc.).